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廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》
新政推出 咨詢客戶明顯增多
廣州有多達(dá)70多個此前不能賣給個人的公寓項目現(xiàn)在都可以售賣給個人了。 王荔玨 攝
12月19日晚間，廣州市住建委發(fā)布了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》解讀。其中明確提到，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿兩年后方可再次轉(zhuǎn)讓。此前，廣州一直執(zhí)行的是，在“3·30新政”后入市的商服物業(yè)，均不能賣給個人，現(xiàn)在這時間點改為文件公布之日（2017年3月30日）后土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項目，多個廣州在售的公寓項目都符合這一條款。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，廣州有多達(dá)70多個此前不能賣給個人的公寓項目現(xiàn)在都可以售賣給個人了。
就在政策發(fā)布的當(dāng)天，記者從多個樓盤獲得信息，開發(fā)商都聲言要加緊推貨，有樓盤更是在朋友圈發(fā)布消息說：“我們明早6:00開門營業(yè)。”
合富輝煌分析人士表示，從其多個代理的商辦項目來看，客戶的反應(yīng)亦比較熱烈，不少客戶主動來電咨詢此次放開購買對象之后的情況。以保利金沙大都匯為例，不少之前未有買到第一次開盤復(fù)式單位的客戶，都主動前來咨詢后續(xù)推售情況，而在售的躍式產(chǎn)品今天的成交亦明顯比平時要多，表明客戶對此次政策調(diào)整的反應(yīng)比較敏感，對市場關(guān)注度較高。同時不少住宅項目的商鋪亦受到了買家的關(guān)注。
“房住不炒”主體調(diào)控思路未變
對此，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為：此次官方“關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理”是對“3·30新政”出臺后針對商辦市場反應(yīng)的及時調(diào)整。
政策調(diào)整體現(xiàn)在：2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，預(yù)計將會給商辦市場帶來積極影響，尤其是公寓物業(yè)。但其他細(xì)項無變化，更強(qiáng)調(diào)：“個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿兩年后方可再次轉(zhuǎn)讓。”表明“房住不炒”的主體調(diào)控思路未變。
回顧近五年商服物業(yè)成交情況，可以看出“3·30新政”對商鋪及公寓市場影響最大，尤其是公寓市場。中原研究發(fā)展部分析人士認(rèn)為，政策調(diào)整可釋放商服類物業(yè)購買力，尤其是公寓，有助于消化商辦物業(yè)累積的庫存。整體商辦市場走勢將更趨穩(wěn)健，切實符合官方所指“全面優(yōu)化營商環(huán)境的調(diào)控”目的。
價穩(wěn)量升或成公寓市場主旋律
展望前景，合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌認(rèn)為，過往“3·30新政”對商辦市場最大影響是對銷售對象的限制，新政前成交的多數(shù)是個人買家，新政后不少個人買家選擇觀望�，F(xiàn)對“3·30”之前成交土地放開個人購買限制，預(yù)計不少觀望的潛在買家將會陸續(xù)出手購買，從而拉動公寓及商鋪的成交向上，未來兩大類型物業(yè)成交將有望逐步向新政前成交水平靠攏。而整個商服物業(yè)市場將會向成交釋放、價格穩(wěn)健態(tài)勢發(fā)展，因為開發(fā)商及客戶目前已經(jīng)比較成熟看待新政，不會再有價格波動較大情況出現(xiàn)，而是理性對待。
