近期，多家房企傳出有關(guān)子公司分拆上市的消息，9月，建發(fā)國(guó)際宣布建發(fā)物業(yè)擬分拆上市，10月19日與20日合景悠活和世茂服務(wù)通過(guò)港交所聆訊后相繼開始招股。業(yè)內(nèi)人士表示，2020年可謂是物企的能力建設(shè)年，疫情給行業(yè)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)，眾多物管企業(yè)充分證明了其在各業(yè)態(tài)管理服務(wù)及社會(huì)責(zé)任等多方面的價(jià)值。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域在不斷擴(kuò)大，服務(wù)模式也在不斷創(chuàng)新。從“社區(qū)內(nèi)”到“社區(qū)外”，這幾年，從有邊界的社區(qū)拓展到無(wú)邊際的社會(huì)治理，物業(yè)管理行業(yè)邁入了“大物業(yè)”時(shí)代。

　　物管板塊市盈率

　　普遍高于地產(chǎn)母公司

　　自2014年6月彩生活作為“物業(yè)第一股”上市以來(lái)，物管行業(yè)不斷發(fā)展，上市物企規(guī)模不斷增加。今年房企旗下物企分拆上市相關(guān)的消息密集。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業(yè)、園區(qū)、醫(yī)院等各類非住領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的管理規(guī)模結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，而逐漸涉足城市服務(wù)等新興領(lǐng)域，將會(huì)極大增加企業(yè)的管理體量。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，規(guī)模擴(kuò)張仍然是物企發(fā)展的核心，從24家披露數(shù)據(jù)的上市物企來(lái)看，平均增速為33.58%，其中13家物企增速高于平均值。規(guī)模的增長(zhǎng)帶來(lái)業(yè)績(jī)的上揚(yáng)，但物企之間的分化日益明顯。截至2020年6月底，30家上市物企合計(jì)在管面積達(dá)到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，2020年上半年30家上市物企整體收入達(dá)到398.8億元，平均營(yíng)收為13.3億元。碧桂園服務(wù)營(yíng)收最高，為62.7億元，全年業(yè)績(jī)?cè)谏鲜衅髽I(yè)中有望成為首家破百億的物業(yè)公司。從30家物企整體表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等8家物企高于均值，11家物企營(yíng)收在5億元以下。

　　2020年，受新冠疫情的影響，雖然資本市場(chǎng)整體表現(xiàn)不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達(dá)到了37%。從市值方面看，截至2020年9月30日，30家上市物業(yè)市值總額4307億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率大多超過(guò)20倍，普遍高于地產(chǎn)母公司。

　　20多家房企子公司

　　分拆上市取得進(jìn)展

　　值得關(guān)注的是，“上市”是今年物企資本市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，截至三季度末，上市物企已達(dá)30家，而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有20多家房企子公司分拆上市取得進(jìn)展，其中，8家成功登陸港股市場(chǎng)，1家即將掛牌，2家正在招股，11家遞交招股書，3家已公告擬分拆上市。相較前兩年，房企子公司資本化動(dòng)作明顯加速。2019年以來(lái)包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。結(jié)合已知部分企業(yè)的上市計(jì)劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。

　　今年涉及分拆的25家房企中，分拆物業(yè)管理板塊的房企有22家，其余3家分拆上市的子公司主營(yíng)業(yè)務(wù)分別涉及文旅、代建和園林與建筑裝飾行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，“融資新規(guī)”下，子公司分拆上市有助于緩解房企財(cái)務(wù)壓力。監(jiān)管部門調(diào)控房企有息負(fù)債的政策出臺(tái)后，大多數(shù)房企必須調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。通過(guò)分拆上市，房企可以降低資產(chǎn)負(fù)債率，也可以出售子公司股權(quán)獲得現(xiàn)金流入，而分拆子公司發(fā)展壯大后，母公司的估值也將有所提升，實(shí)現(xiàn)融資的良性循環(huán)。

　　事實(shí)上，目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長(zhǎng)仍會(huì)持續(xù)，未來(lái)2~5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。（記者：劉麗琴）