能過(guò)戶、能貸款，二手房中介經(jīng)紀(jì)人“牽線搭橋”

　　雖然是商辦房，但能辦貸款；樓盤早已為購(gòu)房人注冊(cè)好公司，只等過(guò)戶——在房山區(qū)綠地諾亞方舟悅公館售樓處，被稱為“商辦限購(gòu)令”的“3·26新政”如同一張廢紙。

　　2017年3月26日，北京對(duì)商辦房進(jìn)行限購(gòu)：新建項(xiàng)目不得銷售給個(gè)人，銀行方面也暫停辦理貸款。這兩年，雖然曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商為逃避限購(gòu)協(xié)助購(gòu)房人代辦公司問(wèn)題，但伴隨住建部門嚴(yán)格執(zhí)法而基本銷聲匿跡。然而記者近期連續(xù)多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今又有樓盤使出了更隱蔽的招數(shù)：不僅提前注冊(cè)好公司，甚至還可以辦貸款解決購(gòu)房人的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

　　逃避限購(gòu)

　　辦好公司給購(gòu)房人過(guò)戶

　　總價(jià)125萬(wàn)元能買一套50平方米的房子，緊挨著房山大學(xué)城地鐵站，旁邊將有房山唯一一家三甲醫(yī)院……綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，銷售人員劉峰不斷向購(gòu)房人拋出樓盤優(yōu)勢(shì)。

　　條件再誘人，也繞不過(guò)這一樓盤的天然“劣勢(shì)”：50年產(chǎn)權(quán)、商辦房。此前，商辦房被很多開(kāi)發(fā)商包裝成“商住”。2017年本市發(fā)布3·26新政，出手對(duì)高溫不降、瘋狂炒賣的“商住”祭出限購(gòu)令。

　　按政策，個(gè)人不再能購(gòu)買新建商辦房。但在綠地諾亞方舟悅公館售樓處里，這條限制已被突破。

　　劉峰介紹，該項(xiàng)目由綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)，目前由另一資方介入銷售，并已經(jīng)給房子注冊(cè)好了公司，每套房子都掛在不同的公司名下�！百�(gòu)房人簽約后，資方注冊(cè)的公司直接過(guò)戶給購(gòu)房人，再由開(kāi)發(fā)商配合購(gòu)房人辦理正式網(wǎng)簽。”他說(shuō)。

　　表面上繞來(lái)繞去的招數(shù)，實(shí)際上就是為規(guī)避限購(gòu)。記者注意到，商辦房限購(gòu)近兩年的時(shí)間里，住建部門不斷加大執(zhí)法檢查力度加以防范，但開(kāi)發(fā)商依然“上有政策、下有對(duì)策”，不斷開(kāi)發(fā)出新的規(guī)避措施。

　　最早，開(kāi)發(fā)商在銷售商辦房時(shí)往往采取代辦公司的方式；這一方式迅速被住建部門制止后，房山區(qū)“金隅糖＋”項(xiàng)目去年被發(fā)現(xiàn)以“沒(méi)有稅，無(wú)需注冊(cè)公司”等宣傳口徑對(duì)外銷售,以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓公司,同時(shí)轉(zhuǎn)讓作為公司資產(chǎn)的對(duì)應(yīng)商品房；而今，綠地的招數(shù)也是如出一轍，但更為隱蔽。

　　能辦貸款

　　質(zhì)押股權(quán)只需3成首付

　　公司過(guò)戶與轉(zhuǎn)讓只是第一步。悅公館逃避限購(gòu)的關(guān)鍵還在于能辦理貸款，這也是其最大賣點(diǎn)。

　　根據(jù)政策，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�；商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

　　既然明令禁止貸款，為何悅公館可以松開(kāi)口子？

　　“這和買商品房的房貸不一樣。”劉峰解釋，公司過(guò)戶給購(gòu)房人后，房子也正式掛在了購(gòu)房人擁有的公司名下，那購(gòu)房人就可以用公司的名義向銀行申請(qǐng)質(zhì)押股權(quán)獲得貸款。按照政策，這一貸款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房貸首付還低；貸款年限最長(zhǎng)20年，略短于房貸。

