■ 一周觀察

　　2019年上半年，在“房住不炒”的政策總基調(diào)下，各地政府根據(jù)房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行因城施策以確保市場平穩(wěn)運(yùn)行。對于全國樓市在新階段運(yùn)行的特征，據(jù)中指控股判斷，2019年全年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落，價格穩(wěn)字當(dāng)頭，投資、新開工中低速增長”。

　　新京報記者注意到，在新的政策和市場環(huán)境下，全國樓市略有降溫，上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降，龍頭房企的銷售規(guī)模增長乏力，不同城市之間的市場分化更加明顯。

　　首先，龍頭房企規(guī)模增長乏力，部分品牌房企銷售不增反降。今年以來，多數(shù)龍頭房企調(diào)低了銷售目標(biāo)，與去年規(guī)模高速增長不同，近9成的房企將銷售目標(biāo)的增速控制在30%以內(nèi)。

　　從上半年銷售情況來看，排名前三名的依然是碧桂園、萬科、恒大三家巨頭房企，但是三家房企中，碧桂園和恒大的銷售規(guī)模相比于去年有所下降，其中，碧桂園銷售金額為3895.4億元，比2018年同期下降5.56%，恒大銷售金額為2825.4億元，比2018年同期下降7.05%。

　　前10名房企中，除了中海地產(chǎn)和華潤置地外，其余房企的規(guī)模增速相比于去年的增幅均不超過30%。同時，在市場環(huán)境變化和融資趨緊的情況下，不僅中小房企度日艱難，不少龍頭房企也出現(xiàn)了掉隊(duì)的情況，華夏幸福、泰禾集團(tuán)、綠城中國的銷售額相比去年出現(xiàn)大幅下降的情況。

　　其次，一、二線城市限房價政策從緊，影響一、二手房市場格局。在熱點(diǎn)城市限房價的政策實(shí)施后，截至今年上半年已經(jīng)形成階段性影響。由于限房價政策從嚴(yán)，熱點(diǎn)城市的新房房價得以有效控制；隨著越來越多限房價的項(xiàng)目入市，使得熱點(diǎn)城市的新房成交量有一定程度的回升，由于新房成交分流了部分二手房的成交量，二手房市場呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢。

　　以北京為例，今年上半年，北京新房市場成交量大幅上漲，而成交均價小幅下降，二手房市場成交量下降，成交均價小幅上漲，形成這樣差異的背后就是北京新房市場中限房價項(xiàng)目已經(jīng)占北京商品房總成交量的57%。

　　最后，全國各個城市樓市持續(xù)分化，板塊輪動繼續(xù)，西部核心城市房價上漲明顯。從今年上半年來看，重慶、武漢、西安、成都、鄭州等中西部核心城市房價上漲比較明顯。由于此前房價先上漲的東部城市、中部城市已經(jīng)執(zhí)行了較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，此次，房價上漲明顯的區(qū)域主要集中在西部城市，板塊輪動效應(yīng)依然明顯。此外，政策方面，蘇州、西安等加碼調(diào)控，南京、佛山等局部放松調(diào)控，更多二三線城市調(diào)降人才落戶門檻，“因城施策”的特征明顯。

　　從不同級別的城市來看，一線城市相比于去年均有不同程度的“回暖”，前期積壓的購房需求在持續(xù)平穩(wěn)釋放；二線城市成交表現(xiàn)與去年大體持平，東南沿海地區(qū)的核心城市諸如寧波、福州、蘇州、天津、廈門市場均有明顯回暖，而長沙、青島、大連等困于政策面緊繃與需求透支雙重因素，成交熱度低迷不振。廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置的收緊，下半年項(xiàng)目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。(徐倩)