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成交量、庫(kù)存雙雙創(chuàng)新高
北京新建商品住宅成交36718套，創(chuàng)3年來(lái)新高；庫(kù)存高達(dá)75081套，創(chuàng)5年來(lái)新高
新房
如果用一個(gè)字形容2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng),那就是難。在嚴(yán)格的限購(gòu)政策、巨大的供應(yīng)下，大部分住宅項(xiàng)目面臨著去化、盈利難題。但正是在這樣的處境中，北京新建商品住宅成交走出一波發(fā)展周期中的小高峰，成交量達(dá)到36718套，創(chuàng)3年來(lái)新高。與此同時(shí)，庫(kù)存高企，高達(dá)75081套，創(chuàng)5年來(lái)新高。
限競(jìng)房成交占半
北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年北京新建商品房總成交額3681.28億元，相比2018年上漲48%，創(chuàng)下2015年來(lái)成交額的次高，僅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超過(guò)2018年和2017年，不敵2015年和2016年的水平。
其中，居住類(lèi)產(chǎn)品（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房等）成交3280.4億元，相比2018年上漲63%，同樣創(chuàng)下2015年來(lái)成交額的次高；銷(xiāo)售62146套，相比2018年增加27394套，超過(guò)2018年和2017年，不敵2015年和2016年。在成交均價(jià)方面，環(huán)比2018年下跌1118元/平方米，達(dá)45966元/平方米，不及2017年和2018年，超過(guò)2015年和2016年。
刨除共有產(chǎn)權(quán)住房等，2019年北京新建商品住宅共成交2663.2億元，創(chuàng)5年來(lái)新高，相比2018年上漲49%，成交套數(shù)36718套，增加13136套，超過(guò)2017年和2018年，創(chuàng)3年來(lái)新高。
成交量大漲背后，是相比前幾年，這兩年北京新房供應(yīng)增加以及相匹配的購(gòu)房需求釋放，這中間當(dāng)然還有新房與二手房市場(chǎng)的博弈。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，北京新房成交量增長(zhǎng)，但是二手房出現(xiàn)了近一萬(wàn)套成交量下滑，也就是說(shuō)，北京的住宅市場(chǎng)在2019年出現(xiàn)了新房和二手房市場(chǎng)的需求轉(zhuǎn)換，其中的原因就在于大量?jī)r(jià)格相對(duì)較低并且地段較好的限競(jìng)房項(xiàng)目的入市，吸引了部分客戶(hù)由二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。
2019年北京限競(jìng)房成交量達(dá)20914套，占比57%，占據(jù)北京新建商品住宅的半壁江山。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年北京限競(jìng)房市場(chǎng)總體表現(xiàn)為供需兩旺，共有73個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來(lái)，2019年北京有14個(gè)新建住宅項(xiàng)目成交額突破30億元大關(guān)，其中9個(gè)為限競(jìng)房項(xiàng)目。在普宅成交額排名前10中，限競(jìng)房占據(jù)7席，是市場(chǎng)主力。
庫(kù)存已超7萬(wàn)套
與成交量走勢(shì)相同的是，北京新建商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存也呈上揚(yáng)趨勢(shì)。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，北京新建商品住宅庫(kù)存為75081套，創(chuàng)下5年來(lái)新高。其中，限競(jìng)房供應(yīng)是主力，2019年北京限競(jìng)房市場(chǎng)供應(yīng)面積環(huán)比2018年增長(zhǎng)37%，供應(yīng)套數(shù)增加10684套，供應(yīng)套數(shù)在2019年12月創(chuàng)下新高，共有5570套限競(jìng)房新房源入市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限競(jìng)房是北京樓市最近2年庫(kù)存井噴的最主要原因。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年以來(lái)，全北京合計(jì)供應(yīng)的新建住宅有9.5萬(wàn)套，其中5.44萬(wàn)套是限競(jìng)房，占整體市場(chǎng)供應(yīng)的68%。而限競(jìng)房到目前為止只簽約了2.48萬(wàn)套，庫(kù)存積壓刷新了歷史紀(jì)錄。
張大偉還表示，北京樓市庫(kù)存嚴(yán)重積壓，主要原因除了限競(jìng)房的井噴供應(yīng)外，與信貸政策過(guò)嚴(yán)有關(guān)，目前北京新建住宅中90%以上都是非普通住宅，限競(jìng)房平均單套簽約金額530萬(wàn)元，基本都要按照首套房40%、二套房80%計(jì)算首付，這使得全北京市場(chǎng)出現(xiàn)整體去化難的現(xiàn)象。
