楊先生欲購(gòu)買張先生的一套別墅，該別墅地上三層為一個(gè)房產(chǎn)證，地下一層為一個(gè)房產(chǎn)證，楊先生與張先生就整棟別墅簽署了兩份房屋買賣合同。合同簽訂半個(gè)月后，楊先生得知自己并不具備購(gòu)買涉案房屋的購(gòu)房資格，便告知張先生無(wú)法繼續(xù)履行合同，后雙方發(fā)生糾紛。張先生認(rèn)為楊先生違約，訴至法院，請(qǐng)求法院判決解除合同，并要求楊先生支付違約金411萬(wàn)元。楊先生認(rèn)為張先生房屋情況特殊，不具備購(gòu)房資格不是其過(guò)錯(cuò)，提出反訴要求張先生返還其定金20萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理，判決解除雙方的房屋買賣合同，楊先生支付張先生違約金20萬(wàn)元，張先生返還楊先生房屋定金20萬(wàn)元。

原告張先生訴稱，2019年12月，其與楊先生約定出售其名下的一套別墅，該別墅確有兩個(gè)房產(chǎn)證，為了整套出售，雙方簽訂兩份合同�，F(xiàn)楊先生因并不具備購(gòu)買房屋的資格而要求解約，系楊先生自身原因?qū)е碌倪`約行為。該違約行為導(dǎo)致其無(wú)法盡快出售房屋、還清貸款等損失，故訴至法院，要求解除合同，楊先生支付其違約金411萬(wàn)元。

被告楊先生辯稱，簽訂合同前去看房，張先生并未告知房屋性質(zhì)及兩個(gè)房產(chǎn)本的問(wèn)題。中介方作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有進(jìn)行審查及必要提示便組織雙方簽訂合同。在簽訂合同后才得知自己沒(méi)有購(gòu)買該房屋的資質(zhì)，隨即向張先生提出解除合同，自己沒(méi)有主觀過(guò)錯(cuò)，是客觀原因造成。雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)解除，張先生應(yīng)當(dāng)返還其定金20萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，就買房資格問(wèn)題，買受人應(yīng)當(dāng)盡到必要的注意義務(wù)。庭審中，各方均認(rèn)可楊先生在簽訂合同時(shí)已知悉房屋存在兩個(gè)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上對(duì)房屋性質(zhì)亦有明確記載。楊先生因無(wú)購(gòu)房資格而無(wú)法繼續(xù)履行合同的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。但就賠償金額，張先生未能舉證自己的實(shí)際損失與其訴訟請(qǐng)求一致，且在訴訟過(guò)程中張先生出售涉案房屋的價(jià)款亦比出售給楊先生的價(jià)款高，故對(duì)張先生主張的違約金予以酌情減少。

法律規(guī)定，定金與違約金條款不可同時(shí)適用，張先生已選擇適用違約金條款，故對(duì)楊先生提出張先生返還其20萬(wàn)元定金的反訴請(qǐng)求，法院予以支持，最終法院作出上述判決。

宣判后，楊先生提出上訴，二審維持原判，該案現(xiàn)已生效。

【分析】

房屋買賣交易中，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)審查核實(shí)購(gòu)房人的購(gòu)房資格？

在房產(chǎn)交易中，出賣方應(yīng)當(dāng)向中介方、買受方全面告知房屋的各項(xiàng)情況，包括房屋性質(zhì)、房產(chǎn)登記情況、共有權(quán)人情況、抵押貸款情況等，盡到必要的告知義務(wù)。對(duì)于購(gòu)房資格問(wèn)題，由于購(gòu)房資格關(guān)系到合同能否履行的基本問(wèn)題，且購(gòu)房資格與買受方個(gè)人情況密切相關(guān)，對(duì)自身是否具備買房資格，買受方應(yīng)當(dāng)事前充分了解，盡到注意義務(wù)。中介方作為居間方，對(duì)房屋情況及資質(zhì)審查應(yīng)盡到提示義務(wù)，為合同雙方順利簽訂、履行合同提供便利。

就賠償損失方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法；約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。違約金的性質(zhì)為損失填補(bǔ)，當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)可以就違約金的適用情形、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等具體規(guī)定，當(dāng)事人主張違約金的，應(yīng)當(dāng)就其實(shí)際損失充分舉證，舉證不能的或者確實(shí)過(guò)高的，法院將根據(jù)案件實(shí)際情況酌情判定。當(dāng)事人選擇適用違約金賠償?shù)模�定金�?yīng)當(dāng)退還。