大面積大規(guī)模亂收費、亂罰款、亂攤派的“三亂”事件發(fā)生后，霸州逐漸了往日的平靜，但膠著的問題如增強產(chǎn)業(yè)景氣度、提升財政收入等依然是當(dāng)?shù)卣�府需要解決的“頭等大事”。

國務(wù)院辦公廳督查室在2021年12月17日發(fā)布的一則通報將河北省霸州市推到了風(fēng)口，亂收費、亂罰款、亂攤派問題引發(fā)了社會高度關(guān)注。

根據(jù)通報的不完全統(tǒng)計，2021年10月1日至12月6日，霸州市15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）入庫和未入庫罰沒收入6718.37萬元，是1~9月罰沒收入的11倍，涉及企業(yè)和個體工商戶2547家，平均每家罰款、收費2.64萬元。

出現(xiàn)這種情況，是霸州市政府財力緊張所致。

一位長期研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟的人士表示，“霸州鋼鐵產(chǎn)業(yè)在2017年整體退出，給當(dāng)?shù)刎暙I了較高稅收的兩家大型國有鋼鐵廠生產(chǎn)線又相繼關(guān)停，稅收減少接近10億元。盡管當(dāng)?shù)剡�有不少家具、制造業(yè)等小型民營企業(yè)。但對于提升稅收的能力和貢獻不大。”

鋼鐵產(chǎn)業(yè)此前一直是霸州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，退出鋼鐵產(chǎn)能后，霸州開始尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，如建設(shè)休閑食品產(chǎn)業(yè)基地，但食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展并沒有為當(dāng)?shù)貛�來強有力的稅收。�?shù)據(jù)顯示，在2018年，霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元，稅收3.2億元。

“除去鋼鐵產(chǎn)業(yè)外，霸州的主要稅收來源還有房地產(chǎn)，但隨著環(huán)京城市實施限購，樓市迅速熄火，當(dāng)?shù)氐耐恋刎斦�以及和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收自然也好不了�！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

Wind數(shù)據(jù)顯示，自2015年開始，霸州當(dāng)?shù)爻山粯敲鎯r從528元/平方米單價快速上漲，到2017年成交樓面價已經(jīng)高達1491元/平方米，土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。轉(zhuǎn)折發(fā)生在2017年，受房地產(chǎn)限購政策影響，之后幾年霸州土地市場持續(xù)下行，到2021年成交樓面價803元/平方米，全年賣地收入僅12.7億元。

多重因素疊加下，霸州財政吃緊，一些亂作為現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

鋼鐵大城“去鋼鐵”后

霸州地處京津保三角地帶中心，曾是河北重要的鋼鐵基地之一。在霸州市勝芳鎮(zhèn)，幾乎家家戶戶都經(jīng)營著鋼鐵及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的加工廠。

前述研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟的人士稱，霸州民營經(jīng)濟十分發(fā)達�！�2010年的時候，勝芳有1800多家家具企業(yè)，產(chǎn)量占國內(nèi)同類家具產(chǎn)量的65%，出口占到三分之一，總銷售額超過80億元，并帶動形成金屬加工、玻璃加工、木材加工三大產(chǎn)業(yè)集群�！�

2010年，霸州第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以民營經(jīng)濟為主，其中民營企業(yè)27000多家，為霸州創(chuàng)造了85.3%財稅收入和85%農(nóng)民收入，提供了86.7%的項目投資和86.2%的非農(nóng)就業(yè)崗位，是霸州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的支柱與脊梁。

隨著能源消耗和環(huán)境污染日趨加重，曾經(jīng)的鋼鐵大城走上了“去鋼鐵”之路。2013年，河北省開始布局淘汰落后過剩產(chǎn)能，重拳淘汰鋼鐵等過剩產(chǎn)能，到2017年，霸州市退出全部鋼鐵產(chǎn)能。

退出鋼鐵產(chǎn)能后的霸州開始進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，如建設(shè)休閑食品產(chǎn)業(yè)基地。這幾年，達利食品、稻香村、海底撈、小仙燉燕窩等國內(nèi)外知名食品企業(yè)加工廠紛紛落子霸州。

事與愿違。食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展既沒有為當(dāng)?shù)貛�來強有力的稅收，也沒有立即給霸州帶來足夠的人口和就業(yè)崗位。數(shù)據(jù)顯示，在2018年，霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元，稅收3.2億元。

“產(chǎn)業(yè)園的工廠哪里會要我？像我們這些年齡稍大的很難再找到工作。年輕一些的人去其他城市找機會了。”出租車司機王明在一家鋼鐵工廠工作了20多年，失業(yè)后開起了出租車，“賺點零花錢，大家都這樣”。

“如果不是我家在這里有生意，我也不會回來�！绷撼�告訴記者，他很多一起長大的朋友大學(xué)畢業(yè)之后除非是回來考公務(wù)員，否則都去其他地方工作�！斑@里就業(yè)機會相對沒有那么多了�！�

