東莞為何出臺(tái)樓市限購(gòu)限售新政？

　　重點(diǎn)保護(hù)剛需、打擊投機(jī)行為及過(guò)度需求

　　7月25日，東莞深夜出臺(tái)限購(gòu)限售新政，非東莞戶籍買(mǎi)首套房需連交1年社保，商品房入市交易時(shí)限從辦證后2年延長(zhǎng)到3年。

　　限購(gòu)限售新政一出，激起社會(huì)各界強(qiáng)烈反響。東莞樓市迅速降溫，在短短幾天里，很多二手房降價(jià)10%。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：東莞房地產(chǎn)政策的嚴(yán)厲度已和一線城市趨同。

　　從6月底開(kāi)啟為期兩個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治，到7月2日加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)監(jiān)管，到7月15日加強(qiáng)商品房網(wǎng)簽信息公開(kāi)，再到7月25日出臺(tái)限購(gòu)限售新政，短短一個(gè)月里，東莞這座制造業(yè)名城，展開(kāi)了一場(chǎng)與房地產(chǎn)亂象的“殊死搏斗”。

　　最終，限購(gòu)限售新政遏制了住房炒作，保障了本地剛需住房需求，吸引更多人才落戶東莞。這不僅貫徹了“房住不炒”的定位，更有利于制造業(yè)名城引才留才。

　　深夜新政

　　二手房限購(gòu)+3年限售

　　25日凌晨0：00，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、公安局、自然資源局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)樓市限購(gòu)限售新政，非東莞戶籍買(mǎi)首套房需連交1年社保，買(mǎi)第二套房需連交2年社保，商品房入市交易時(shí)限從辦證后2年延長(zhǎng)到3年。通知自印發(fā)之日起施行。

　　東莞提出，調(diào)整商品住房限購(gòu)政策。自通知施行之日起，非本市戶籍居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），須提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明；購(gòu)買(mǎi)第二套商品住房的，須提供購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷(xiāo)售商品住房。

　　東莞調(diào)整商品住房轉(zhuǎn)讓年限。自通知施行之日起在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的商品住房（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽{(diào)整住房公積金貸款政策，對(duì)于異地繳存住房公積金的職工，在東莞購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為本市戶籍。

　　東莞還將試點(diǎn)建設(shè)“三限房”，在房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設(shè)“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限購(gòu)買(mǎi)人群”的住房項(xiàng)目。

　　此外，通知還提出，將加大住宅用地和住房供應(yīng)力度，加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序和市場(chǎng)交易秩序，加大房地產(chǎn)信息公開(kāi)力度，加強(qiáng)宣傳輿論引導(dǎo)。

　　今年上半年，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資346.54億元，增幅比一季度提高11.6個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)回正。商品房新開(kāi)工面積605.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.2%。限購(gòu)限售新政出臺(tái)后，將促進(jìn)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，助力東莞民生保障和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

　　樓市降溫

　　四季度供需或扭轉(zhuǎn)

　　這半年來(lái)，東莞部分區(qū)域的房?jī)r(jià)像“過(guò)山車(chē)”一樣，經(jīng)歷了戲劇性的陡漲陡跌。

　　在東莞松山湖某樓盤(pán)的一套二手房，2018年上架，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)5500萬(wàn)元。今年3月，疫情全面暴發(fā)，這套二手房降價(jià)到4500萬(wàn)元。然而最近幾個(gè)月，東莞二手房?jī)r(jià)迅速上漲，該二手房掛牌價(jià)也回升，于7月17日升至5000萬(wàn)元。如今，東莞限購(gòu)新政一出，7月25日，這套二手房的報(bào)價(jià)又修改為4500萬(wàn)元，10天不到直降500萬(wàn)，重新跌至低谷。

　　受新政影響而選擇降價(jià)出售的二手房，在東莞不是個(gè)例。

　　在樓市降溫的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房業(yè)主和購(gòu)房者，需要如何理性應(yīng)對(duì)？一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各方都需要更加理性，回歸到商品本身的價(jià)值。