　　在北京過(guò)去和現(xiàn)在銷售的商辦項(xiàng)目中，這種貸款方式極為少見(jiàn)。對(duì)于貸款方式是否靠譜，劉峰直言：可以放心，已經(jīng)與某知名銀行談妥貸款事宜。

　　對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，這一購(gòu)房及貸款方式真的靠譜嗎？本市一家知名房企負(fù)責(zé)人向記者解釋，這種公司抵押貸款的方式將讓購(gòu)房人面臨著更高的貸款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名義購(gòu)買了房產(chǎn)后，每年相關(guān)稅費(fèi)也將近5000元；此外，未來(lái)再上市的成本和難度也都會(huì)更大。

　　中介“幫忙”

　　我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人暗中代理

　　商辦房在推銷給無(wú)資質(zhì)購(gòu)房人的過(guò)程中，還有一方悄悄發(fā)揮力量。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在售樓處和購(gòu)房人之間牽線搭橋的，正是知名中介“我愛(ài)我家”。

　　有過(guò)看房經(jīng)歷的陳先生說(shuō)，最初把綠地諾亞方舟悅公館項(xiàng)目推薦給他的，就是我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人。記者以購(gòu)房人身份向我愛(ài)我家另一位經(jīng)紀(jì)人咨詢房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，也被推薦了同一個(gè)項(xiàng)目。該經(jīng)紀(jì)人聲稱，這是我愛(ài)我家代理銷售的項(xiàng)目。

　　無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是中介機(jī)構(gòu)，在銷售中都不能宣傳居住用途或逃避限購(gòu)。擁有商辦最大存量的房山區(qū)曾啟動(dòng)過(guò)為期一個(gè)月的專項(xiàng)整治行動(dòng)，要求開(kāi)發(fā)商和代理公司簽署承諾書，其中一條便是：不在售樓場(chǎng)所和其他媒介宣傳帶有“不限購(gòu)、可注冊(cè)、豪裝、LOFT、買一層送一層”等敏感字樣，不以任何方式宣傳商辦類房屋可以用于居住，不為個(gè)人規(guī)避商辦限購(gòu)代辦工商注冊(cè)登記。

　　無(wú)獨(dú)有偶。近幾日，陳先生還接到了我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人張樂(lè)的推銷電話。這次也是推銷了一處低總價(jià)的商辦樓盤，位于順義南法信地鐵站旁，樓盤名為空港七號(hào)。

　　“總價(jià)100萬(wàn)元就可以買一套，4.2米層高。”對(duì)于空港七號(hào)逃避限購(gòu)的措施，張樂(lè)介紹，開(kāi)發(fā)商幫助購(gòu)房代辦公司，1.2萬(wàn)元的代辦費(fèi)用中，開(kāi)發(fā)商可以負(fù)責(zé)承擔(dān)1萬(wàn)元；該樓盤雖然無(wú)法辦理貸款，但開(kāi)發(fā)商還支持分期付款，購(gòu)房時(shí)先付50%房款，之后再付50%房款。

　　在調(diào)查過(guò)程中，我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者證實(shí)，綠地諾亞方舟悅公館、空港七號(hào)等商住項(xiàng)目在我愛(ài)我家的對(duì)外網(wǎng)站上看不到，但經(jīng)紀(jì)人可以在內(nèi)網(wǎng)上看到。

　　“現(xiàn)在不稱呼這種房子為‘商住房’，都叫‘商辦’。”我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人張樂(lè)向記者坦言，經(jīng)紀(jì)人表面上不會(huì)跟購(gòu)房人說(shuō)“商辦房可用于居住”，但房子買回去誰(shuí)又能管得了住不住。于是，限購(gòu)令、承諾書也就成了表面文章。（文中中介經(jīng)紀(jì)人姓名均為化名）(記者 曹政)