自2017年萬達(dá)與融創(chuàng)、富力“世紀(jì)大交易”后，市場上多認(rèn)為王健林壯士斷腕已“元氣大傷”。不過，當(dāng)今天房地產(chǎn)業(yè)行至黑鐵時代，王健林似乎正因為卸下包袱而因禍得福。

4月6日，胡潤研究院發(fā)布《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》的榜單顯示，萬達(dá)68歲創(chuàng)始人王健林及其家族以1050億元的財富與龍湖吳亞軍及其家族并列第五。與之對應(yīng)的，此前該榜單上的不少地產(chǎn)富豪已不見蹤跡。

一紙榜單背后，是王健林近期頻繁的商業(yè)動作。4月1日，正在經(jīng)受債務(wù)壓力的建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)始人胡葆森牽手王健林，建業(yè)把旗下全部商業(yè)項目運營權(quán)交給了萬達(dá)；3月28日，萬達(dá)集團(tuán)與鑫苑集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，后者也正在遭受債務(wù)困局。

如人們所見，在現(xiàn)今地產(chǎn)行業(yè)形勢風(fēng)云突變之際，王健林悄悄做起了“白衣騎士”。與此同時，王健林的一系列舉措也并非無的放矢。

“萬達(dá)商管能否成功登陸港交所，成為萬達(dá)集團(tuán)2022年的重要事件�！币晃蝗f達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士此前告訴記者。

在匯生國際融資總裁黃立沖看來，在符合香港聯(lián)交所的要求下，萬達(dá)商管的上市是沒有問題的。但從商業(yè)模式看，受目前疫情的影響，作為內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的晴雨表，內(nèi)地各地線下商業(yè)零售市場普遍比較低迷，萬達(dá)商管今年上市毫無疑問會遭受“迎頭風(fēng)”，機(jī)構(gòu)投資者很可能對其興趣不大，也不會給予很高的估值。

拉了“河南王”建業(yè)地產(chǎn)一把

近段時間以來，王健林一直在為旗下商管業(yè)務(wù)加碼。

4月1日，河南建業(yè)集團(tuán)旗下的建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司把自己的全部商業(yè)項目，以整體運營的管理模式，與大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商管”）簽訂合作協(xié)議。

建業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，建業(yè)的商業(yè)業(yè)務(wù)包括凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業(yè)街區(qū)等四大產(chǎn)品形態(tài)，為河南省18個地市、近500萬平方米的社區(qū)商業(yè)、特色主題街區(qū)、城市綜合體提供規(guī)劃、招商、運營、物業(yè)等系統(tǒng)化服務(wù)。

根據(jù)合作協(xié)議，萬達(dá)商管全面負(fù)責(zé)河南建業(yè)這些商業(yè)項目的運營、對外招商、對外租賃以及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。協(xié)議的期限為10年，到2032年3月底為止。據(jù)媒體報道，大連萬達(dá)集團(tuán)為此支付給河南建業(yè)集團(tuán)7億元。

從建業(yè)地產(chǎn)2021年報數(shù)據(jù)看，河南建業(yè)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項目，在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。

依據(jù)上述數(shù)據(jù)簡單對比來看，萬達(dá)商管為獲得建業(yè)全部商業(yè)項目十年運營權(quán)付出的代價并不高。不過在這筆交易中，建業(yè)顯然是由于資金受困更被動的一方。

建業(yè)地產(chǎn)方面表示，通過此次合作引入優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)項目運營商，極大提高了商業(yè)不動產(chǎn)項目資產(chǎn)運營的效率和收益水平，同時起到了開源節(jié)流、降本增效的財務(wù)效果。這與建業(yè)地產(chǎn)一直以來的去庫存、盤活不動產(chǎn)的做法高度一致。

據(jù)悉，盤活不動產(chǎn)是建業(yè)地產(chǎn)為償還8月份到期、總額5億元的美元債所做的準(zhǔn)備之一。建業(yè)地產(chǎn)稱，計劃以經(jīng)營性現(xiàn)金流償還該筆美元債，主要舉措就包括加快去化、提升經(jīng)營性現(xiàn)金流，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盤活不動產(chǎn)，適時開展資本市場融資等。

