置業(yè)需求逐步釋放，廣州、深圳等市場表現(xiàn)各異

國慶樓市冷熱不均

　　9月1日至10月8日的38天內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬平方米……國慶中秋雙節(jié)8天長假剛剛過去，恒大10月9日一早便高調(diào)宣布“金九銀十”上半場成績，盡管未披露假期中的具體數(shù)字，但如果與克而瑞公布的單月銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，會發(fā)現(xiàn)恒大在8天里賣了600多億元……

　　經(jīng)歷了一季度新冠肺炎疫情帶來的銷售停滯，二季度走出疫情影響逐步恢復(fù)市場節(jié)奏，三季度樓市基本回歸去年同期水準(zhǔn)，壓抑了許久的置業(yè)需求也在國慶長假期間得到進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，受下半年以來多地樓市調(diào)控政策的密集出臺的影響，部分城市成交平淡，整體來看，市場分化較為明顯。

　　重點(diǎn)城市：成交微漲

　　從南到北，從東往西，房地產(chǎn)市場似乎過了一個熱熱鬧鬧的國慶長假，不過克而瑞研究中心卻認(rèn)為，假期實(shí)際表現(xiàn)比較平淡。

　　該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的37個重點(diǎn)城市，假期商品住宅累計(jì)成交294.1萬平方米，同比減少3%。從各城市情況來看，各級城市均有漲有落。例如，在一線城市，上海假期成交量13.1萬平方米，同比增長了三倍有余，廣州成交同比增長12%，但北京和深圳同比分別下降了16%和26%。而二線城市整體來看，市場弱于預(yù)期。例如濟(jì)南、合肥表現(xiàn)較好，成交放量，同比翻倍增長。但近期樓市調(diào)控政策加碼的杭州、成都等城市，成交量步入下行軌道。成交下滑明顯的還有大連和蘇州，其中大連成交面積為1.8萬平方米，同比減少69%。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)的三四線城市整體成交量同比上漲約4%，其中位于廣東的佛山、東莞等市場熱度慣性延續(xù)，成交整體仍處高位，同比皆實(shí)現(xiàn)較大比例增長，其中東莞同比漲幅高達(dá)102%。而清遠(yuǎn)、肇慶的成交量同比均超過40%，克而瑞研究中心認(rèn)為，這表明類似的傳統(tǒng)人口輸出型城市出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交迅速回升。不過，并非所有三四線城市都有這樣的境遇，例如同樣在廣東，韶關(guān)同比下降了23%，惠州同比下降64%，成交明顯縮量。

　　作為“金九銀十”的中場，國慶長假的8天，各城市成交面積與9月環(huán)比卻基本都有所萎縮�？硕�瑞研究中心檢測的37個城市中，僅揚(yáng)州實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，主要原因在于9月以來房地產(chǎn)市場逐漸有走弱的跡象，供應(yīng)明顯放量，但成交表現(xiàn)平平，另外假期各城市網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲致使成交整體步入下降通道。

　　一手市場：房企推貨忙

　　不論數(shù)據(jù)表現(xiàn)如何，假期期間部分城市一手樓盤的到訪情況呈現(xiàn)形勢仍然較好。南方日報(bào)記者注意到，有部分房企營銷工作人員曬出假期期間廣州等地新盤“人擠人”的現(xiàn)象，這一點(diǎn)在增城、南沙等近期成交熱門區(qū)域尤為明顯。與此同時(shí)，也有部分國慶期間開盤的項(xiàng)目在其項(xiàng)目微信公眾號推文中，曬出大量訪客的圖片。

　　事實(shí)上，“金九銀十”開啟后，房企密集推盤的進(jìn)程便有所加快，部分企業(yè)祭出大幅折扣、全盤優(yōu)惠等系列措施刺激銷售。這種近乎“賠本賺吆喝”的買賣方式，背后是近期融資“三道紅線”壓頂，和部分房企亟待快速降低凈負(fù)債率的巨大壓力。貝殼研究院認(rèn)為，房企在當(dāng)前融資及債務(wù)壓力較大的情況下，“十一”期間出貨意愿強(qiáng)烈。

　　克而瑞研究中心同樣認(rèn)為，主要還是因?yàn)樵跔I銷端持續(xù)發(fā)力。從統(tǒng)計(jì)來看，除了恒大長假期間銷售額達(dá)到約600億元，相較去年上漲近20%外，陽光城國慶前后銷售額151億元，接近前9月月均。富力則在9月中剛剛上線的“天貓好房”平臺實(shí)現(xiàn)了56億元銷售，緊緊抓牢線上賣房這根“稻草”。而中駿、弘陽、象嶼國慶期間分別實(shí)現(xiàn)40億元、35億元以及13.5億元銷售，均有明顯突破。

　　盡管部分房企自行公布的數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，但房企的“雞血”并不是在所有城市都有效果。

