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房企激戰(zhàn)大灣區(qū)
去年，TOP30房企在大灣區(qū)貨值達(dá)5.73萬億，今年已有超20家外來房企涌入大灣區(qū)
從2016年至今，多家外來房企爭相涌入粵港澳大灣區(qū)。圖/視覺中國
房企在大灣區(qū)城市舊改、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等方面尋求機(jī)遇，圖為港珠澳大橋。圖/視覺中國
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月，大灣區(qū)9城新建住宅總成交量較去年同期增加5%。 圖/視覺中國
綿長的海岸線交界、亞熱帶的季風(fēng)拂過北緯21°，粵港澳大灣區(qū)與世界三大灣區(qū)并立，面向太平洋，是中國開放程度和市場化程度最高、發(fā)展活力最強(qiáng)的地區(qū)之一。自粵港澳大灣區(qū)（以下簡稱“大灣區(qū)”）誕生之日起，這片區(qū)域就成為房企爭先恐后搶占的熱土。今年以來，陸續(xù)有多家外來房企新增大灣區(qū)布局，據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，超過20家外來房企涌入大灣區(qū)，將大灣區(qū)作為其全國化布局的戰(zhàn)略要地。
朗詩、寶龍首進(jìn)大灣區(qū)
今年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里。
在大灣區(qū)的版圖中，各路房企擇址落子。從2016年至今，世茂、首創(chuàng)、泰禾、陽光城、金茂、金科、禹洲、龍湖、融創(chuàng)、福晟、遠(yuǎn)洋、新城、旭輝、綠城中國等多家外來房企爭相涌入粵港澳大灣區(qū)的“戰(zhàn)場”。而今年上半年，又新增20余家外來房企涌入大灣區(qū)，將大灣區(qū)作為其全國化布局的戰(zhàn)略要地。
今年4月23日，起家于南京的專注于做綠色地產(chǎn)的朗詩綠色集團(tuán)有限公司，以合作方式進(jìn)入中山市，這是朗詩首次進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)布局。朗詩表示，將加大在大灣區(qū)的布局，為廣大用戶提供包括住宅、公寓、寫字樓等更適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件的產(chǎn)品。
今年11月，總部位于上海的寶龍地產(chǎn)以20.5億元競得珠海高新區(qū)港灣大道北、金峰北路東側(cè)地塊，規(guī)劃打造成為高新區(qū)第一個(gè)大型商業(yè)綜合體，這也是寶龍地產(chǎn)入駐粵港澳大灣區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目。
多家房企加大投資力度
除了首次入駐大灣區(qū)外，不少房企紛紛新增大灣區(qū)的城市布局。以大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市佛山為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，新增9家外來房企進(jìn)入佛山布局。榮盛地產(chǎn)、中駿、藍(lán)光、東亞新華、禹洲地產(chǎn)、力高、星河控股、鑫苑地產(chǎn)均是首次進(jìn)入佛山，擴(kuò)展了其在大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市的布局。
此外，惠州、東莞、肇慶、江門也成為今年房企進(jìn)入的熱點(diǎn)城市。今年11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中信集團(tuán)旗下子公司中信正業(yè)簽約戰(zhàn)略合作，雙方將以惠州城市更新項(xiàng)目為戰(zhàn)略合作基點(diǎn)，全面展開戰(zhàn)略部署推進(jìn)大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目，以“基金孵化+開發(fā)商前置”開啟城市更新的新模式。據(jù)了解，此次是遠(yuǎn)洋在惠州正式對外的首個(gè)動作。事實(shí)上，遠(yuǎn)洋早在2005年就進(jìn)入大灣區(qū)，目前，已經(jīng)布局廣州、佛山、深圳及中山、香港等地，擁有超過20個(gè)項(xiàng)目。
深耕大灣區(qū)的陽光城也在今年首次進(jìn)入肇慶，作為外來房企，2016年，陽光城首次布局廣州，正式進(jìn)入大灣區(qū)，隨后聚焦廣州、深圳、東莞、佛山等關(guān)鍵城市拿地，截至2019年6月，陽光城已在廣東省布局13個(gè)城市。
本土房企龍光地產(chǎn)在大灣區(qū)具有先發(fā)優(yōu)勢。今年7月，憑借新進(jìn)入城市江門，龍光已經(jīng)實(shí)現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)9大內(nèi)地城市的全覆蓋。在龍光地產(chǎn)的布局中，大灣區(qū)已經(jīng)占據(jù)其土地儲備的八成以上，其在大灣區(qū)的土儲總量超過5000億元。