中原地產(chǎn)研究發(fā)展部人士表示，料商服類物業(yè)尤其公寓物業(yè)或迎來小高潮，開發(fā)商也將迎來集中推貨期，但在目前市場狀態(tài)下，大部分樓盤暫不具備上調(diào)價格的條件，開發(fā)商更多是消化現(xiàn)有庫存為主。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，預(yù)計未來動作較大的項目將主要集中在外圍四區(qū)，從最新數(shù)據(jù)看，外圍四區(qū)累計庫存量已超過全市的70%，外圍區(qū)公寓項目向來以低總價吸引投資者關(guān)注，面臨如此多庫存量，短期內(nèi)大部分項目不具備漲價的條件，相反，開發(fā)商會更主動地迎合新政利好，積極推貨，甚至?xí)尫乓欢ǖ膬?yōu)惠。
整體而言，受限于經(jīng)濟(jì)走勢下行及樓市整體環(huán)境，同時經(jīng)過多輪政策調(diào)控后，投資者的觀望情緒加濃，故市場難以短期內(nèi)快速回升，此外銀行信貸的是否跟隨放松將會是影響市場走勢的關(guān)鍵。據(jù)中介人士透露，目前購買公寓產(chǎn)品貸款還是比較難的，很少有銀行愿意受理。
置業(yè)提醒：各種風(fēng)險仍在
樓市專家孫不熟指出，現(xiàn)階段的廣州公寓市場，是一個不錯的買入機(jī)會，但要注意兩點，這兩點非常非常的重要。
第一是地段。公寓和住宅不同，其對地段的敏感度非常高。過往的經(jīng)驗顯示，只有靠近產(chǎn)業(yè)中心、商業(yè)中心的公寓，才會有持續(xù)增長的租賃價值，那些山旮旯的公寓，一定一定要回避。住宅可以沒有租賃價值，但公寓一定要有。
第二是調(diào)控風(fēng)險。公寓本身是一種打擦邊球的類住宅產(chǎn)品，政府原本對每一寸土地的出讓都有著嚴(yán)格而精細(xì)的使用要求，規(guī)劃你是住宅用地你就只能住人，規(guī)劃你是商服用地你就只能辦公和開店鋪，但問題是，寫字樓和商鋪沒有住宅好賣，很多開發(fā)商為了回款，就創(chuàng)造性地發(fā)明了所謂“商住兩用”的酒店式公寓。所以，購買商服物業(yè)特別是商住兩用的公寓產(chǎn)品，一定要做好迎接各種調(diào)控風(fēng)險的準(zhǔn)備，比如限制你的使用用途、增加限售期、提高稅費(fèi)等等。所以，買公寓，最好做好長期持有的打算。
政策要點解讀
12月20日零時開始買的公寓，個人可否轉(zhuǎn)讓給個人？
答：按新政策：可以，但須取得不動產(chǎn)證滿兩年方可再次轉(zhuǎn)讓。
“3·30新政”前法人單位購買的公寓，現(xiàn)在可否轉(zhuǎn)到個人名下？
答：可以，按“3·30新政”，新政實施前已購項目，可賣給個人，但個人再賣需取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年；
“3·30新政”后法人單位購買的公寓，現(xiàn)在可否轉(zhuǎn)到個人名下？
答：不可以，“個人可購買”新政只針對“2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項目”，“3·30新政”后法人單位購買的公寓，仍按原政策執(zhí)行，只能賣給法人單位。
12月19日24：00前未完成網(wǎng)簽的，新政后怎么認(rèn)定？
答：按解讀意見三：
情形一：未網(wǎng)簽，但已簽訂認(rèn)購書或購房合同，并且能提供相關(guān)房款交付的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執(zhí)行，個人不可購買；
情形二：未網(wǎng)簽，同時未簽訂認(rèn)購書或購房合同的，按新政策，個人可購買。參考：2018年12月19日24：00前未完成購房合同網(wǎng)簽，但已簽訂認(rèn)購書或購房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執(zhí)行。
現(xiàn)在個人購買公寓可以正常商業(yè)貸款嗎？
答： “3·30新政”后大部分銀行不接受購買公寓貸款，但此次政策放松后，預(yù)期會有相應(yīng)調(diào)整，但目前暫時未有明顯變動。據(jù)了解，目前四大行能進(jìn)行貸款，利率上浮30%~40%。（全媒體記者 王荔玨） (責(zé)任編輯：建筑小白) |
