2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從上半年開發(fā)銷售總體維持高速增長到下半年市場基本面承壓下行的轉(zhuǎn)變，“促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展”成為新的政策主題，秉持穩(wěn)健經(jīng)營原則的房企展現(xiàn)出了更強的抗風(fēng)險和可持續(xù)發(fā)展能力。3月30日，碧桂園發(fā)布了2021年的經(jīng)營業(yè)績，5580億元的權(quán)益銷售額依然穩(wěn)居行業(yè)第一，營業(yè)收入也同比增長13%至5230.6億元，再創(chuàng)新高。

2021年，碧桂園的財務(wù)基本面持續(xù)優(yōu)化，有息負債總額、凈負債率、融資成本等指標(biāo)均有所下降，權(quán)益回款率保持在90%的行業(yè)高位，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。也因此，該公司成為了少數(shù)仍能保持穆迪、惠譽“投資級”評級的民營房企之一。自2021年12月以來，碧桂園已經(jīng)獲得了兩家銀行共550億元的授信額度，還成功發(fā)行了供應(yīng)鏈ABS、公司債、可換股債券，獲批了50億元的中期票據(jù)，印證了監(jiān)管層和金融機構(gòu)對優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求的支持態(tài)度。

即便短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍面臨著不小的壓力，但碧桂園集團董事會主席楊國強認為，中國的城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，未來大批人口需要進入生活配套更為豐富的城鎮(zhèn)生活，長期穩(wěn)定的住房需求依然存在。

縣域經(jīng)濟是我國實行新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要載體，根據(jù)《政府工作報告》，“提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量”是今年工作重點之一。據(jù)悉，相比過去著力推動中心城市，今年國家將著力推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，更好滿足農(nóng)民到縣城的就業(yè)安家需要。這意味著，在碧桂園聚焦深耕的縣域市場，房地產(chǎn)依然大有潛力可挖掘。

收入穩(wěn)健增長，財務(wù)持續(xù)優(yōu)化

近年來，中央堅持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為指導(dǎo)，精準(zhǔn)施策保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年，國家出臺了一系列去金融化的配套政策，如“三道紅線”“貸款集中度管理”等，引導(dǎo)房企去金融屬性、去杠桿化，回歸滿足人們居住需求的本源。

在此背景下，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌與整合進一步加速，雖然市場和融資端都面臨巨大挑戰(zhàn)，但依然有不少優(yōu)質(zhì)房企取得了穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，獲得市場各方的認可。就銷售規(guī)模而言，碧桂園依然是實至名歸的行業(yè)第一，且已經(jīng)連續(xù)5年蟬聯(lián)行業(yè)銷售總量冠軍，2015年至2021年，該公司的權(quán)益合同銷售金額復(fù)合增長率達29%，凸顯了龍頭房企平滑市場波動的杰出經(jīng)營能力。

在運營效率和財務(wù)安全方面，碧桂園同樣交出了與龍頭身份相符的成績單。期內(nèi)，該公司實現(xiàn)了5022億元的權(quán)益現(xiàn)金回款額，權(quán)益回款率保持在90%，連續(xù)6年達到90%或以上，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為108.6億元。截至2021年末，碧桂園手握1813億元的現(xiàn)金儲備，現(xiàn)金短債比高達2.3倍。有息負債總額降至3179.2億元，同比下降2.6%，凈負債率45.4%，較上年底下降10.2個百分點，平均融資成本5.2%，較上年底下降36個基點，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率由2020年底的80%下降為74%。

2021年底，多個監(jiān)管部門表態(tài)要積極滿足優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企的優(yōu)質(zhì)項目。憑借穩(wěn)健的財務(wù)狀況、優(yōu)秀的運營能力，碧桂園成為了第一批受惠的房企之一，自2021年12月以來，已成功發(fā)行了10億元公司債、總額共15.26億元的供應(yīng)鏈ABS、39億港元的可換股債券，50億元的中期票據(jù)也已獲批，境內(nèi)外融資渠道通暢。此外，該公司近期還獲得了兩家國有銀行高達550億元的授信額度，進一步充實資金儲備。3月25日，碧桂園與中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，簽訂200億元的《并購及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》及200億元的《住房按揭戰(zhàn)略合作協(xié)議》。更早前的3月3日，該公司也與招商銀行簽署了150億元的《地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