此外，今年不少來自京津冀和長三角的房企加大了在大灣區(qū)的投資力度，例如，首創(chuàng)置業(yè)新進(jìn)入東莞，中糧地產(chǎn)進(jìn)入惠州，榮盛地產(chǎn)進(jìn)入佛山等；來自長三角的中駿集團(tuán)、陽光城和弘陽也在大灣區(qū)重點(diǎn)城市布局。
自今年以來，品牌房企大灣區(qū)的投資力度仍在加大。據(jù)好地網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年前三季度，保利拿地額最高，達(dá)286.3億，拿地建筑面積為266.3萬平方米，拿地宗數(shù)為16宗。追隨保利之后，龍光、萬科、中海、華僑城在大灣區(qū)的投資金額均突破100億元。
焦點(diǎn)1
“碧恒萬”土儲總和超9500萬平方米
早在《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺前，眾多房企就已搶先布局粵港澳大灣區(qū)的九城市。2017年、2018年，受“粵港澳大灣區(qū)”概念影響，大灣區(qū)九城土地總成交量連續(xù)兩年高速增長。克而瑞研究發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2018年底，在粵港澳大灣區(qū)，TOP30房企的土地儲備貨值達(dá)5.73萬億元。
碧桂園是粵港澳大灣區(qū)的最大受益者。據(jù)中原集團(tuán)研究中心信息顯示，2018年末，碧桂園的土地儲備貨值和建面均名列第一，其中土儲建面超過5600萬平方米，是第二名恒大的2.6倍；擁有大灣區(qū)的土儲貨值達(dá)5713億元。2018年碧桂園國內(nèi)權(quán)益合約銷售前十城市中，就包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州。
碧桂園在大灣區(qū)九城均有布局，佛山的土儲最多，達(dá)466萬平方米，廣州則有近400萬平方米。
在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌透露，集團(tuán)位于大灣區(qū)內(nèi)的已獲取或潛在權(quán)益可售的資源合計(jì)達(dá)到了8986億元，其中在深圳已獲取的權(quán)益可售資源達(dá)到225億元。
截至2018年底，恒大在大灣區(qū)的土儲貨值達(dá)到3820億元，在房企中排名第二。在2018年業(yè)績發(fā)布會上，中國恒大總裁夏海鈞表示，目前恒大在整個(gè)大灣區(qū)的土地儲備達(dá)2903萬平方米，在大灣區(qū)有109個(gè)項(xiàng)目，相應(yīng)的土儲貨值為1.6萬億元左右。
“未來幾年進(jìn)入的一二線城市主要是大灣區(qū)，大灣區(qū)的核心就是深圳，這是我們近幾年重點(diǎn)進(jìn)入的領(lǐng)域。隨著大灣區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，會給我們帶來巨大的市場效益�！毕暮ｂx如此表示。
而從深圳起家的萬科，在大灣區(qū)的土地儲備也相對較高。據(jù)中原集團(tuán)研究中心信息顯示，截至2018年底，萬科在大灣區(qū)的土儲建面達(dá)1000萬平方米，土儲貨值達(dá)近2500億元。萬科雖然較重視大灣區(qū)，但近五年來僅在佛山、東莞、廣州、中山、珠海五城公開拿地。近五年，萬科雖未在公開市場摘得深圳地塊，但在深圳的在售、待售項(xiàng)目仍有25個(gè)，深圳仍是其主要布局區(qū)域。
除了三大龍頭房企之外，起源于廣州的保利發(fā)展在大灣區(qū)的土儲也很豐厚，2018年底的土儲建面為1853萬平方米，占其集團(tuán)總土儲建面的20%，土儲貨值為2788億元。保利發(fā)展近五年通過公開市場的拿地量很高，摘得的建面達(dá)1336萬平方米。其中廣州、佛山是其重倉區(qū)，每年拿地建面均超400萬平方米。
焦點(diǎn)2
龍光、佳兆業(yè)、融創(chuàng)持續(xù)加倉
除了碧桂園、恒大等大型房企外，還有一些本土化的地方房企，憑借地緣優(yōu)勢，手握優(yōu)質(zhì)土儲，深耕大灣區(qū)。其中，龍光地產(chǎn)、佳兆業(yè)在大灣區(qū)的土地貨值均超過2594.7億元。
龍光地產(chǎn)在2018年度業(yè)績發(fā)布會上，透露其擁有土地儲備貨值4020億元，其中，粵港澳大灣區(qū)貨值為2889億元，占比71%。而2019年，龍光地產(chǎn)將有超過700億元的城市更新項(xiàng)目完成孵化并形成新供應(yīng)。
據(jù)悉，龍光地產(chǎn)重倉于深圳，儲備高附加值項(xiàng)目，在深圳擁有10多個(gè)地鐵物業(yè)項(xiàng)目。國信證券研究報(bào)告指出，龍光地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的平均土儲成本不到售價(jià)的30%，具有顯著的先發(fā)優(yōu)勢。
