長(zhǎng)安論道

　　蘇州的樓市政策傳遞了一個(gè)重要信號(hào)，那就是樓市過熱就必然會(huì)有嚴(yán)厲的調(diào)控。

　　近日，面對(duì)土地市場(chǎng)連續(xù)數(shù)月的火熱行情，蘇州“升級(jí)版”調(diào)控政策終于落地，這也使得該城市再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　蘇州升級(jí)版樓市調(diào)控傳遞重要信號(hào)

　　5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》提出，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施“限售”。該文件規(guī)定，新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓，園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　值得注意的是，此次蘇州的調(diào)控政策并非采取“一刀切”式的方式，而是體現(xiàn)了較為明顯的“因城施策”“一城一策”甚至“一區(qū)一策”的特點(diǎn)。即根據(jù)不同區(qū)域的具體情況區(qū)別對(duì)待，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。

　　比如，《意見》中將土地出讓報(bào)價(jià)條件，從原有的定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。即將土地競(jìng)價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5%至10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；將土地競(jìng)價(jià)超過土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%至25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。

　　這種對(duì)于土地出讓政策的微調(diào)，對(duì)穩(wěn)定土地價(jià)格、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有積極意義。

　　在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的強(qiáng)力調(diào)控后，全國各地樓市在今年開春迎來了一波“小陽春”。這其中，以蘇州為代表的一些城市樓市表現(xiàn)搶眼。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年4月蘇州二手房成交量為11748套，環(huán)比增長(zhǎng)99.0%，同比增長(zhǎng)84.1%，直逼2012年以來的歷史最高值。一些熱點(diǎn)地段的樓盤，再度出現(xiàn)了搶購的火爆場(chǎng)面。

　　可以說，此次蘇州的調(diào)控具有很強(qiáng)的“風(fēng)向標(biāo)”意義。這意味著未來那些樓市依然過熱的城市也將陸續(xù)推出相應(yīng)的抑制性措施。根據(jù)實(shí)際的樓市熱度，具體的手段也有可能從土地拍賣、限售條件等擴(kuò)展到更為嚴(yán)厲的信貸限制、購房資格收緊等。

　　更為重要的是，蘇州的樓市政策傳遞了一個(gè)非常重要的信號(hào)，那就是樓市過熱就必然會(huì)有嚴(yán)厲的調(diào)控。

　　防止樓市“超前繁榮”，還需精準(zhǔn)施策

　　不過，要想使我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)有序的發(fā)展，在堅(jiān)持“房子是用來住的”基本原則的前提下，關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)施策。

　　這主要包括宏觀和微觀兩個(gè)層面。

　　在宏觀層面上，必須找準(zhǔn)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主因，從而抓住樓市調(diào)控的“牛鼻子”。

　　從宏觀上來說，導(dǎo)致房地產(chǎn)波動(dòng)的原因包括信貸規(guī)模的大小、土地供應(yīng)的多少，以及人口規(guī)模與人均收入狀況、公租房限價(jià)房等公共性質(zhì)住宅的供應(yīng)情況等。

　　因此，宏觀調(diào)控就必須根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況實(shí)施“逆向調(diào)節(jié)”，采取利率等手段把握好貨幣供應(yīng)的總閥門，合理供應(yīng)住宅用土地規(guī)模，增強(qiáng)公共性質(zhì)住宅的建設(shè)力度，同時(shí)降低棚改項(xiàng)目的貨幣化比例等。

　　在微觀層面上，各地必須從本地的實(shí)際情況出發(fā)，精準(zhǔn)定位樓市波動(dòng)的根源，從而找到調(diào)控樓市的最有效措施。

　　一地的樓市價(jià)格波動(dòng)，有可能與整體宏觀環(huán)境的“大氣候”有關(guān)，也有可能僅與本地環(huán)境的“小氣候”有關(guān)，或者兩者兼而有之。除去宏觀因素外，也需對(duì)本地居民收入水平和人口流動(dòng)情況、招商引資和吸引人才力度、學(xué)區(qū)房或醫(yī)院養(yǎng)老院的分布，以及地鐵等交通路線走勢(shì)等因素進(jìn)行科學(xué)分析，找到導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格波動(dòng)的原因。

　　至于政策組合，就可以從本地全局出發(fā)，也可以針對(duì)某個(gè)地段甚至某些樓盤。政策手段則包括本地土地供應(yīng)、土地出讓方式調(diào)整、限購限價(jià)條件變動(dòng)，以及學(xué)區(qū)房政策創(chuàng)新、中介結(jié)構(gòu)規(guī)范、監(jiān)督制度完善等。

　　總之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，如何防止樓市“超前繁榮”，需要多方面的共同努力。只有找準(zhǔn)關(guān)鍵因素、精準(zhǔn)施策，才能把握住樓市發(fā)展的命脈，樓市的平穩(wěn)發(fā)展才能真正實(shí)現(xiàn)。

　　□李長(zhǎng)安（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）