中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科A等頭部房企近期悉數(shù)披露了2019年年報(bào)。在經(jīng)歷前期高速發(fā)展后，頭部房企逐步轉(zhuǎn)入“降杠桿、握現(xiàn)金、償負(fù)債、謀轉(zhuǎn)型”的高質(zhì)量發(fā)展模式。

　　龍頭房企前期儲(chǔ)備了大量低成本土地，擁有較深的“護(hù)城河”。在整體增速放緩、面臨大規(guī)模償債壓力的背景下，龍頭房企帶頭降低負(fù)債率，嚴(yán)格把控現(xiàn)金流及回款，提高企業(yè)運(yùn)行安全。

　　降低負(fù)債率成共識(shí)

　　中國(guó)恒大2019年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額6011億元，同比增長(zhǎng)9%；核心利潤(rùn)為408.2億元，同比下降48%。截至2019年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為159.3%，同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長(zhǎng)12%。

　　“從2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，用最大的力把負(fù)債降下來(lái)。”中國(guó)恒大董事會(huì)主席許家印表示，“高增長(zhǎng)”是銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)，今年要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額8000億元，到2022年要實(shí)現(xiàn)1萬(wàn)億元；“控規(guī)模”就是嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；“降負(fù)債”就是把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年把總負(fù)債降到4000億元以下。

　　許家印指出：“2018年、2019年，中國(guó)恒大銷(xiāo)售回款每年維持在4500億元左右。如果今年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額8000億元，回款按7000億元計(jì)算，會(huì)增加2500億元的銷(xiāo)售回款。同時(shí)，中國(guó)恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米，等于減少600億元支出。一增一減可以實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo)�！�

　　碧桂園2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為4859.1億元，同比增長(zhǎng)約28.2%。其中，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入為4750.12億元，同比上升28.6%。股東應(yīng)占利潤(rùn)約為395.5億元，同比增長(zhǎng)14.2%。股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約401.2億元，同比增長(zhǎng)17.6%。公司凈借貸比率為46.3%，較2018年同比下降3.3百分點(diǎn)。2019年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回款約5301億元，權(quán)益銷(xiāo)售回款率達(dá)96%。

　　碧桂園表示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了快速?gòu)?qiáng)勁的銷(xiāo)售回款，保障了充足的現(xiàn)金流，大幅提升抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。2019年房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，房企融資全面收緊，碧桂園是行業(yè)內(nèi)少有的兼顧規(guī)模增長(zhǎng)和負(fù)債管控的企業(yè)之一。

　　土地及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多

　　龍頭房企追求高質(zhì)量發(fā)展、大規(guī)模降負(fù)債、控制拿地規(guī)模的背后，與其儲(chǔ)備了大量低價(jià)土地和可售貨值有關(guān)。

　　以中國(guó)恒大為例，據(jù)恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲(chǔ)備，今年可售總面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬(wàn)億元。按照64%的去化率估算，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售8110億元，完成8000億元銷(xiāo)售額并無(wú)太大壓力。充分利用充足的土地儲(chǔ)備，大幅增加現(xiàn)金回款，同時(shí)減少買(mǎi)地支出，可以大幅降低債務(wù)總額。這是其他房企難以得到的優(yōu)勢(shì)。

　　碧桂園指出，截至2019年底碧桂園已簽約或已摘牌的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為2512個(gè)，已獲取權(quán)益的可售資源約17022億元，潛在的權(quán)益可售貨值約7159億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.4萬(wàn)億元�？墒圪Y源中97%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域。其中，位于深圳的已獲取權(quán)益可售資源約217億元，潛在權(quán)益可售資源約1408億元；目標(biāo)市場(chǎng)為深圳的已獲取權(quán)益可售資源約1276億元，潛在權(quán)益可售資源約2691億元。

　　克而瑞認(rèn)為，在均衡布局的策略下，碧桂園項(xiàng)目覆蓋五大城市群及其他區(qū)域一到五線(xiàn)城市。其中，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀等五大城市群權(quán)益可售資源占比達(dá)74.7%。這些區(qū)域人流密集，擁有政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大，為業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)提供了良好保障。

　　謀求轉(zhuǎn)型契機(jī)

　　龍頭房企也在積極布局和推進(jìn)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過(guò)多元化布局降低主業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，謀求新業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型契機(jī)。

　　以碧桂園為例，2019年初碧桂園明確地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是未來(lái)三大重點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，提出碧桂園是“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”的新定位。2019年，碧桂園持續(xù)圍繞地產(chǎn)主業(yè)挖掘新市場(chǎng)和新動(dòng)能，機(jī)器人建房、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)均有顯著進(jìn)展，“多元布局、協(xié)同發(fā)展”的格局氣象初顯。

　　2019年碧桂園率先打造機(jī)器人餐廳連鎖品牌，成立全資子公司千璽機(jī)器人餐飲集團(tuán)。2020年2月，由千璽機(jī)器人餐飲集團(tuán)自主研發(fā)的“24小時(shí)無(wú)人、全自動(dòng)化運(yùn)作”煲仔飯機(jī)器人出現(xiàn)在武漢的疫情防控隔離點(diǎn)，為醫(yī)護(hù)工作人員免費(fèi)提供煲仔飯配餐服務(wù)。截至今年3月，機(jī)器人餐廳已有5家實(shí)體門(mén)店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，2020年單體煲仔飯機(jī)器人將細(xì)化量產(chǎn)計(jì)劃，并向全國(guó)范圍拓展。

　　中國(guó)恒大則在新能源汽車(chē)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。許家印稱(chēng)，爭(zhēng)取未來(lái)3-5年成為規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的世界新能源集團(tuán)。

　　許家印透露，恒大造車(chē)對(duì)產(chǎn)品和核心技術(shù)的要求都是世界領(lǐng)先，“不敢說(shuō)14款車(chē)都能爆款，但有信心保證8-10款爆款車(chē)�！蓖度敕矫�，恒大CFO潘大榮透露，2019年恒大合計(jì)在汽車(chē)領(lǐng)域投入147億元，未來(lái)兩年計(jì)劃投入200億元。（作者：董添）