千億房企違約案例再增一例。

3月21日早間，祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱“祥生控股”， 2599.HK）發(fā)布公告披露旗下于2023年到期美元票據(jù)的兌付進(jìn)展。公告稱，該票據(jù)1200萬美元利息已于2022年2月18日到期應(yīng)付，根據(jù)優(yōu)先票據(jù)的條款，祥生控股有三十天寬限期支付利息。而目前上述美元票據(jù)利息寬限期已屆滿，而祥生控股卻并未于屆滿前支付利息。

對于上述美元債利息違約，祥生控股表示，公司正與債權(quán)持有人積極溝通以尋求達(dá)成一致意見的解決方案。目前祥生控股正對其流動性、業(yè)務(wù)整體經(jīng)營和經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行評估，積極實施有效的流動性解決措施，持續(xù)密切關(guān)注事項發(fā)展。

對于公司所處的流動性困境，祥生控股也向中國房地產(chǎn)報記者表示：“絕對不可以躺平，會積極應(yīng)對�！�

股價單日下跌超7%

實際上，在此次宣布利息違約前，祥生控股的風(fēng)險已經(jīng)露出端倪。

去年11月18日，祥生控股股價閃崩53%，一天內(nèi)市值蒸發(fā)超50億港元，彼時市場對祥生控股的經(jīng)營和債務(wù)狀況產(chǎn)生質(zhì)疑，雖然隨后祥生控股發(fā)布公告否認(rèn)債務(wù)違約，但其股票受此影響一蹶不振。

此次引發(fā)祥生控股實質(zhì)性利息違約的是一筆規(guī)模為2億美元，票面利息12%，且將于2023年8月到期的美元優(yōu)先票據(jù)。

公告內(nèi)容顯示，按照雙方約定，祥生控股應(yīng)于該筆債券利息寬限期到期支付，但受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場環(huán)境及金融環(huán)境、多輪疫情等多種不利因素影響，祥生控股流動性出現(xiàn)階段性問題，最終未能按時支付該筆債券利息造成違約。

受整個房地產(chǎn)下跌基本面以及上述違約消息影響，截至3月21日收盤，祥生控股股票下跌超7%，收盤價為每股0.75港元。

一位華東房企副總裁在采訪中表示，一般而言，房企債務(wù)違約會引發(fā)連鎖反應(yīng)，股價下跌是一方面，更嚴(yán)重的可能會引起債務(wù)擠兌，從而加重企業(yè)的債務(wù)危機。在經(jīng)營層面，違約房企信用受到損害，企業(yè)自身的品牌也受牽連，不利于地產(chǎn)銷售去化，銷售下降又會加重企業(yè)現(xiàn)金流壓力。

根據(jù)公開資料顯示，目前祥生控股共有3筆境外債在存續(xù)期，除了上述債券外，祥生控股還有兩筆美元債將于今年6月和明年1月到期，規(guī)模分別為2億美元和1.34億美元，票面利率均在10%以上。

對于所面臨的短期壓力，祥生控股表示已經(jīng)制定多元舉措，在債務(wù)方面，公司將積極籌措資金解決境外債務(wù)問題，并一直主動與各債券投資者進(jìn)行跟進(jìn)與處理。同時，公司也將與境內(nèi)的合作機構(gòu)，對相關(guān)事宜保持密切的溝通及交流，確保妥善解決現(xiàn)有債務(wù)問題。

兩手抓 渡難關(guān)

除了解決好債務(wù)問題，穩(wěn)步化解公司短期流動性壓力，祥生控股還表示將緊抓日常經(jīng)營工作不放，促銷售、穩(wěn)回款、保交付、促生產(chǎn)，達(dá)到“兩手抓、兩手硬”。

據(jù)祥生控股介紹，目前公司經(jīng)營均正常運作中。

接下來，隨著近期政策與市場的回暖，祥生控股表示，正在積極拓展?fàn)I銷渠道、應(yīng)項目排定銷售計劃、加快項目銷售，促進(jìn)銷售回款。后續(xù)也將根據(jù)銷售情況和交付計劃，優(yōu)化工程工期，合理排布現(xiàn)金流。