　　根據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年，東莞二手住宅上半年共錄得12859套成交，成交面積138.73萬(wàn)平方米，兩者同比分別下滑15.7%和14%。一方面價(jià)格猛漲，另一方面成交量下降，這也反映出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不理性。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商，這位業(yè)內(nèi)人士建議，需要認(rèn)清當(dāng)前的形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。新政看似對(duì)新房影響不大，其實(shí)會(huì)改變市場(chǎng)的供求關(guān)系。上半年受疫情影響，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)放緩，加上大量購(gòu)買(mǎi)力涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。隨著建設(shè)進(jìn)度加快，限購(gòu)減少了購(gòu)房的有效需求，預(yù)計(jì)在今年第四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供求平衡甚至供過(guò)于求的局面。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在條件允許的情況下，盡快推售，不宜等待觀望。在高房?jī)r(jià)和政策調(diào)控疊加的情況下，購(gòu)房客戶的群體結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大變化，開(kāi)發(fā)商更要加強(qiáng)對(duì)客戶群體的盤(pán)點(diǎn)。

　　對(duì)于二手房業(yè)主而言，這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞上半年二手房?jī)r(jià)的快速上漲，需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化。限購(gòu)政策出臺(tái)后，很多二手房將降價(jià)銷(xiāo)售。隨著時(shí)間的推移，這種降價(jià)幅度可能進(jìn)一步增大。建議有售房意愿的二手房業(yè)主盡快出售。同時(shí)，當(dāng)前中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，行業(yè)不夠規(guī)范，建議業(yè)主選擇品牌強(qiáng)、信譽(yù)好的中介，避免上當(dāng)受騙。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，尤其是剛需購(gòu)房群體，東莞限購(gòu)新政是一個(gè)福音。購(gòu)房者不能被外部環(huán)境誤導(dǎo)，而要回歸到商品的價(jià)值本身，通過(guò)樓齡樓況、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)品牌、學(xué)校商業(yè)交通配套等要素，合理考量商品價(jià)值。與上半年樓市過(guò)熱導(dǎo)致的賣(mài)方市場(chǎng)不同，下半年將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，會(huì)有更多的樓盤(pán)投放市場(chǎng)，這也給了購(gòu)房者更大選擇空間。

　　深遠(yuǎn)影響

　　利于穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)

　　易居克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海認(rèn)為，深圳限購(gòu)新政是戶籍與社保資格雙限制，東莞依然是對(duì)非東莞戶籍的社保單項(xiàng)限制，那這就要看東莞的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是否足夠吸引人才落戶東莞，從而直接打破新政門(mén)檻限制。

　　合富研究院高級(jí)分析師李興旺認(rèn)為，此次政策重點(diǎn)是限制非戶籍人口的購(gòu)房行為，重點(diǎn)保護(hù)了剛需，有效地打擊了投機(jī)行為及過(guò)度需求，新政是“房住不炒”的貫徹，避免了過(guò)度的資金流入二手房市場(chǎng)，利于穩(wěn)定東莞二手房?jī)r(jià)，使之回歸健康與理性。新政將可能激發(fā)市民入戶需求，預(yù)計(jì)今年?yáng)|莞戶籍人口將會(huì)加快增長(zhǎng)。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，限購(gòu)新政穩(wěn)定了東莞的房?jī)r(jià)，有助于東莞吸引人口流入、改善人口結(jié)構(gòu)，尤其是對(duì)具有剛需住房需求的年輕人才，將會(huì)更加傾向于在東莞落戶。

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志分析，一直以來(lái)，東莞調(diào)控重點(diǎn)都只是落在新房，二手房是長(zhǎng)期不限購(gòu)，這也讓不少投資投機(jī)資金借到進(jìn)入了東莞樓市。這次東莞把二手房的“漏洞”堵了。這將把一大批投資東莞樓市的資金擋在門(mén)外。

　　近年來(lái)，東莞連續(xù)多年穩(wěn)居新一線城市榜單，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與城市品質(zhì)不斷提升。與一線城市趨同的限購(gòu)政策，將有助于穩(wěn)定東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招才引才。(記者 吳擒虎 策劃：黃少宏)