“2022年一季度至今，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，銷售業(yè)績表現(xiàn)不盡人意。3月，100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環(huán)比增長33%，但同比跌幅擴(kuò)至51%，各城市市場加劇分化。

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在2022年3月上市房企到期境內(nèi)外債券金額共計(jì)640.7億元后，4月將有510.10億元到期，其中本周（4月10日-4月15日）有約282億元債到期，為2022年上半年周度高峰。

在此背景下，2022年3月，六部委就房地產(chǎn)問題進(jìn)行發(fā)聲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)融資恢復(fù)。截止至3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環(huán)比上升138.7%，同比下降29.1%。融資量環(huán)比有較大的增長，同比降幅收窄。

整體來看，目前政策端對(duì)房企融資繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的原則基礎(chǔ)，重點(diǎn)滿足房企合理的融資需求，因此未來的相關(guān)金融政策可能得到一定的放松，房企的融資環(huán)境會(huì)繼續(xù)優(yōu)化�！�

01

房企新增融資上升，境內(nèi)融資成本下降

2021年下半年以來，融資“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，疊加國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻頻下調(diào)房企信用評(píng)級(jí)，不少金融機(jī)構(gòu)近乎全面暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，到期債務(wù)也難以續(xù)作展期。受此影響，房企融資規(guī)模持續(xù)下行，同比跌幅不斷擴(kuò)大。2022年2月，100家典型房企融資量跌至398億元，創(chuàng)近年來單月新低，同比跌幅擴(kuò)至59%。

進(jìn)入3月，六部委聯(lián)合發(fā)聲支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。2022年3月4日，央行在2022年金融市場工作電視會(huì)議上提出，要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。16日國務(wù)院金融委在會(huì)議上表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部也都分別作出表態(tài)，重點(diǎn)圍繞著防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等方面。

圖：2019年3月-2022年3月100家監(jiān)測(cè)企業(yè)融資額統(tǒng)計(jì)圖

資料整理：CRIC

在政策暖風(fēng)影響下，2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環(huán)比上升138.7%，同比下降29.1%，融資量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，同比降幅收窄。

從融資成本上來看，截至2022年3月100家典型房企新增債券類融資成本4.50%，較2021年下降0.78個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)7.54%，上升0.52個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.23%，較2021年下降0.83個(gè)百分點(diǎn)。在境內(nèi)融資成本下降下，更多企業(yè)進(jìn)行了境內(nèi)發(fā)債，如上實(shí)城市開發(fā)、首開股份(6.930, 0.14, 2.06%)、金融街(6.750, 0.52, 8.35%)、旭輝集團(tuán)等。

表：歷年典型房企債券類融資成本

資料整理：CRIC

02

本周約282億元債到期，民企占6成

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年4月將有32筆債券到期，合計(jì)510.10億元，償債壓力較2022年3月有所下降，但仍需要關(guān)注多筆債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

按周來看，據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)，本周（4月10日-4月15日）房企境內(nèi)外共有25筆約合人民幣283億元債券到期，為今年上半年按周統(tǒng)計(jì)即將到期境內(nèi)外債券規(guī)模高峰。

圖: 房企今年上半年即將到期境內(nèi)外債券規(guī)模按周

海外債按起息日期統(tǒng)計(jì)，按4月1日匯率1美元= 6.3624人民幣，1港元=0.8119人民幣換算

數(shù)據(jù)來源：CAIC 投管云

其中規(guī)模TOP3的房企分別為中國恒大、弘陽地產(chǎn)、新城控股(31.990, -0.31, -0.96%)。恒大有兩筆海外債即將到期，合計(jì)規(guī)模14.5億美元；新城控股有15億元人民幣中期票據(jù)“17新城控股MTN002”即將到期。

據(jù)了解，目前弘陽地產(chǎn)已經(jīng)提前兌付4.5億美元債。4月6日晚間，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱：公司已匯出資金至境外還款賬戶，用于全額贖回于2022年4月11日到期的優(yōu)先票據(jù)2.59598億美元以及累計(jì)至到期日的利息。此前弘陽地產(chǎn)分別于1月25日、4月1日發(fā)布回購公告，提前注銷約1.9億美元優(yōu)先票據(jù)。

表：4月10日-4月15日到期房企債券一覽

數(shù)據(jù)來源：CAIC 投管云

按月來看，近1個(gè)月，中國恒大到期境內(nèi)外債券約92億元，遠(yuǎn)高于排名第二碧桂園的35億元，不僅如此，中國恒大仍是近1個(gè)月及3個(gè)月甚至本年度到期境內(nèi)外債規(guī)模最大企業(yè)，領(lǐng)先于其他房企。

圖：近1月到期境內(nèi)外債券規(guī)模TOP20 

數(shù)據(jù)來源：CAIC 投管云

03

恢復(fù)市場信心，支持房企合理融資需求

值得注意的是，雖然中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，地方政策接連松綁托市，但政策效果其實(shí)并不明顯。

2022年3月，在整體融資上升，境內(nèi)融資成本下降的同時(shí)，2022年3月7日、21日和27日禹洲集團(tuán)、祥生控股和上置集團(tuán)分別發(fā)布公告稱旗下債券未能按期支付利息，構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性違約，單月曝出債務(wù)違約的房企數(shù)量是2021年以來之最。

表：2022年部分房企債務(wù)違約情況

　　受房企債務(wù)違約事件頻繁發(fā)生影響，購房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付困難甚至爛尾，市場信心明顯缺失。在觀望情緒愈加濃重下，一季度百強(qiáng)房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，超8成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

　　百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻也出現(xiàn)了進(jìn)一步的下行，TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元，較去年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元，較2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元，同比降幅達(dá)49.5%和47.5%。

　　一方面是銷售不暢，另一方面是融資全面下滑，隨著償債潮的到來，房企正面臨巨大危機(jī)。目前已有多個(gè)品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，債務(wù)違約事件又再一次強(qiáng)化了市場觀望情緒。最終造成了房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交同比跌幅擴(kuò)大，房價(jià)整體下行的局面。

　　我們認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急在于恢復(fù)市場信心，在這其中，房地產(chǎn)金融政策應(yīng)當(dāng)從去杠桿到穩(wěn)杠桿，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。

　　更為重要的是，對(duì)于房企債務(wù)違約問題也要給出實(shí)際的解決方案，引導(dǎo)問題房企有序出清，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，至少要保證問題項(xiàng)目都能順利交付，決不能突破“保交樓”的政策底線。

　　與此同時(shí)，全面落實(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，提高居民收入增長預(yù)期。用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)階段居民購買力透支的問題，把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長放在更加突出的位置，更好地解決居民就業(yè)，多渠道促進(jìn)居民增收，全面提高居民收入增長預(yù)期，讓更多的潛在置業(yè)群體都能安心買房、放心消費(fèi)。