允許保障性住房租賃企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度融資，將能撬動(dòng)社會(huì)資本投資，有效緩解房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性不足的問題。

一、稅收抵扣額度交易制度的優(yōu)勢(shì)

二戰(zhàn)后，美國(guó)完整地走過了保障性住房建設(shè)的歷程，探索了政府投資、開發(fā)商補(bǔ)貼、租戶補(bǔ)助等各種方式，其經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)借鑒。美國(guó)從20世紀(jì)40年代開始由政府大規(guī)模建設(shè)公共住房，但政府負(fù)擔(dān)很重，且容易形成貧民窟。20世紀(jì)60年代，美國(guó)退出政府直接投資建設(shè)，開始轉(zhuǎn)為向開發(fā)商提供財(cái)政補(bǔ)貼。隨著美國(guó)住房問題從數(shù)量不足轉(zhuǎn)向不可支付，美國(guó)轉(zhuǎn)而向低收入群體提供房租補(bǔ)貼，但政府支出壓力仍然較大。1986年，美國(guó)在《稅收改革法（1986）》中推出了低收入住房稅收抵扣額度政策（LIHTC），向低收入租賃住房的投資者提供稅收優(yōu)惠。

如果項(xiàng)目中20%的租戶收入低于該地區(qū)中位數(shù)50%，或項(xiàng)目中40%的租戶收入低于該地區(qū)中位數(shù)的 60%，投資經(jīng)營(yíng)者就向州金融局提交建設(shè)計(jì)劃。州住房金融局審批后，根據(jù)項(xiàng)目的建筑開支、可負(fù)擔(dān)住房比例等核定項(xiàng)目基底，每年按照新建項(xiàng)目9%或翻新項(xiàng)目4%的比例發(fā)放稅收抵扣額度，共發(fā)放10年，10年累計(jì)額度的市場(chǎng)價(jià)值可覆蓋約70% 的新建成本（或 30%的改造翻新成本）。項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)者（開發(fā)企業(yè)）可以通過向市場(chǎng)其他投資者轉(zhuǎn)讓稅收抵扣額度，獲得長(zhǎng)期股權(quán)投資。股權(quán)投資者購(gòu)買股權(quán)后，每年可獲得抵扣額度，用于降低自身企業(yè)的所得稅，資金的年化收益率可達(dá)5%~7%。

稅收抵扣額度交易制度被實(shí)踐證明是促進(jìn)低收入住房長(zhǎng)期供給的有效方案。1995年至2018年間，美國(guó)通過LIHTC 計(jì)劃共資助了4.9萬個(gè)項(xiàng)目的323萬套低租金租賃住房，平均每年發(fā)放 80 億美元的稅收抵扣額度，資助 1400 個(gè)項(xiàng)目、10.64 萬套住房。10.64萬套約占全美年新建房屋數(shù)量的8.72%。按建設(shè)周期 2 年、股權(quán)投資者內(nèi)部收益率 6%、投資回收周期 10 年測(cè)算，每年 80 億美元的額度能夠在建設(shè)期內(nèi)撬動(dòng)572 億美元的投資，也即在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)每 1 美元稅收抵扣額度可撬動(dòng) 3.58 美元的社會(huì)資本，乘數(shù)效應(yīng)明顯。美國(guó)貨幣監(jiān)理署對(duì) LIHTC政策評(píng)價(jià)道：“迄今為止公私資源之間通過穩(wěn)定、持續(xù)的伙伴關(guān)系增加保障性住房存量的最成功的計(jì)劃�！�

稅收抵扣額度交易制度成功的核心在于其打通了稅收和融資的關(guān)系，相當(dāng)于政府為企業(yè)融資提供長(zhǎng)期增信。住房租賃項(xiàng)目投資回報(bào)前期一次性投資額大，成本回收周期長(zhǎng)，靜態(tài)租金回報(bào)率低，動(dòng)態(tài)租金回報(bào)率高，這些特征決定了傳統(tǒng)的行業(yè)支持政策應(yīng)用于保障性租賃住房項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生時(shí)間錯(cuò)配。相對(duì)于稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼、租戶補(bǔ)貼等傳統(tǒng)政策，稅收抵扣額度交易制度具有明顯的優(yōu)勢(shì)：第一，稅收減免政策在有收入的運(yùn)營(yíng)階段才產(chǎn)生效果，稅收抵扣額度交易開拓了股權(quán)融資的新途徑，在開發(fā)階段就能為項(xiàng)目提供支持。第二，直接投資或財(cái)政補(bǔ)貼的當(dāng)期財(cái)政支出較高，稅收抵扣額度在未來分期給付，在折現(xiàn)率為5%的條件下，100 萬美元稅收抵扣額度的現(xiàn)值僅為 81 萬美元。第三，租戶補(bǔ)貼只能在短期降低租戶負(fù)擔(dān)，稅收抵扣額度交易制度能提升租賃住房的長(zhǎng)期供給。第四，靜態(tài)租金收益率不足以支撐貼息貸款或者政策性金融的要求，而稅收抵扣額度交易制度能夠讓市場(chǎng)主體在靜態(tài)租金收益率較低的前期就獲得較高的回報(bào)。

