《北京市物業(yè)管理條例》昨天經(jīng)市十五屆人大常委會第二十次會議表決通過，將于今年5月1日施行。為解決業(yè)委會成立難的問題，條例提出可組建過渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會”，作為組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的臨時性機構(gòu)。同時對物業(yè)費繳納、住宅專項維修資金使用、失管小區(qū)維護等市民關(guān)心的熱點問題進行了明確規(guī)定。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長2年

　　交房之前，開發(fā)商和物業(yè)公司已經(jīng)簽訂前期物業(yè)合同，業(yè)主由于不能參與其中，對合同里的“霸王條款”，往往只能被動接受。

　　條例規(guī)定，建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年，具體期限在合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設(shè)單位承擔。

　　物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整

　　小區(qū)物業(yè)費收多少，誰說了算？條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時參考。這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對自由的議價空間，服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費高低的決定因素。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準和方式，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況等信息。

　　業(yè)主大會可選聘解聘物業(yè)服務(wù)人

　　條例明確，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　業(yè)主大會可以決定選舉或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員；確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和服務(wù)價格；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受事實服務(wù)等。

　　條例明確規(guī)定，業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　失管小區(qū)建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制

　　條例提出，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

　　同時，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　物業(yè)管理委員會任期不超過3年

　　沒條件成立業(yè)主大會，也沒有業(yè)委會怎么辦？為解決業(yè)委會成立率低的難題，條例提出，可以組建過渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會”作為臨時機構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。

　　考慮到其臨時性、過渡性的特點，條例特別提出，物業(yè)管理委員會的任期一般不超過3年。期限屆滿，仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

　　專項維修資金不足30%時應(yīng)及時補足

　　住宅的專項維修資金是房屋的“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”。條例規(guī)定，專項維修資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　如果專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)委會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

　　小區(qū)外墻脫落物業(yè)最高罰5萬元

　　小區(qū)樓房外墻脫落，砸壞車，甚至砸傷人，而又沒有采取必要的安全保障措施，物業(yè)有責任嗎？

　　條例明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等易于發(fā)生安全風險的設(shè)備設(shè)施和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。

　　如違反規(guī)定，將責令限期改正，處2萬元以上5萬元以下罰款。

　　應(yīng)對突發(fā)事件物業(yè)可獲物資資金支持

　　疫情初期，防疫物資緊張，讓不少物業(yè)犯了愁。針對這一難題，條例提出，“突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持”。（記者 高枝）