疫情影響減退 上半年市場(chǎng)逐漸回暖

政策基調(diào)不變 下半年樓市預(yù)期向好

　　7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華就2020年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問(wèn)時(shí)表示，今年上半年遭遇的新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、人民生活包括生產(chǎn)生活等決策行為，產(chǎn)生的沖擊都是前所未有的。在回答房地產(chǎn)投資目前的狀況和下半年的走勢(shì)問(wèn)題時(shí)，劉愛(ài)華認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)投資已經(jīng)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)1.9%，但同時(shí)也要看到更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)，如房屋新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、商品房銷售指標(biāo)等，目前看還處于下降區(qū)間。

　　保持維穩(wěn)主旋律適當(dāng)扶持供給端

　　整體來(lái)看，今年上半年，盡管在疫情沖擊下樓市經(jīng)歷短暫停擺，不過(guò)調(diào)控政策并沒(méi)有大規(guī)模松綁，今年的兩會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)依然是“房住不炒”與“因城施策”。

　　今年上半年，在疫情沖擊下，由于行業(yè)基本面受到較大的影響，駐馬店、廣州、寶雞、青島、濟(jì)南、柳州等多城市嘗試出臺(tái)刺激需求端的政策，不過(guò)這些政策均在發(fā)布一兩天后，因被大眾關(guān)注并討論后又迅速撤回。

　　相對(duì)于容易引起市場(chǎng)緊張情緒的需求端刺激政策，允許延期繳納土地出讓金、延長(zhǎng)開(kāi)竣工期限、降低預(yù)售條件、下調(diào)資金監(jiān)管要求、增加信貸額度、加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓等對(duì)于供給端的幫扶政策相對(duì)更好地緩解了房企的壓力。

　　今年上半年，多地加快經(jīng)營(yíng)土地出讓的進(jìn)度，南昌、濟(jì)南、無(wú)錫、西安等地下調(diào)資金監(jiān)管要求，如降低土拍保證金、降低監(jiān)管資金留存比例等；上海、杭州、南京、無(wú)錫、成都等城市對(duì)房企拿地繳納出讓金的時(shí)限適度放寬；福州、湖州、天津等地項(xiàng)目開(kāi)竣工期可順延；焦作、莆田、徐州、東莞等調(diào)整商品房預(yù)售條件；廈門、貴陽(yáng)、深圳、廣州等增加企業(yè)信貸額度。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展密切相關(guān)。今年上半年，國(guó)內(nèi)多地再次出臺(tái)人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策和降低落戶門檻，如南京本科以上學(xué)歷可直接落戶、山東放寬農(nóng)業(yè)戶口落戶限制、溫州人才可申請(qǐng)人才住房配售等。

　　進(jìn)入下半年，隨著疫情影響減弱和多樣的扶持政策落地，多地樓市過(guò)熱，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象。七月以來(lái)，南京、寧波、深圳、東莞、杭州等多次收緊樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)猜想是否會(huì)有其他城市跟進(jìn)，收緊是否會(huì)成為下半年調(diào)控的主旋律，對(duì)此，億翰智庫(kù)首席研究員張化東表示，樓市調(diào)控的主旋律仍是“房住不炒”和“因城施策”，一旦某地有炒房的苗頭出現(xiàn)，政策就會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整，以維持市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　新房成交面積略降成交價(jià)格小幅上升

　　2020年上半年，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)銷售與施工一度階段性停滯。二季度以來(lái)，隨著疫情的陰霾逐漸褪去，房地產(chǎn)市場(chǎng)前期積壓的需求逐漸釋放，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，商品房銷售面積6.94億平方米，同比下降8.4%，降幅比1月至5月收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額66895億元，同比下降5.4%，降幅比1至5月份收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本回歸正常。南京等城市收緊市場(chǎng)調(diào)控政策，也側(cè)面反映了市場(chǎng)整體預(yù)期普遍向好。

　　盡管疫情對(duì)樓市成交量造成了沖擊，但對(duì)成交價(jià)格的影響較弱。根據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)的60個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交均價(jià)顯示，一季度新房均價(jià)為15869元/㎡，環(huán)比上漲1.04%，同比上漲9.26%；二季度成交均價(jià)為15918元/㎡，環(huán)比上漲0.31%，同比上漲7%。

