容積率指標計算出新規(guī) 復式“挑空”受限

　　“偷”多點，賣貴點？沒戲了

　　面積在100多平方米的復式四房很受歡迎，勝在總面積小，但使用空間多。

　　日前，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會網(wǎng)站正式對外發(fā)布《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》，將對房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品設計帶來不小的影響。

　　新規(guī)自2018年12月1日起施行，有效期五年。規(guī)定發(fā)布實施前，已取得設計條件且仍然有效的，其建設工程規(guī)劃許可、規(guī)劃驗收仍按設計條件核發(fā)時的容積率指標計算規(guī)定執(zhí)行，這對于現(xiàn)存和已獲批的復式項目是利好消息�！　�

　　新規(guī)定

　　按照新規(guī)，套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內(nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30％且不大于50平方米的按1.5倍計算容積率建筑面積，超出部分按2倍計算容積率建筑面積；當其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。

　　如果套內(nèi)建筑面積不超過144平方米的住宅，層高在3.6~5.8米之間，按該層水平投影面積的2倍折算計算容積率建筑面積；如果層高超過5.8米，按該層水平投影面積的3倍折算計算容積率建筑面積。

　　新變化

　　1.套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復式住宅，在“面積增值”上，最多只能獲得25平方米的“附加值”。通過“中空”實現(xiàn)“高溢價”的空間將大大受到壓縮。

　　2.套內(nèi)建筑面積不超過144平方米的住宅，不再有通過“中空”實現(xiàn)“面積增值”的可能性。

　　超20項目在售 “偷面積”成絕版

　　根據(jù)新發(fā)布的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》，最引人關注的變化是關于復式住宅挑高部分的計算方式，顯然將對目前一些“偷面積”的做法起到一定的懲戒作用。

　　復式使用率遠超平層

　　近年來，復式產(chǎn)品非常受市場歡迎，尤其是面積在100平方米左右的復式四房單位，總面積小，但使用空間多。業(yè)內(nèi)人士表示，這種設計多是利用挑空部分來“偷面積”，報建6米高的半敞開空間，然后按3米一分為二，再對半敞開空間進行室內(nèi)化，由于中空部分不計算入建筑面積，就可將單層的單位變?yōu)閮蓪拥膹褪絾卧獙崿F(xiàn)面積增值。

　　由于使用率遠高于一般平層單元，所以受到市場青睞，成為主打營銷賣點，其售價往往也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤率顯然更高。據(jù)統(tǒng)計，目前廣州單住宅就有超20個類似項目，主要分布在黃埔、增城、白云。例如位于增城的萬科春風十里、保利中航城，位于黃埔的萬科城尚城、龍湖首開云峰原著，位于白云的佳兆業(yè)天墅，位于荔灣的保利和光晨樾。

　　新規(guī)執(zhí)行后，再設計上述這類復式單位就將計算建筑面積，不但沒有了“偷面積”的效果，反而增加了建筑成本，所以未來新的項目再采用這種設計可能得不償失。因此，不少業(yè)內(nèi)人士都認為，目前市場在售的復式產(chǎn)品或從此成為絕版。

　　事實上，目前在售的復式產(chǎn)品貨量也不多。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近一年來，廣州復式產(chǎn)品供應面積為36.1萬平方米，成交面積為26.2萬平方米，去化率約為73%。由于復式使用率遠遠高于一般平層單元，市場對復式產(chǎn)品的接受度較高。具體到月來看，去年的12月、今年的八九月都是復式的供應“大月”，供應面積均超5.5萬平方米。成交高峰則是在去年的3月、今年的6月與8月，成交面積分別為3.5萬平方米、3.2萬平方米、3.1萬平方米。

　　陽臺“N+1”或有空間

　　復式設計“偷面積”可以休矣。不過，關于陽臺進深的控制條件又有所放松。根據(jù)新規(guī)，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；進深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。進深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。相比以往要求不大于2.1米，要求有所放松。

　　陽臺進深的控制條件從2.1米放寬到2.4米，曾經(jīng)流行一時的“N+1”房或許將迎來更多的設計空間。（記者劉麗琴）