市場冷意蔓延

盡管新興產(chǎn)業(yè)的引入并沒有立即給霸州帶來過多人口和就業(yè)，也還沒有取得理想的財政增收效果，但憑借京津冀一體化和雄安新區(qū)的雙重紅利，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，霸州一躍成為環(huán)京的第二批明星城市。碧桂園、華夏幸福、榮盛發(fā)展、萬科、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展等耳熟能詳?shù)拇蠓科鬆幭葥屨及灾菔袌�。這使得“去鋼鐵”后，房地產(chǎn)成為霸州新的財政收入來源。

和多個環(huán)京城市一樣，隨著房企涌入，住宅項目集中供應(yīng)，房地產(chǎn)市場迅速升溫，項目案場購房人排成長龍，“日光盤”頻現(xiàn)，房價最高時被炒至2萬元/平方米。

樓市的火爆迅速傳導(dǎo)到土地市場。2015年開始，霸州當(dāng)?shù)爻山粯敲鎯r從528元/平方米的單價快速上漲，到2017年成交樓面價已經(jīng)高達1491元/平方米，土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2017年6月，一紙限購令使得霸州房價急轉(zhuǎn)直下，隨著想在此安家的“北漂”和投資客離場，當(dāng)?shù)貥鞘幸欢壤淝逑聛恚��?017年12月房價已跌至9000元/平方米左右，樓市降下虛火。

霸州一個在建房地產(chǎn)項目。霸州鋼鐵產(chǎn)業(yè)在2017年整體退出后，稅收大幅減少，現(xiàn)在樓市劇降，土地市場低迷，財政收入遭到巨大壓力。田傲云/攝

春節(jié)前，中國房地產(chǎn)報記者在霸州市部分樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于缺乏人口支撐，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房企降價幾乎是普遍現(xiàn)象。

“行情最好的時候買房全靠搶，客戶都沒時間仔細看，很多時候甚至為了買上房，另外給我塞紅包，不像現(xiàn)在，一天下來也沒幾個人看房�！比ツ�12月30日，在霸州市區(qū)一個售樓處里，賣房多年的銷售主管林語坐在沙發(fā)上回憶著2016年前后的盛況，那時候除了樓市量價齊升外，誠意金、指標(biāo)費普遍存在。

限購之后，曾經(jīng)的盛景已不復(fù)存在，取而代之的是不少在售項目售樓處空空蕩蕩、購房者寥寥無幾的景象，銷售慘淡、去化緩慢。

貝殼新房廊坊站數(shù)據(jù)顯示，2021年12月霸州新房銷售243套，銷售均價在7780元/平方米。

記者在實地探訪中注意到，實際銷售價格在6000-7000元/平方米的項目不在少數(shù)，這些項目多集中在霸州開發(fā)區(qū)，距離霸州北站開車只需要十幾分鐘，主要客群來自北京和雄安的投資或者置業(yè)人群。

在開發(fā)區(qū)一個已經(jīng)交房的小區(qū)里，記者注意到，一棟樓只有不到三分之一的房子裝修完畢，剩下的房子還處于毛坯狀態(tài)。銷售人員趙謙表示，“開發(fā)區(qū)入住率都不高，項目現(xiàn)在還有少量尾盤。”

另外，以霸州市區(qū)為核心的區(qū)域也分布著多個在售樓盤。據(jù)介紹，此區(qū)域多是霸州本地人購買，新房均價在8000元/平方米左右。

“現(xiàn)在整個霸州一天大概能賣10套房左右，‘金九銀十’的銷售情況稍微好些，一天能有40套左右。”林語無奈地告訴記者，即便是經(jīng)驗老到的銷售員一個月也只賣出一兩套房，“限購政策疊加疫情，這兩年來買房的外地客源少了很多”。

跟環(huán)京樓市一樣，自2017年開始執(zhí)行限購政策后的一段時間，來自北京的投資或者置業(yè)的客源開始減少，銷售拓客困難，房地產(chǎn)市場一片冷意。這里也曾多次傳出限購松綁的消息，但并沒有得到官方證實。

“實際上，上有政策下有對策。”林語告訴記者，通過人才引進來這里買房已經(jīng)是一個公開的秘密，“早兩年他們還需要額外向我們支付5萬元左右費用，這兩年隨著疫情嚴(yán)重，很多北京客源因為進出京手續(xù)麻煩，都盡量減少外出。從2020年開始，為了拓客已經(jīng)不再收取這些額外費用�！�

林語的說法在記者走訪的其他項目上再次被印證。多位銷售人員強調(diào)，“這些業(yè)務(wù)都是公對公，個人無法辦理�！�

房企零首付自救

不過在部分本地人看來，此時是可以抄底的時機。

“現(xiàn)在市場可能到底了，這些年雖然銷量不好，但價格變動不大。”劉越是霸州土生土長的“80后”，兩個月前他又開始和朋友一起看房子，琢磨著在市區(qū)再買套房，“現(xiàn)在很多項目有促銷，買房就送車位�！�

“我們看的是市區(qū)的房子，這樣即便不住也不會閑置�！眲⒃礁嬖V記者，由于很多附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人來霸州市區(qū)工作或者上學(xué)，租房市場行情不錯，“我有兩套房都對外出租，購買后按照現(xiàn)在年輕人喜歡的風(fēng)格簡單裝修，掛出去沒兩天就租出去了，一個月能租1000多元。”

“你要是自己住，也可以看市區(qū)的房子，雖然貴點但入住率高，小區(qū)和周邊配套也完善�！眲⒃奖硎荆�開發(fā)區(qū)房子雖然便宜，但在實際居住中由于入住率極低，部分小區(qū)進入冬季甚至沒有給業(yè)主接入集中供暖。

劉越的說法在記者走訪開發(fā)區(qū)項目時得到證實。有部分銷售人員告訴記者，交房后為保障冬季取暖，業(yè)主也可以改為天然氣分戶取暖。

大學(xué)畢業(yè)后就回到家里幫著做生意的梁超最近也在看婚房，他告訴記者，前幾年的房價讓他望而卻步。

“太瘋狂了！”在梁超看來，“前些年太多數(shù)人來霸州買房投資，房價被炒得很高，本地剛需族真的最難。這兩年房價開始下跌，我們才開始看有沒有合適的房子�！�

盡管營銷手段層出，也有部分客源開始回歸市場，但多數(shù)購房者仍持觀望態(tài)度。

面對相對低迷的樓市，為了刺激市場促進銷售，多個項目推出購房“零首付”活動。趙謙告訴記者，如果首付不夠，現(xiàn)在只需要交1萬元購房款，剩余房款最多可以辦理30年商貸，貸款利率在5.6%。此外，購房后還會返還幾萬元購房款。“現(xiàn)在房企著急賣房子回款，幾乎都在做促銷，希望解決銷售難題。”

房企謹慎拿地

霸州房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，直接導(dǎo)致的是房企開始對土地拍賣“不感冒”，土地市場低迷，流拍現(xiàn)象頻出。

一位不愿具名的本土房企人士對記者表示，現(xiàn)在土地價格預(yù)期較高，拿地后風(fēng)險較大。他表示，樓市下行是讓房企觀望的重要原因�！斑@些年，市場供應(yīng)量加大，但新盤賣不動、二手房流動性停滯，市場很冷，開發(fā)商拿地欲望很低。”

某全國性房企華北區(qū)域投拓人士表示，現(xiàn)在回款放緩、融資收緊，從房企布局角度看，他們更關(guān)注一些比較安全的城市，“現(xiàn)在已經(jīng)不是需要規(guī)�？焖僭鲩L的時候了”。該投拓人士還表示，“現(xiàn)在招拍掛的土地開發(fā)后利潤越來越低，我們也在強化舊改、勾地等其他拿地方式，這也是其他房企的做法。”

霸州市財政局局長孟憲國曾在霸州市2021年上半年預(yù)算執(zhí)行情況報告中提到，上半年政府性基金收入大幅減收主要原因是，上半年受房地產(chǎn)限購政策的影響，土地市場始終處于低迷狀態(tài)，多數(shù)企業(yè)拿地積極性不高，且受疫情影響企業(yè)因資金困難導(dǎo)致的流拍現(xiàn)象增多，直接導(dǎo)致土地出讓大幅下滑。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年開始，霸州市土地成交價及實際成交量一路下滑，到2021年年末，霸州市2021年全年共供應(yīng)90宗地塊，成交47宗，流拍率約47.8%，成交量同比減少29.85%，其中成交樓面價803元/平方米，成交總價為12.7億元。而在2017年，全年土地成交總價是48.6億元。

另據(jù)霸州市政府信息公開平臺顯示，霸州市財政局分別于2021年9月1日、12月24日，兩次宣布調(diào)整財政收支預(yù)算。2021年9月1日公布的霸州市2021年財政收支預(yù)算調(diào)整方案中，霸州市一般公共預(yù)算支出預(yù)算擬從年初的79.5億元調(diào)整為61.5億元。

在方案中，霸州市財政局提出數(shù)項確保全年收支預(yù)算平衡的措施，其中包括：加快組織土地出讓，加強稅收征管；在加快非稅征收方面，提出“加緊研究修訂全市污水、垃圾收費管理辦法”等。

受形勢影響的不止是霸州市。固安、香河、大廠、燕郊等多個環(huán)京城市的樓市一路下滑；環(huán)京樓市慘淡局面之下，眾多重點布局環(huán)京市場的房企日子并不好過。

“現(xiàn)在日子比較難，項目上都沒有心思想其他的事情，都忙著賣房子回款�！蹦巢季汁h(huán)京市場的房企工作人員表示。

（應(yīng)采訪對象要求，文中銷售員、購房者均為化名）