更難得的是，雖然大量民營房企在過去數(shù)月里頻繁被下調(diào)評級，但碧桂園依然保持著穆迪、惠譽兩家國際評級機構(gòu)的“投資級”評級，以及標(biāo)普的BB+評級和“正面”展望，是行業(yè)中評級最高的民營房企之一。標(biāo)普表示，39億港元可換股債券的發(fā)行以及近期的在案交易，證明了該公司在波動較大的融資環(huán)境中具有比同行更強的融資能力。穆迪也認為碧桂園將繼續(xù)保有良好的在岸銀行和債券融資渠道，于緊縮的融資環(huán)境中維持流動性。

迫于流動性壓力，不少房企在2021年大幅減少了新增土地投資，而現(xiàn)金充裕、財務(wù)健康的企業(yè)則趁機在市場低位吸納優(yōu)質(zhì)土儲，保障未來發(fā)展所需。2021年，碧桂園全年共獲取333幅土地，權(quán)益總代價約1416億元，對應(yīng)貨值約4200億元，在中指研究院的“2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積TOP100榜單”中奪得雙料冠軍。

展望未來，房地產(chǎn)市場規(guī)模進入總量高位、增速低位的新時代已成為了行業(yè)共識。在業(yè)內(nèi)看來，未來房企的發(fā)展模式將從過去過度依賴金融驅(qū)動的外延式增長轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵式增長，具備穩(wěn)健經(jīng)營底色和融資優(yōu)勢的碧桂園也將在行業(yè)新一輪的整合中持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位，實現(xiàn)有質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展。

聚焦核心都市圈，深耕潛力縣域市場

近年來，越來越多的房企將投資重心向一二線城市傾斜，加劇這些市場競爭烈度的同時，也令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了一些看空三四線城市的聲音。而碧桂園的經(jīng)營數(shù)據(jù)則提供了一個重新看待三四線城市發(fā)展?jié)摿Φ囊暯�。事實證明，在聚焦深耕、精準(zhǔn)投資的策略下，三四線城市的項目為該公司的規(guī)模增長及效益提升作出了重要貢獻。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達68%，有161個城市的市占率超過5%，其中有13個地級市的市場占有率大于20%，55個城市的市占率在10%-20%。

從國家的政策走向來看，新型城鎮(zhèn)化依然是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要推動力，三四線城市所在的縣域市場將擔(dān)負越來越重要的使命。國家發(fā)展改革委近日印發(fā)的《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》提出，今年中國將堅持把推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化的首要任務(wù)，城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制政策，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，支持一批條件較好的縣城重點發(fā)展，更好滿足農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活需要。

實際上，縣域經(jīng)濟一直在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要的角色，2020年《中國縣域經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示，全國百強縣（市）GDP總和955645億元，占全國的9.6％，其中GDP超千億縣市增至32個。在核心都市圈及大城市周圍，存在著大量經(jīng)濟實力較強、有產(chǎn)業(yè)支撐，能夠承接外溢人口、房地產(chǎn)市場需求旺盛的縣城或縣級市。

楊國強也一直強調(diào)：“很多人是從農(nóng)村里出來的，最后他們的房子是在哪里落地？還有很多人要到兩三萬人口以上的教育、醫(yī)療、交通條件更好的城鎮(zhèn)居住�！�

為了滿足這些人群的居住需求，碧桂園在全國進行了廣泛布局，截至2021年底，該公司的3216個項目分布在31個省份，299個地級市，1425個縣級市/區(qū)/縣，有效對沖了市場波動。當(dāng)然，廣泛布局并不代表盲目投資，截至2021年末，該公司約1.8萬億元的權(quán)益可售資源里，75%位于五大都市圈。2021年的新增土儲中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，貨量結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，投資日益向經(jīng)濟、人口吸附力更強的城市群和都市圈傾斜。

2021年，碧桂園權(quán)益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強三四線城市，其中，鹽城、金華、南通的銷售額超過80億元，惠州、佛山的銷售均超110億元，東莞更是高達148億元。這些數(shù)據(jù)也說明縣域市場的房地產(chǎn)發(fā)展動力不容小覷。

據(jù)了解，未來，碧桂園將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團戰(zhàn)略發(fā)展的市場，更聚焦于以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

不少研究機構(gòu)都認為，碧桂園的布局具有選城準(zhǔn)、因城施策、持續(xù)深耕等優(yōu)勢，使得該公司能夠在有效控制投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上最大限度的分享潛力縣域市場的發(fā)展紅利，且這種能力已經(jīng)得到歷史驗證。有業(yè)內(nèi)專家表示，2022年，伴隨著償債高峰期的到來，房地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，基于資金壓力、開發(fā)能力或者戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變等而退出三四線城市的房企大概率也會越來越多，碧桂園有望進一步發(fā)揮差異化的競爭優(yōu)勢，持續(xù)受益于行業(yè)集中度的提升。