當(dāng)前，商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年的高位運行之后，正處在下調(diào)筑底過程中，行業(yè)成交普遍面臨挑戰(zhàn)。在行業(yè)趨勢下行大背景下，客戶普遍持幣觀望，祥生控股布局的城市中多數(shù)也在今年1月至2月遭遇市場下行。此外，疫情影響導(dǎo)致售樓處因不可抗力出現(xiàn)關(guān)閉，以往春節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)潮受疫情影響也不達(dá)預(yù)期，這些因素導(dǎo)致祥生控股今年以來銷售不甚理想。

根據(jù)祥生控股此前發(fā)布的經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，祥生控股實現(xiàn)歸屬公司的合約銷售總額約為人民幣63.53億元，雖然沒有官方可比較的數(shù)據(jù)，但根據(jù)機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年前兩月，祥生控股實現(xiàn)全口徑銷售額為163.4億元，權(quán)益銷售額為123.5億元，均遠(yuǎn)高于其今年前兩月的銷售表現(xiàn)。

即便如此，對于今年全年市場走勢，祥生控股仍然抱有一定信心。原因在于，當(dāng)前政策端已有所松動，支持剛需住房需求、釋放降準(zhǔn)降息等利好信息預(yù)計將會對接下來的市場起到提振作用。

基于上述判斷，祥生控股也做了一系列準(zhǔn)備，例如公司正在積極籌備相關(guān)工作，加大銷售力度堅持一城一策支持項目促進(jìn)來訪及成交；及時跟進(jìn)首付比例下調(diào)政策，降低客戶購房門檻；加強完善線上售樓處“祥生幸福家”小程序，促進(jìn)推介與線上成交，以積極把握“金三銀四”銷售旺季，助力公司業(yè)績回升。

此外，祥生控股還表示，亦將針對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盤點，對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或項目主動尋找合作方，盤活資源，提升可支配的在手資金，以應(yīng)對當(dāng)前的流動性風(fēng)險。

房企迎償債高峰

祥生控股并非個例，今年以來已有多家房企官方宣布債務(wù)違約。

2月17日，陽光城坦言有一筆1.73億債務(wù)無力償還，出現(xiàn)債務(wù)違約，且其表示可使用的流動資金已經(jīng)枯竭。

2月23日，正榮地產(chǎn)召開投資者電話會，管理層表示公司目前無法如期償還到期債務(wù)，希望投資人對2022年內(nèi)到期的美元債本金進(jìn)行展期，給一年時間來逐步強化經(jīng)營性現(xiàn)金流。

3月2日，大發(fā)地產(chǎn)對外公布，公司未于寬限期屆滿前完成2227.5萬美元債券利息的付款。

3月7日，禹洲集團也發(fā)公告表示一筆規(guī)模為5億美元的債券有2125萬美元利息到期應(yīng)付違約，而這只債券即將于明年到期。

3月18日，陽光城再發(fā)公告稱發(fā)公告稱未能按期支付境外債券利息。據(jù)披露，其有4只中期票據(jù)違約，未能足額償付到期債券累計本息合計50.28億元。

據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，自去年下半年以來，出險房企已近20家，中國恒大、華夏幸福、泰禾集團、藍(lán)光發(fā)展、新力控股、禹洲集團、中國奧園、正榮地產(chǎn)、陽光城、龍光集團等均在其中。

即使如此，房企仍然面臨了嚴(yán)峻的債務(wù)兌付問題。

貝殼研究院發(fā)布的《2022年房地產(chǎn)市場展望報告》顯示，2018—2021年，房企境內(nèi)債務(wù)違約的數(shù)量明顯增加，其中房企到期債務(wù)規(guī)模在2021年達(dá)到頂峰，約12822億元；2022年次之，預(yù)計到期債務(wù)約9603億元，雖然比2021年下降約25%，但仍有接近萬億元的償債規(guī)模。從房企今年月度到期債務(wù)規(guī)模來看，3月、4月和7月的到期債務(wù)規(guī)模均在千億元以上。

不過，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，今年房地產(chǎn)形勢與去年下半年相比已經(jīng)有所改善。前述房企副總裁表示，今年以來，從中央到地方出臺了一系列措施幫助支持出險和困境房企，例如鼓勵銀行開展并購貸款業(yè)務(wù)；出臺全國性商品預(yù)售資金監(jiān)管的意見，改善部分地區(qū)執(zhí)行過嚴(yán)的情況；央行、銀保監(jiān)會明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，這些舉措都將對穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展、緩解房企資金流動性起到實質(zhì)性作用。