今年前三季度廣東房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇勢(shì)頭，第三季度復(fù)蘇態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明朗，9月商品房銷售面積創(chuàng)下去年以來單月最高水平。

　　近日，廣東省房協(xié)發(fā)布的廣東省房地產(chǎn)前三季度市場分析報(bào)告顯示，珠三角地區(qū)前三季度銷售面積同比降幅比上半年大幅收窄19.1個(gè)百分點(diǎn)，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)愈加穩(wěn)固，其中又以深莞惠表現(xiàn)最為突出。行業(yè)資金狀況持續(xù)改善，完成投資增速穩(wěn)步提升，土地市場量價(jià)齊升，廣佛都市圈和深莞惠都市圈成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)布局的兩個(gè)核心地區(qū)。

　　樓市總體快速復(fù)蘇

　　灣區(qū)城市愈加穩(wěn)固

　　報(bào)告顯示，前三季度，全省商品房銷售面積9595.90萬平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年收窄15.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售額14152.80億元，同比增長4.6%，比上半年提高20.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積8428.48萬平方米，銷售額12509.27億元，同比分別增長0.6%和8.4%。其中，今年第三季度各月商品房銷售量均已明顯超過去年同期水平，同比增速分別達(dá)30.0%、31.5%和26.4%，其中9月的銷售面積更是創(chuàng)下去年以來單月最高水平，市場呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　分區(qū)域看，廣東各地區(qū)第三季度的商品房銷售面積同比降幅均持續(xù)收窄，其中粵東、粵西地區(qū)均于8月實(shí)現(xiàn)正增長，東翼復(fù)蘇勢(shì)頭弱于西翼；珠三角地區(qū)第三季度市場復(fù)蘇速度明顯快于上半年，粵北山區(qū)第三季度復(fù)蘇勢(shì)頭有所減弱。從城市情況看，前三季度商品房銷售面積有13個(gè)城市同比增長，數(shù)量比上半年增加7個(gè)。其中，佛山、惠州、廣州銷售面積位列全省前三。

　　報(bào)告顯示，資金改善態(tài)勢(shì)持續(xù)，監(jiān)管新規(guī)影響預(yù)期。前三季度到位資金18037.13億元，同比增長4.9%，比上半年提高10.8個(gè)百分點(diǎn)。從單季度到位資金情況看，第三季度到位資金7034.37億元，同比增長27.9%，環(huán)比增長13.1%，反映出企業(yè)融資力度有所加大。

　　從土地成交金額看，廣州、佛山、東莞前三季度經(jīng)營性建設(shè)用地成交金額位列前三。其中，廣州成交金額達(dá)1684.1億元，遙遙領(lǐng)先其他城市，其中居住用地成交金額為1240億元，占73.6%；佛山總成交金額1024.6億元，其中居住用地成交金額959.5億元，占比高達(dá)93.6%；東莞總成交金額629.2億元，其中居住用地成交金額495.6億元，占78.8%。深圳、惠州成交金額在400億元左右，分列第四、第五位。上述5個(gè)城市的土地出讓合計(jì)4131億元，占全省的80%。數(shù)據(jù)綜合反映，廣東的土地市場分化更為明顯，廣佛都市圈和深莞惠都市圈是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)布局的兩個(gè)核心地區(qū)。

　　建議房企加快回籠資金保持穩(wěn)健經(jīng)營

　　今年前三季度，在政策面相對(duì)寬松、流動(dòng)性充裕的宏觀環(huán)境下，廣東房地產(chǎn)市場尤其是大灣區(qū)城市的復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁。其中，雖然深圳、東莞已于7月升級(jí)調(diào)控政策，但環(huán)深都市圈仍受市場追捧。在廣州都市圈和深圳都市圈的有力支撐下，廣東房地產(chǎn)市場復(fù)蘇態(tài)勢(shì)愈加穩(wěn)固。