　　以北京為例，貝殼研究院便指出，假期8天北京新房成交面積1.8萬平方米，成交均價(jià)48204元/平方米，與去年假期7天相比日均成交面積同比下降了24%，這意味著今年黃金周成交不及去年同期。對此貝殼研究院認(rèn)為，盡管房企銷售意愿強(qiáng)烈，但由于并未采取超出預(yù)期的營銷手段，再加上北京市場客戶對未來市場價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)，因此在今年黃金周更多選擇出行游玩，導(dǎo)致整體客戶量不及去年同期。

　　二手市場：在升溫中分化

　　一手市場房企加緊推貨，而二手市場在長假期間也出現(xiàn)升溫現(xiàn)象。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其所檢測的18個城市，二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海等城市超過50%。與此同時(shí)，國慶期間這些城市的二手房成交均價(jià)也同比出現(xiàn)上漲，漲幅在12%左右。

　　不過從短期環(huán)比來看，假期市場總體走勢仍然是向下的，9月二手房市場比8月下降14%，國慶節(jié)第一周市場比9月繼續(xù)降溫。其中受到受節(jié)日因素影響，18個城市二手房日均成交量與9月相比下降了18.6%，13個城市成交均價(jià)相比9月份有所下跌。

　　從城市情況而言，深圳和上海的業(yè)主漲價(jià)預(yù)期相對較強(qiáng)，并且上海市場的預(yù)期熱度比去年有明顯提升。深圳業(yè)主的市場預(yù)期并未隨著交易量大幅下降而降溫，掛牌量減少，表明一定的待價(jià)惜售心態(tài)。杭州、廣州、西安、北京的業(yè)主市場預(yù)期盡管仍處于相對較弱的位置，但隨著交易量上升，今年市場預(yù)期比去年有所提升。長沙、合肥、武漢的市場預(yù)期有所減弱，長沙業(yè)主掛牌增加、成交均價(jià)下跌、業(yè)主降價(jià)行為增多，預(yù)示著未來市場向下調(diào)整。濟(jì)南、廊坊、天津的市場預(yù)期本身比較弱，今年繼續(xù)下探，后市趨冷。

　　貝殼研究院認(rèn)為，假期二手房市場在疫情后快速復(fù)蘇、改善換房需求支撐下，比去年同期有明顯的量價(jià)升溫，這預(yù)示著今年全年的市場交易相對比較樂觀。但除部分熱門城市外，其余多數(shù)城市的市場預(yù)期仍然偏弱，少數(shù)城市供給增加、銷售減弱，市場預(yù)期可能進(jìn)一步下行。

　　■相關(guān)

　　消費(fèi)者置業(yè)意愿小幅回升

　　中指研究院日前公布的9月百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告顯示，從全國來看，有77%的受訪者表示，有首購或再購城市住房的計(jì)劃，與8月相比上漲1個百分點(diǎn)，有到訪過售樓場所的占比與8月相比上漲2個百分點(diǎn)，多數(shù)主要城市群、各線城市出現(xiàn)回升。

　　特別是受到國慶長假營銷活動加大的影響，在有購房計(jì)劃的受訪者中，計(jì)劃半年內(nèi)購房者占比15%，相較8月有所回升。多數(shù)城市群短期購房需求出現(xiàn)上漲。

　　而從購房意愿維度來看，調(diào)查顯示，受訪者置業(yè)意愿強(qiáng)度整體小幅回升，其中“購房意愿比上個月強(qiáng)”占比44%，比8月上漲1個百分點(diǎn)。購房意愿“沒什么變化”占38%。不過，選擇購房意愿“比上個月弱”的受訪者為16%，與前幾個月相比也有所增加。

　　中指院報(bào)告指出，9月份居民對于房價(jià)預(yù)期趨向平穩(wěn)，有45%的受訪者預(yù)期房價(jià)將保持平穩(wěn)，而認(rèn)為房價(jià)將上漲的受訪者占比31%，受調(diào)控政策的影響，購房者對價(jià)格預(yù)期趨向理性，而對于政策和房價(jià)的預(yù)期，使得購房意愿小幅回升。

　　從各區(qū)域來看，一線城市置業(yè)意愿最強(qiáng)，為62%，高于其他各線城市。

　　■展望

　　后市該不該樂觀？

　　多家研究機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，國慶長假樓市呈現(xiàn)出“冷熱不均”的現(xiàn)象，一部分城市成交氛圍高漲，另一部分則觀望情緒濃厚，這與下半年以來多地樓市調(diào)控升級密切相關(guān)。

　　今年7月，深圳發(fā)布了堪稱史上最嚴(yán)的調(diào)控政策，杭州、寧波、沈陽等城市也在加碼調(diào)控，調(diào)控政策的效應(yīng)逐步釋放到這些城市當(dāng)中。而在長假結(jié)束后，徐州和紹興也紛紛加碼調(diào)控，這意味著因地制宜、因城施策、分類調(diào)控仍將被長期堅(jiān)持下去。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，假期后立刻有城市加碼調(diào)控，進(jìn)一步說明調(diào)控不放松的導(dǎo)向，尤其在四季度房企會積極促銷和去庫存，此時(shí)穩(wěn)定市場秩序也顯得比較關(guān)鍵。不過他也指出，從紹興新政的內(nèi)容來看，對于類似限購限貸等提法減少，而更多是針對地價(jià)和房價(jià)等進(jìn)行，這也說明在當(dāng)前特殊時(shí)期，當(dāng)?shù)貙τ谧》拷灰兹猿止膭顟B(tài)度，但要防范地價(jià)和房價(jià)的炒作。