二、保障性租賃住房企業(yè)增值稅抵扣額度交易的方案

我國(guó)保障性租賃住房項(xiàng)目上實(shí)施增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度交易制度具有必要性和可行性。第一，我國(guó)保障性租賃住房建設(shè)面臨市場(chǎng)融資渠道不足的制約。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)估算，2021年全國(guó)保障性租賃住房的總投資額為 1008 億元。即使將每年 200 億元的中央財(cái)政支持住房租賃獎(jiǎng)補(bǔ)資金全部用于保障性租賃住房項(xiàng)目，僅能解決 20% 的項(xiàng)目資金，還有80% 的資金缺口。第二，保障性租賃項(xiàng)目在產(chǎn)生租金收入后才能確認(rèn)銷項(xiàng)稅，前期進(jìn)項(xiàng)稅留抵額度較大且長(zhǎng)期無法抵扣。

據(jù)調(diào)研，重資產(chǎn)項(xiàng)目的抵扣額度一般到運(yùn)營(yíng)期的10 年后才使用完畢，中資產(chǎn)項(xiàng)目的抵扣額度一般到運(yùn)營(yíng)期的 3年后才使用完畢。一般納稅人建安成本的增值稅稅率為 9%，因此每 100 元的住房租賃項(xiàng)目投資額積壓了約7.2元的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度。第三，社會(huì)資本存在購(gòu)買增值稅抵扣額度的客觀需求，增值稅進(jìn)項(xiàng)不光可以直接降低增值稅，也能間接降低企業(yè)所得稅。舉例說明，假設(shè)保障性租賃住房企業(yè)投資新建某項(xiàng)目，總投資為5000萬元，包含土地成本 1000 萬元和建安成本 4000 萬元，每年租金 200 萬元。如全部通過銀行貸款，在 4.5% 的基準(zhǔn)利率下資金成本為每年225 萬元，租金尚不足以支付利息�，F(xiàn)我們?cè)试S保障性租賃住房企業(yè)將增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)換為可交易的增值稅抵扣憑證，然后通過憑證交易，撬動(dòng)社會(huì)資金投資。

方案一：允許企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度融資。

允許企業(yè)將增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度，經(jīng)稅務(wù)局審批后，轉(zhuǎn)換為可交易的增值稅抵扣憑證。在上述案例中，項(xiàng)目積壓了約360 萬元（40009%）的增值稅進(jìn)項(xiàng)額度，如經(jīng)稅務(wù)局審核后轉(zhuǎn)換為抵扣憑證，則可在項(xiàng)目開發(fā)期間融得約 360 萬元。

按 照 1008 億 投 資 總 額、 其 中80%為建安成本、企業(yè)為建安成本支付 9% 的增值稅的假設(shè)測(cè)算，全國(guó)保障性租賃住房項(xiàng)目上每年積壓的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度約為 72.6 億元，如全部用于交易可融資約72.6 億元。參照每年中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)為 200 億元，就相當(dāng)于增加36.3%的中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金。

方案二：按照建安成本的一定比例，逐年向保障性租賃住房企業(yè)發(fā)放增值稅抵免額度。

如果更進(jìn)一步，根據(jù)建筑成本、裝修成本、保障性租賃住房占比等因素綜合核定基底和發(fā)放比例，逐年發(fā)放增值稅稅收抵扣額度，就能產(chǎn)生更大的支持效果。

在上述案例中，保障性租賃住房的企業(yè)以建安成本向稅務(wù)部門申請(qǐng)抵稅額度，稅務(wù)部門核定基底為4000 萬元，每年按 10% 的比例向項(xiàng)目發(fā)放稅收抵扣憑證，即每年發(fā)放 400 萬元的增值稅稅收抵扣額度，發(fā)放 10 年。投資者通過購(gòu)買保障性住房租賃企業(yè)股權(quán)獲得逐年生效的抵扣額度，用于降低自身企業(yè)的增值稅。這樣保障性租賃住房企業(yè)就獲得4000 萬元的總投資。剩下的土地成本 1000 萬元?jiǎng)t可通過銀行貸款解決，基準(zhǔn)利率下每年利率 45 萬元，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本大幅減少。

按照保障性租賃住房以 1008 億元的投資總額、其中80% 為建安成本、10% 的發(fā)放比例來測(cè)算，該方案會(huì)導(dǎo)致年稅收減少 80.6 億元，未來十年總計(jì)減少 806 億元，按 4.5% 折現(xiàn)僅為637.8 億元。但因?yàn)槎愂諞]有真正發(fā)生，能夠規(guī)避財(cái)政的預(yù)算限制。

綜合來看，保障性租賃住房企業(yè)增值稅抵扣額度交易的好處十分明顯：一方面能在不加重財(cái)政負(fù)擔(dān)的前提下，撬動(dòng)社會(huì)資金長(zhǎng)期投資于租賃住房項(xiàng)目，另一方面能鼓勵(lì)企業(yè)提高建安投入，建設(shè)品質(zhì)更好的租賃住房。建議在保障性租賃住房領(lǐng)域先行試點(diǎn)以上方案，取得經(jīng)驗(yàn)后可推廣至整個(gè)住房租賃行業(yè)。