　　疫情影響減弱之后，各大房企為保證現(xiàn)金流紛紛加大折扣，降價(jià)促銷，在一定程度上導(dǎo)致二季度同比漲幅收窄，不過(guò)整體看來(lái)，上半年新房成交價(jià)格較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)小幅上升趨勢(shì)。

　　對(duì)于下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)，張化東認(rèn)為，現(xiàn)在樓市流動(dòng)性寬松。最有支付能力和有支付意愿的需求人群對(duì)于流動(dòng)性的寬松比較敏感，會(huì)率先入場(chǎng)。這些需求會(huì)在一定程度上傳導(dǎo)和輪動(dòng)，特別是核心城市，會(huì)向一些二線和周邊的三四線城市傳達(dá)。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、建設(shè)管理水平越高的城市和越核心的區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)越好。但是國(guó)家還是會(huì)以穩(wěn)為主，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

　　中銀國(guó)際研究有限公司執(zhí)行董事葉丙南預(yù)計(jì)疫情擠壓的需求將在下半年繼續(xù)釋放，商品房銷售面積指標(biāo)將進(jìn)一步改善。但不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯分化，短期看來(lái)，疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較快的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也將恢復(fù)較快。但是從更長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)主要取決于城市的經(jīng)濟(jì)前景。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，科技活動(dòng)密集、產(chǎn)業(yè)升級(jí)較快和消費(fèi)活躍的地區(qū)，能夠吸引更多人口和資金流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有更好的發(fā)展空間。

　　融資環(huán)境改善規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)明顯

　　今年上半年，各種扶持政策落地，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)寬松，貨幣流動(dòng)性加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)融資窗口期。根據(jù)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金規(guī)模達(dá)8.3萬(wàn)億元。其中國(guó)內(nèi)貸款占比為16.5%，同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比為32.3%，同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；另外由于疫情影響，定金、預(yù)收款等其他渠道資金占比同比下滑1.7個(gè)百分點(diǎn)，為51.1%。

　　整體而言，今年上半年房企融資成本普遍降低，境內(nèi)債券降幅明顯。據(jù)萬(wàn)德數(shù)據(jù)顯示，上半年房企信用債發(fā)行總規(guī)模3282億元，同比基本持平；平均利率為4.3%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。4月份，由于海外疫情蔓延和境外資本市場(chǎng)大幅波動(dòng)的影響，房企一度暫停海外發(fā)債。上半年房企總體海外債發(fā)行規(guī)模為2482.2億元，同比基本持平，平均利率為8.4%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　張化東認(rèn)為，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)疫情帶來(lái)的并不是純負(fù)面的影響。在2019年下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不盡如人意。疫情之下政府出臺(tái)的紓困政策對(duì)企業(yè)而言意義重大。但是隨著疫情影響減弱以及“房住不炒”的基調(diào)不變，上半年的資金充裕是“不可持續(xù)的”，預(yù)計(jì)下半年將逐漸回歸正常水平。

　　盡管上半年房企融資成本下降，但是不同規(guī)模的企業(yè)享受到的資金紅利并不相同。整體來(lái)看，規(guī)模越大的房企融資成本相對(duì)越低。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，規(guī)模前十的房企信用債融資規(guī)模為556.5億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的17%，平均成本為3.64%，明顯低于平均水平；海外債券融資規(guī)模為755.5億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的30.4%，平均成本為6.54%，遠(yuǎn)低于其他各陣營(yíng)企業(yè)。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，規(guī)模50至100之間的房企海外債融資成本達(dá)10.58%，高于平均水平。顯而易見(jiàn)，大規(guī)模房企在資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)更加明顯，而更低的融資成本則意味著相對(duì)更高的盈利水平，大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

　　葉丙南對(duì)記者表示，由于較快控制住疫情，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也相對(duì)較快，所以貨幣金融政策最近已適度微調(diào)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇速度領(lǐng)先于其他領(lǐng)域，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整政策將最先出臺(tái)。預(yù)計(jì)下半年房企的融資環(huán)境可能略有收緊，部分房企可能再次面臨融資壓力。建議房企要抓住房地產(chǎn)需求回升周期，加快推盤進(jìn)度和資金回籠。