　　當(dāng)前“金九銀十”進(jìn)入下半場，四季度也已拉開帷幕，后市該如何看？

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀，城市分化行情大概率將輪番演繹。其中一線城市市場需求依舊堅(jiān)挺，在四季度供應(yīng)持續(xù)放量的情況下，成交仍有望維持在較高水平。而在政策輪番加碼作用下，熱點(diǎn)二、三線城市市場大概率將有所降溫，成交或?qū)⒕彶较乱�。三、四線城市市場供求關(guān)系趨于惡化，疊加市場購買力本就不濟(jì)，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

　　另外，出于融資監(jiān)管等因素，四季度房企仍需竭力搶銷售、抓回款，渠道分銷或?qū)⑹瞧髽I(yè)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績快速變現(xiàn)的重要途徑。部分負(fù)債規(guī)模整體偏高的房企不排除以價(jià)換量的可能性，但大范圍的降價(jià)潮料難再現(xiàn)。

　　■城市掃描

　　廣州

　　新房網(wǎng)簽量創(chuàng)近四年新高

　　從網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)來看，長假8天廣州一手市場網(wǎng)簽量達(dá)到905套，同比增加約10%，這也是2017年以來，國慶假期的最高網(wǎng)簽量。盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，更多反映的是9月的情況，但從多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)綜合來看，國慶長假廣州樓市熱度明顯。

　　廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測顯示，2020年十一假期廣州一手住宅實(shí)際開盤/加推貨量重回3000套大關(guān)，同比增長56%，整體去化率53%。介于近兩個黃金周的中等水平，整體表現(xiàn)在預(yù)期范圍內(nèi)。亮點(diǎn)之處在于有多達(dá)6個全新盤扎堆亮相，既有中心城區(qū)的廣鋼新城保利堂悅，也有遠(yuǎn)郊從化太平鎮(zhèn)時(shí)代印象、花都中建·映花悅府等，且部分樓盤的推貨量超過400套，已屬于大規(guī)模推盤。

　　部分推新樓盤人氣高漲也成為假期廣州樓市的一個明顯特征。不論是已經(jīng)存在多年的“巨無霸”番禺亞運(yùn)城，還是剛剛開賣不久的綠城美的·曉鳳印月等，國慶期間均迎來不錯的到訪量。

　　另外，由于廣州各城區(qū)人才政策陸續(xù)實(shí)施，在不同程度上對樓市限購資格進(jìn)行了“放松”，因而增城、南沙等地還吸引了不少來自深圳、東莞的看房者，南沙一新盤銷售人員向南方日報(bào)記者表示，深圳購房者前來看房下訂已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)一段時(shí)間，“大約就是從7月中旬開始，深圳客突然多了起來，現(xiàn)在南沙幾乎所有的新項(xiàng)目都有深圳人下訂的身影。”

　　而在二手房市場，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，長假期間的廣州，鏈家二手房新增掛牌量同比增幅在80%以上，僅次于長沙和重慶，這意味著市場交易主要來自于業(yè)主換房的需求，同時(shí)廣州二手房成交量和成交均價(jià)均有較大幅度的增長，其中交易量的增幅超過50%。

　　深圳

　　一手向上二手向下

　　長假期間，深圳市場表現(xiàn)相對淡靜。南方日報(bào)記者查閱深圳住建局網(wǎng)站住房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月1日至7日，深圳一手房成交量為411套，與去年假期同比增長13.8%，但與假期前后相比處于低位。假期期間的二手房成交數(shù)字并未在該網(wǎng)站透露，但從假期前后表現(xiàn)來看，節(jié)前二手房成交量明顯高于節(jié)后。

　　合富研究院認(rèn)為，國慶期間深圳樓市保持穩(wěn)定，網(wǎng)紅盤“啞火”，開發(fā)商加大推盤量，供應(yīng)量增加是主要原因。值得注意的是，深圳住建局網(wǎng)站信息顯示，在假期開啟前的一周內(nèi)，共有璽悅臺、碧桂園觀麓花園、金融街華發(fā)融御花園等6個住宅項(xiàng)目預(yù)售獲批。而合富研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至國慶假期，“金九銀十”以來深圳已有15個新盤開盤，共推出6333套房屋。

　　二手市場則呈現(xiàn)出另一番局面。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳受調(diào)控影響，長假期間二手房日均成交量與去年相比下降了47%，在18座監(jiān)測城市中降幅最大，新增掛牌量也有近兩成的降幅。但與此同時(shí)，深圳業(yè)主的漲價(jià)預(yù)期相對較強(qiáng)，并未隨市場交易量大幅下降而降溫，掛牌量減少表明了一定的待價(jià)惜售心態(tài)。(葛政涵)

　　2020年10月1-8日重點(diǎn)監(jiān)測37城商品住宅成交面積(萬平方米)

　　數(shù)據(jù)來源: CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)