按照建業(yè)地產(chǎn)公布的年報數(shù)據(jù)，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)收入420億元，毛利潤約68.11億元，毛利率為16.2%，凈利潤約12.53億元，各項數(shù)據(jù)與行業(yè)趨勢保持一致，均同比下跌，其中凈利潤同比減少40.4%。

2022年初，為適應(yīng)新的市場環(huán)境，建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行了深入的組織架構(gòu)調(diào)整，并提出了“做少、做小、做好”的發(fā)展理念。

在此前舉行的2021年度業(yè)績會上，建業(yè)集團(tuán)副董事長王俊透露，建業(yè)正與省內(nèi)一些國有平臺公司對接，以盤活包括文旅項目在內(nèi)的一些不動產(chǎn)，甚至不惜出讓部分股權(quán)乃至讓出控股權(quán)。

輕裝上陣闖關(guān)IPO

除建業(yè)地產(chǎn)外，王健林近期還與另一家河南企業(yè)有戰(zhàn)略級合作。

3月28日，鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇帶著手下一眾人馬來到萬達(dá)集團(tuán)，與王健林正式簽約，這也宣告鑫苑集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

根據(jù)協(xié)議約定，雙方將建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技研發(fā)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。

雖然雙方并未透露過多的合作細(xì)節(jié)，但據(jù)知情人透露，與建業(yè)地產(chǎn)類似，鑫苑旗下多個商業(yè)項目將轉(zhuǎn)交給萬達(dá)經(jīng)營托管，依托萬達(dá)多年的商業(yè)運營經(jīng)驗，幫助鑫苑置業(yè)實現(xiàn)商業(yè)項目的增值。

作為中國房地產(chǎn)企業(yè)“赴美上市第一股”，鑫苑置業(yè)的境況并不樂觀。2022年3月8日，鑫苑置業(yè)才向紐交所提交了2020年度財報、3月14日才提交2021年上半年財報，差一點觸發(fā)最后退市的期限。

鑫苑置業(yè)全面更換了地產(chǎn)、物業(yè)公司的核數(shù)師，它能否在2022年按時提交2021年的全年財報，深受質(zhì)疑。而按照紐交所的退市規(guī)則，鑫苑置業(yè)如果再“極端延時”遲交財報，會再度觸發(fā)退市警報。

于萬達(dá)商管而言，與建業(yè)地產(chǎn)、鑫苑置業(yè)的合作有助于公司做大規(guī)模，并有助于其早已提上日程的港股IPO。2021年10月，萬達(dá)商管在港交所提交招股書，謀求在港上市。

這次珠海萬達(dá)商管的基石投資者包括騰訊控股、螞蟻科技集團(tuán)、中信資本、星匠、合眾人壽保險股份有限公司、碧桂園服務(wù)、金逸環(huán)球（碧桂園香港發(fā)展有限公司的全資附屬公司）、招商局輪船、周大福鄭裕彤家族、PAG等22家公司，另外還有6位高管，總計持有21.17％股權(quán)，總估值約1800億元。

截至2021年6月30日，萬達(dá)商管管理380個商業(yè)廣場，在管建筑面積0.54億平方米。2021年上半年，萬達(dá)商管的收入為106.36億元，核心凈利潤20.65億元。

招股書資料顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心凈利潤17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平在受訪時表示，目前，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式，應(yīng)該是在香港資本市場上的一個風(fēng)口，因為一方面其自身持有的物業(yè)的規(guī)模較大，另外，托管的物業(yè)規(guī)模也是相當(dāng)大的，基于體量因素的考慮，其上市是值得期待的。

不過，有接近萬達(dá)商管的人士告訴記者，在上市之前，香港資本市場對萬達(dá)商管的認(rèn)定還不能確定。從目前來看，股市表現(xiàn)的情況并不好，這時候上這么大的一個規(guī)模，資金方能否的支持力度還有驗證，因為投資者、消費者的信心都正在經(jīng)受目前疫情及其帶來悲觀預(yù)期等因素的影響。