　　隨著廣州都市圈與深圳都市圈的加快融合發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)宜居宜業(yè)宜游優(yōu)質(zhì)生活圈也將進(jìn)一步加快建設(shè)，進(jìn)而帶動(dòng)全省“一核一帶一區(qū)”的協(xié)調(diào)發(fā)展。從房地產(chǎn)市場發(fā)展角度而言，一方面大量新增人才的涌入，將使城市對(duì)住房的需求穩(wěn)步增長，對(duì)住房需求總體保持旺盛態(tài)勢(shì)。另一方面，旅游、休閑、文化、娛樂、購物和大健康產(chǎn)業(yè)等將迎來更大的發(fā)展空間，給休閑文旅地產(chǎn)、度假養(yǎng)生地產(chǎn)、體育健康地產(chǎn)等新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)注入新動(dòng)力和發(fā)展空間。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及資源稟賦，豐富房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)、提升產(chǎn)品建設(shè)品質(zhì)，滿足不同群體的居住、度假、康養(yǎng)、創(chuàng)業(yè)等不同需求。

　　與此同時(shí)，雖然前三季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)延續(xù)穩(wěn)定的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但外部不確定性因素仍較多，房地產(chǎn)業(yè)仍需發(fā)揮其作為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器作用，堅(jiān)持房住不炒定位、因城施策的調(diào)控原則不會(huì)改變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)也沒有改變，房價(jià)漲幅明顯、市場熱度較高的城市，將實(shí)施嚴(yán)格管控。此外，若房地產(chǎn)金融審慎管理制度正式實(shí)施，將不僅影響房企的銀行貸款，還影響其通過債券、信托產(chǎn)品、資管產(chǎn)品等渠道融資。建議房地產(chǎn)企業(yè)切實(shí)加強(qiáng)資金管理，圍繞降杠桿、降負(fù)債的目標(biāo)適時(shí)適度調(diào)整營銷策略，進(jìn)一步加快回籠資金，確保企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。

　　明年廣州樓市成交量呈穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)

　　世聯(lián)行指出，今年上半年粵港澳大灣區(qū)城市中，深莞表現(xiàn)量價(jià)齊漲，價(jià)格同比漲幅較大。隨著7月深莞調(diào)控升級(jí)，在需求外溢和補(bǔ)漲預(yù)期之下，廣惠成交也迅速放大，部分板塊漲幅明顯，帶動(dòng)全省購房意愿提升。值得關(guān)注的是，隨著8月下旬房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊、多城調(diào)控升級(jí)，房企開始加大促銷力度以回籠資金，市場觀望情緒漸濃。展望后市，在還債高峰、“三道紅線”以及市場轉(zhuǎn)冷之下，四季度全國整體市場房企的促銷戰(zhàn)將更為激烈。而廣東在核心廣深莞惠量價(jià)齊升的帶動(dòng)下，表現(xiàn)將持續(xù)強(qiáng)于大市，價(jià)格趨于穩(wěn)定。但在全球經(jīng)濟(jì)放緩、外部不確定因素增多的大背景下，以投資屬性為主的商辦市場去化仍將艱難，大力度折扣+高傭轉(zhuǎn)介依然是常態(tài)。

　　廣東經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司則指出，在廣州全市疫情受控、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，加上年底前各大房企加快回籠資金的硬指標(biāo)下，預(yù)計(jì)四季度廣州樓市向好，不排除存量較大的外圍區(qū)域進(jìn)行以價(jià)換量。在人才政策持續(xù)助力下，加上地鐵8號(hào)北延線開通的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)明年廣州樓市成交量呈穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。價(jià)格方面，在房住不炒的主基調(diào)下，樓市仍以“穩(wěn)為主”。雖然今年四季度或出現(xiàn)小規(guī)模的以價(jià)換量，但波及范圍較小，降價(jià)幅度有限。預(yù)計(jì)明年價(jià)格穩(wěn)中有升，原因是受中心區(qū)住宅供不應(yīng)求影響（天河、越秀、黃埔較突出），樓價(jià)依然堅(jiān)挺，加上地價(jià)高企，樓價(jià)上漲或成大概率，但漲幅可控；外圍區(qū)域方面，雖然花都、南沙、番禺月末庫存量均保持在100萬平方米以上，但均有涉房人才政策的支持，價(jià)格難以下跌，仍以穩(wěn)為主。其中廣州副中心南沙近年發(fā)展迅猛，受惠政策傾斜及金融島、明珠灣等重大規(guī)劃兌現(xiàn)，價(jià)格或?qū)⑦M(jìn)入上升通道。（記者 馮善書）