　　大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊上市樓面價(jià)和溢價(jià)率雙升

　　2020年初，多地土拍市場(chǎng)短期處于停滯狀態(tài)。隨著疫情影響減弱，疫情期間積壓的需求集中釋放，土拍市場(chǎng)也加大了供給力度。上半年融資環(huán)境較為寬松，房企積極融資，現(xiàn)金充裕，拿地?zé)崆橐搽S之高漲。今年第二季度土拍市場(chǎng)供貨力度加大，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率也出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。

　　根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度供應(yīng)土地建筑面積為10843.8萬(wàn)㎡，同比下跌7.1%，成交建筑面積為15096萬(wàn)㎡，同比下滑20.3%；第二季度，土地市場(chǎng)供應(yīng)力度加大，活躍度提升，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)。供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為19172.1萬(wàn)㎡，同比上漲7.1%，成交建筑面積26397.5萬(wàn)㎡，同比下跌7%。

　　2020年上半年，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率同時(shí)上漲。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，第二季度成交樓面價(jià)為5067元/㎡，同比上漲15.3%。這一數(shù)據(jù)為自2016年以來(lái)的最高水平。溢價(jià)率方面，2月份因疫情嚴(yán)重，平均成交溢價(jià)率稍稍降低，但從3月份開(kāi)始隨著優(yōu)質(zhì)地塊的增多，溢價(jià)率快速增長(zhǎng)，6月份的平均成交溢價(jià)率為17.16%，達(dá)到2020年新高。

　　上半年疫情的沖擊影響到了地方財(cái)政收入，一些地方政府為緩解財(cái)政壓力，釋放出大批優(yōu)質(zhì)地塊。而二三月份土拍市場(chǎng)一度暫停，積壓的土地需求集中釋放，加之政策的扶持，融資環(huán)境相對(duì)寬松，房企加快了優(yōu)質(zhì)地塊的囤積，優(yōu)質(zhì)地塊的高熱度同時(shí)推高了整體樓面價(jià)和溢價(jià)率提升。

　　從房企角度來(lái)看，今年上半年龍頭企業(yè)拿地金額相比去年有所下降。拿地金額最高的房企為恒大，816億元，相比去年上半年碧桂園的1114億元差距明顯。去年上半年位列前三的碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科拿地總額均在400億元左右，頭部房企拿地相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　房企整體表現(xiàn)好于預(yù)期TOP10門檻上升

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的2020年樓市半年度系列報(bào)告顯示，2020年上半年TOP100房企（流量）銷售額為51492億元，同比下降4.1%，下降比例相對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較小，疫后房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)較快。

　　得益于良好的運(yùn)營(yíng)能力和強(qiáng)大的資金保障，大規(guī)模房企在疫情之下展現(xiàn)了較好的恢復(fù)能力。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家龍頭企業(yè)全口徑銷售金額超過(guò)3000億，保利、融創(chuàng)、中海、綠地、龍湖等10家房企銷售額超過(guò)千億。

　　根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP10房企門檻值為1106億元，同比增長(zhǎng)5%；TOP30房企門檻值為482億元，同比下降7%；TOP50房企門檻值為322億元，增長(zhǎng)2%。

　　可以看出，盡管疫情對(duì)2、3月份房產(chǎn)市場(chǎng)影響嚴(yán)重，但是在現(xiàn)金流壓力下的房企，在項(xiàng)目去化和推盤上的動(dòng)作更加緊密。加之房企在疫情期間推出的視頻看房、網(wǎng)上促銷、購(gòu)房補(bǔ)貼等營(yíng)銷手段，市場(chǎng)擠壓的需求得到集中釋放。所以今年上半年房企業(yè)績(jī)并沒(méi)有像市場(chǎng)預(yù)期中的大幅下降。

　　張化東認(rèn)為，今年上半年的供貨量并沒(méi)有大幅下降，而根據(jù)上半年的表現(xiàn)來(lái)看，整體去化率也沒(méi)有下降，甚至比去年表現(xiàn)要好。綜合預(yù)計(jì)今年全年房企業(yè)績(jī)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，目標(biāo)完成率不會(huì)相差太多。