或醞釀更大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn)
限競(jìng)房整體去化緩慢的原因除了上述供應(yīng)井噴、購(gòu)房政策過(guò)嚴(yán)等，還出現(xiàn)了二八現(xiàn)象。少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的定價(jià)較低，大受歡迎，諸如位于三環(huán)至四環(huán)內(nèi)的金融街·融府，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)66555元/平方米，洛悅苑銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)61881元/平方米，位于四環(huán)到五環(huán)的橡樹(shù)瀾灣和國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54378元/平方米。再如去年出讓的大興舊宮地塊，五環(huán)內(nèi)靠地鐵，銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54715元/平方米，這使得之前本來(lái)有意愿購(gòu)買(mǎi)周?chē)渌?xiàng)目的看房者，開(kāi)始等待。
然而個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大賣(mài)難掩整體去化一般的現(xiàn)實(shí)，張大偉分析，北京限競(jìng)房明顯扎堆，區(qū)域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續(xù)會(huì)醞釀大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn)。
而價(jià)格戰(zhàn)會(huì)讓北京限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商的盈利局面更加難堪。張大偉說(shuō)，整體來(lái)看，已經(jīng)入市的北京限競(jìng)房項(xiàng)目中有80%已經(jīng)虧損，即使未來(lái)快速賣(mài)完，按照銷(xiāo)售周期看，也只能減少虧損，而如果后續(xù)繼續(xù)價(jià)格戰(zhàn)，虧損面很可能會(huì)擴(kuò)大。不過(guò)，后續(xù)再入市的土地大部分溢價(jià)率明顯降低，預(yù)計(jì)虧損面有可能降低，但限競(jìng)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)慘烈已經(jīng)難免。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，北京限競(jìng)房整體去化難的問(wèn)題很難在2020年得到根本改善，一是項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，供應(yīng)又偏集中，這一現(xiàn)象并不會(huì)由于不限地塊入市而改變；二是受調(diào)控從嚴(yán)影響，北京房?jī)r(jià)整體不會(huì)出現(xiàn)快速上漲，不會(huì)導(dǎo)致用戶(hù)集中性搶購(gòu)限競(jìng)房。
■ 個(gè)盤(pán)案例
總額最高
中海寰宇天下成交達(dá)106.1億元
2019年北京普通住宅市場(chǎng)總成交額1911.92億元，環(huán)比2018年上漲45%，共成交32186套，環(huán)比增加12050套，總成交面積355.39萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)51%，平均成交價(jià)53798元/平方米，環(huán)比下跌2175元/平方米，套均價(jià)594萬(wàn)元/套，環(huán)比減少59萬(wàn)元/套。其中，中海寰宇天下銷(xiāo)售額連續(xù)兩年位居北京第一，2019年銷(xiāo)售金額是106.1億元，共簽約1509套，均價(jià)62325元/平方米。其次是橡樹(shù)瀾灣、西城天鑄限競(jìng)房項(xiàng)目，銷(xiāo)售金額分別是63.39億元、49.76億元，簽約套數(shù)分別為1218套、595套。
單價(jià)最高
萬(wàn)柳書(shū)院超19萬(wàn)元/平方米
2019年北京豪宅市場(chǎng)（單價(jià)8萬(wàn)元/平米以上住宅）總成交額457.55億元，成交1664套，總成交面積45.7萬(wàn)平方米，平均成交價(jià)100117元/平方米，邁進(jìn)10萬(wàn)元/平方米臺(tái)階，套均價(jià)2750萬(wàn)元/套。其中，排名第一的是恒大麗宮項(xiàng)目，銷(xiāo)售金額是41.53億元，簽約29套，均價(jià)是101954元/平方米，其次是北京壹號(hào)院，簽約101套，銷(xiāo)售金額是39.58億元，均價(jià)是134020元/平方米。第三名是華潤(rùn)昆侖域，簽約128套，均價(jià)107834元/平方米，金額28.22億元。值得關(guān)注的是，海淀區(qū)的萬(wàn)柳書(shū)院成交均價(jià)最高，達(dá)193841元/平方米。（記者 段文平） (責(zé)任編輯：建筑小白) |
