“行業(yè)承壓現(xiàn)狀大家非常清楚，行業(yè)紅利消失，規(guī)模見頂已成共識�！�3月22日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）總經(jīng)理蔣鐵峰在該公司的業(yè)績發(fā)布會上表示，未來行業(yè)的整體規(guī)�？赡軙�下降30%以上。

2021年，招商蛇口的銷售金額同比增長17.73%至3268.34億元，行業(yè)排名前進(jìn)3位提升至第7名。再加上央企背景優(yōu)勢在當(dāng)前市場環(huán)境中的凸顯，投資者們本對招商蛇口寄予了彎道超車、趁機(jī)擴(kuò)大市場占有率的期望。然而，該公司2022年只定下了3300億元的銷售目標(biāo)，同比增幅約0.97%。用招商蛇口董事長許永軍的話說，“去年很難，招商蛇口判斷今年也不會輕松�！�

對于這家央企而言，相對于規(guī)模，改善連續(xù)兩年下滑的歸母凈利潤表現(xiàn)更為迫切。得益于去年下半年以來土地市場的降溫，招商蛇口在公開市場拿了不少便宜的優(yōu)質(zhì)土地，今年還要積極收并購，該公司管理層認(rèn)為，這些新增項(xiàng)目的利潤率有一定保證，有助于提升公司的整體利潤率。當(dāng)然，收并購只是輔助的手段，“現(xiàn)在有些項(xiàng)目外面看起來很好，但是進(jìn)去盡調(diào)之后發(fā)現(xiàn)問題特別多，所以還是比較謹(jǐn)慎地在推進(jìn)。”蔣鐵峰表示。

銷售排名進(jìn)入行業(yè)前七

根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2021年共計158家房企躋身百億軍團(tuán)，銷售額平均增速為4.2%。以此為參考基數(shù)，招商蛇口17.73%的增速便顯得頗為突出，只不過，該公司實(shí)際完成的3268.34億元銷售額與2021年的銷售目標(biāo)3300億元之間，仍有30多億元的缺口。

2020年，招商蛇口的銷售額排名再次進(jìn)入了行業(yè)前十，這對該公司而言意義非凡。也因此，蔣鐵峰在2021年3月的業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)，“十四五”規(guī)劃期間，希望招商蛇口能穩(wěn)定在前10強(qiáng)，排名能夠逐步提升，規(guī)模目標(biāo)是維持每年雙數(shù)增長的速度。2021年，無論是規(guī)模增速還是行業(yè)排名，招商蛇口都實(shí)現(xiàn)了既定目標(biāo)。

然而，在營收方面，增收不增利的問題依然困擾著招商蛇口。2021年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%，歸屬上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。毛利率下降3.2個百分點(diǎn)至25.5%，凈利率下降3.6個百分點(diǎn)至9.5%。

自2015年重組以來，招商蛇口歸屬上市公司股東凈利潤的增速一路下滑，2016年至2019年的增速分別為39%、27.5%、20.4%、5.2%，2020年開始錄得負(fù)增長，同比減少23.58%。

該公司總結(jié)了3個影響利潤表現(xiàn)的因素，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降，計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及信用減值準(zhǔn)備共計43.72億元，轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元。其中，計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是大頭，這源于該公司在2017年、2018年拿了不少高地價項(xiàng)目，在遭遇限價的情況下，項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降。

招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績會上透露，2019年以后特別是2020年和2021年拿的地，會在今年及以后進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，目前判斷這些土地的毛利率水平會高于此前，因此公司未來的整體利潤水平會有所提升。

去年很難 今年也不會輕松

在招商蛇口看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。過去推動行業(yè)快速發(fā)展的四個紅利——人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長紅利和房地產(chǎn)金融化紅利，有的已經(jīng)消失，有的則在逐步減弱。即便是穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)也面臨巨大挑戰(zhàn)。

今年前兩個月的銷售數(shù)據(jù)足以印證招商蛇口對市場的擔(dān)憂。2022年1月至2月，該公司累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積118.86萬平方米，同比減少31.68%，累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額252.11億元，同比減少39.74%。

考慮到這樣的市況，綜合全年6200億元的可售貨值，招商蛇口希望2022年能實(shí)現(xiàn)3300億元的銷售額，跟2021年初定的目標(biāo)一樣。2021年，該公司是按5300億元的可售貨值來鋪排目標(biāo)的，即預(yù)計去化率在62%左右，而2022年，去化率的預(yù)期下降到了53%。

除了房子不好賣以外，預(yù)售資金的監(jiān)管從嚴(yán)也讓招商蛇口感覺到了壓力。據(jù)黃均隆介紹，2021年以來，各地預(yù)售監(jiān)管政策越來越嚴(yán)格，監(jiān)管政策實(shí)施力度大幅收緊，多家銀行暫停了保函置換監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)可動用的資金減少，給招商蛇口經(jīng)營發(fā)展、資金方面帶來一定的壓力。2021年初，該公司并表口徑的監(jiān)管資金是155億元，占并表口徑回款1642億元的9%，2021年末，并表口徑監(jiān)管資金上升到了231億元，占并表回款1840億元的12%，增加了3個百分點(diǎn)。監(jiān)管資金占總貨幣資金的比例也從2021年初的17%提高到了年末的29%�！叭ツ暌詠恚�隨著債務(wù)違約的企業(yè)不斷增加，各地政府出于保交付的壓力，短期來看預(yù)售監(jiān)管范圍很難有大幅度的放松�！�

當(dāng)然，相對于大部分采取收縮策略的民營房企，招商蛇口在投資端還是維持著正常的節(jié)奏。2021年，該公司全年累計獲取土地113宗，新增土地的總建筑面積為1559萬平方米，權(quán)益建筑面積886萬平方米。土地成本權(quán)益支出819.4億元，占住宅開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益銷售額1658億元的49%，較2020年的39.6%有明顯提升。

在年報里，該公司還特地增加了產(chǎn)城聯(lián)動、兼并收購、城市更新等獲地方式的介紹。其中，2021年落地的單項(xiàng)目收并購共12宗，累計補(bǔ)充項(xiàng)目資源106萬平方米。

今年1月份，招商蛇口完成了地產(chǎn)行業(yè)里的首筆并購融資，發(fā)行的25.8億元中票有12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動性壓力。雖然這筆資金最后是用來置換一個在建項(xiàng)目的前期投資，但據(jù)蔣鐵峰透露，該公司目前確實(shí)與不少房企在接觸收并購事宜。他表示，招商蛇口的原則很簡單，同樣一筆錢，收并購及公開拍賣，哪個回報高、價值大，就選哪個，而并購項(xiàng)目復(fù)雜很多、風(fēng)險也更高，所以要“積極尋找，慎重出手”。