大灣區(qū)也是佳兆業(yè)的深耕重地。佳兆業(yè)今年上半年347億元的銷售額中，有58%來源于大灣區(qū)，30%來源于深圳合約銷售，33%來源于舊改。
今年5月，標(biāo)普發(fā)布評級公告稱，截至2018年底，佳兆業(yè)的城市更新項(xiàng)目占地面積約為3000萬平方米，其中99.5%位于大灣區(qū)，深圳和廣州各占約三分之一。佳兆業(yè)是該地區(qū)的“城市更新玩家”。
除了本土房企加緊布局大灣區(qū)外，在規(guī)劃利好下，越來越多的外來房企也前來“分羹”。2016年，融創(chuàng)進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)并快速布局，目前土儲規(guī)模也較大。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心信息顯示，2018年底，融創(chuàng)的土儲建面為1189萬平方米，土儲貨值為1846億元。2015年3月，融創(chuàng)成立廣深區(qū)域公司。2016年1月，融創(chuàng)成功進(jìn)駐佛山，跨出了在珠三角布局的第一步，并在一年多時(shí)間內(nèi)，接連布局粵港澳其他城市，包括東莞、惠州、珠海、中山、江門、肇慶。融創(chuàng)雖然在大灣區(qū)的土儲規(guī)模較大，但通過公開市場拿地較少，僅2016年首進(jìn)廣東時(shí)，有通過公開市場拿地。
焦點(diǎn)3
“打法”從建房子到產(chǎn)城融合
經(jīng)歷了粗放到精細(xì)開發(fā)，如今，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不能滿足大灣區(qū)發(fā)展需求，隨著越來越多的房企進(jìn)駐大灣區(qū)，房企開始在城市舊改、長租公寓、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等方面尋求更多的機(jī)遇。
恒大在深圳的土地儲備是3400萬平方米，90%多是舊城拆遷。對此，夏海鈞稱：“舊城拆遷將來是房地產(chǎn)巨大的市場�！�
今年10月15日至16日，碧桂園兩日內(nèi)獲得粵港澳大灣區(qū)三個(gè)項(xiàng)目，其中包括東莞謝崗村更新單元改造項(xiàng)目。
此外，隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式落地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動城市的效應(yīng)也越來越明顯。事實(shí)上，碧桂園在粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)城融合布局早在2017年已經(jīng)展開�；葜蒌鷳B(tài)智慧區(qū)于2017年動工，2018年，碧桂園·深圳機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、順德新能源汽車小鎮(zhèn)相繼開園。
在土地市場，房企一再搶灘布局大灣區(qū)，但在房地產(chǎn)市場，因受調(diào)控的影響，部分城市的去化壓力同樣存在。
中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的今年10月粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)月報(bào)顯示，10月，大灣區(qū)9城新建住宅總成交量較去年同期增加5%，江門、惠州、肇慶有所增加，佛山持平，其余各城均出現(xiàn)下跌。在成交均價(jià)方面，除深圳、東莞、珠海有所上漲，廣州持平外，其余各城均出現(xiàn)下跌。
事實(shí)上，自2018年下半年起，同全國的市場走勢一樣，大灣區(qū)多城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫。其中惠州、江門、肇慶成交量出現(xiàn)明顯的下滑趨勢，廣州、深圳下半年也出現(xiàn)了成交量下滑的現(xiàn)象。
據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，并非所有大灣區(qū)的市場都被看好，粵港澳大灣區(qū)的邊緣地區(qū)，比如惠州、江門等地是存在庫存壓力的。而佛山、東莞、深圳等城市因?yàn)槎址康墓⿷?yīng)比較多，也會影響銷售。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多房企追捧概念，覺得市場前景好，開始盲目布局拿地。事實(shí)上，開發(fā)商在布局的時(shí)候，除了考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力外，還要考慮到流動人口、市場庫存等綜合因素。（記者 徐倩 袁秀麗） (責(zé)任編輯：建筑小白) |
