瑞安新天地上市蒙上了一層“陰影”。

3月15日，瑞安房地產有限公司（以下簡稱“瑞安房地產”）開盤為0.81元/股，收盤于0.77元/股，相比上一個交易日的收盤價0.81元/股，下跌5.06%。

就在一天前，3月14日，港交所官網(wǎng)顯示，瑞安新天地招股書失效。

資料顯示，瑞安新天地由瑞安房地產分拆而來，其特色在于商業(yè)物業(yè)。截至2021年6月末，瑞安新天地物業(yè)組合大部分為瑞安房地產于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)的主要商業(yè)空間，當中亦包括虹橋天地、上海創(chuàng)智天地社區(qū)及南京國際金融中心。

從招股書中可以看出，瑞安新天地在資本成色上不太亮眼。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，瑞安新天地流動負債總額為50.49億元，流動負債凈額為12.82億元。

此外，瑞安新天地依賴于上海的物業(yè)組合，地域集中度較高。

關于瑞安新天地失效原因以及未來是否會繼續(xù)遞表，中國房地產報記者撥打瑞安房地產官網(wǎng)電話，截至發(fā)稿前，電話顯示無人接聽。

值得一提的是，去年下半年以來，受到房地產行業(yè)低迷的影響，資本市場不斷變化，物業(yè)IPO進程變得異常緩慢。

一位業(yè)內分析師告訴中國房地產報記者“瑞安新天地要不斷詮釋企業(yè)積極的一面，作為瑞安房地產獨立的商業(yè)品牌，后續(xù)在復制和擴張方面需要積極發(fā)揮，以更好獲得資本市場的青睞�！�

主打商管特色 商管賽道日趨激烈

2021年8月4日，瑞安房地產發(fā)布自愿性公告稱正考慮分拆商業(yè)業(yè)務上市，并于去年9月遞表。當然，對于商業(yè)方向，行業(yè)里已有先行者可參考。

在商管賽道，華潤萬象生活不可忽視，其定位是商管+物管，于2020年9月上市后在資本市場取得了不錯的成績，市值排名第二，市盈率排名第一。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日13點30分，華潤萬象生活總市值為707.25億元，市盈率55.60倍。

華潤萬象生活在資本市場的表現(xiàn)也引來了諸多物企的效仿。一批主打商管概念的物企爭相上市。2021年1月26日，星盛商業(yè)管理股份有限公司正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。2021年7月2日，中駿商管正式在港交所敲鐘上市。

瑞安新天地想要在商管賽道分一杯羹也在情理之中。

資料顯示，2021年上半年，瑞安新天地72.5%的物業(yè)管理收入來自商業(yè)物業(yè)，公司同期管理的商業(yè)物業(yè)組合包括分布在五個城市的35項物業(yè)，建筑面積約360萬平方米。

不可否認的是，商管賽道已經發(fā)生了巨大變化。

一位業(yè)內人士直言，商管企業(yè)賽道競爭格局日趨激烈，大型物企有華潤萬象生活，中小型物企有中駿商管、寶龍商業(yè)。此外，商管企業(yè)發(fā)展有賴于經濟環(huán)境變化，若經濟超預期下行，將對消費需求產生負面影響，進而影響公司發(fā)展。還有就是疫情反復或對購物中心運營產生負面影響。

受關聯(lián)公司拖累

“由于物管行業(yè)上游地產行業(yè)的動蕩，資本市場對上市物企和商管公司的態(tài)度也發(fā)生了變化。港交所對擬上市企業(yè)問詢更加嚴格，顧慮更多，這造成不少企業(yè)上市進度更加曲折�！笨硕�瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示。

值得關注的是，瑞安房地產2020年的業(yè)績狀況不容樂觀。

業(yè)績報告顯示，瑞安房地產2020年營收為46億元。其中，2020年上半年受到新冠病毒疫情影響，集團錄得虧損約人民幣16.22億元，下半年集團全部業(yè)務均出現(xiàn)可觀的復蘇，全年錄得股東應占虧損凈額人民幣7.4億元。

2020年，瑞安房地產的綜合租金及相關收入為人民幣20.84億元，同比下跌7%，上海物業(yè)的租金及相關收入下跌 6%至人民幣14.91億元，占總額72% 。

可以看出，瑞安房地產營收一半為租金收入，而瑞安房地產2020年租金收入受到不小影響。

不過，就在瑞安新天地招股書失效的同一天，瑞安房地產發(fā)布了2021年業(yè)績預告。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，瑞安房地產將錄得凈利潤16億元。

一位業(yè)內人士表示，“瑞安新天地遞表的時間點正是瑞安房地產2020年年報發(fā)布之后，后者不好的業(yè)績會影響到前者的上市狀態(tài)。”

2021年9月13日，瑞安新天地遞交招股書，向港交所發(fā)起沖擊。

資本成色欠佳

理想豐滿，現(xiàn)實骨感。瑞安新天地的資本成色不太亮眼。

公開數(shù)據(jù)顯示，瑞安新天地的負債水平是其一大“硬傷”。2021年上半年，瑞安新天地流動負債總額較2020年的45.39億元增至50.49億元，流動負債凈額也增至12.82億元。

關于負債的增長，瑞安新天地表示，主要是由于一年內到期證券化安排的收款增加7.41億元所致。

此外，瑞安新天地業(yè)務投資物業(yè)地域集中度高，依賴于上海的物業(yè)組合。

招股書顯示，2018年～2020年以及2021年上半年，瑞安新天地的收入分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元和13.77億元，相應的凈利潤分別為6.81億元、5.84億元、-2.63億元和4.74億元。相應期間，瑞安新天地分別錄得流動負債凈額28.69億元、11.43億元、9.69億元及12.82億元。

據(jù)披露，瑞安新天地于2021年6月30日公司的投資物業(yè)組合總建筑面積為200.52萬平方米，擁有13宗項目，其中7宗項目位于上海，占比為52.7%；根據(jù)獨立估值，商業(yè)物業(yè)的總值為531.35億元，其中71.9%位于上海。此外，瑞安新天地亦向瑞安房地產取得權利以收購總建筑面積約130萬平方米的儲備商業(yè)物業(yè)，當中約85.7%位于上海。

在湯曉晨看來，“資本市場更青睞利潤增長確定下強的企業(yè)，小型商管公司僅固守原有管理項目很難獲得持續(xù)增長，必須向市場證明其市場化競爭獲取新項目的能力，才能吸引投資者關注�！