截至4月8日14時(shí)15分，港股內(nèi)地物管板塊普漲，實(shí)現(xiàn)上漲的物業(yè)企業(yè)有26家，其中漲幅最大的有5.7%。

就在一周前，各大物業(yè)企業(yè)發(fā)布了2021年年報(bào)。3月底是個(gè)各大港股物業(yè)企業(yè)交出年報(bào)答卷的最后期限，截至當(dāng)天，總共有49家物業(yè)企業(yè)發(fā)布年報(bào)。而剩下的4家物業(yè)企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因未按時(shí)發(fā)布年報(bào)，面臨停牌后果。這4家物業(yè)企業(yè)分別是恒大物業(yè)、彩生活、奧園健康、榮萬家。

從已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的物業(yè)企業(yè)中，我們依然看到不少物業(yè)企業(yè)歷在經(jīng)艱難的一年后，仍然取得不錯(cuò)的成績(jī)。

可喜的是，2021年港股物業(yè)企業(yè)“百億元俱樂部”從3家增加到了4家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)和保利物業(yè)。港股49只物業(yè)股的總營(yíng)收為1647.47億元，早已超過千億元規(guī)模。49家物業(yè)企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，漲幅最高的是合景悠活，為114.57%，漲幅最低的是祈福生活服務(wù)，為2.35%。

但就物業(yè)行業(yè)整體水平整體而言，仍然參差不齊。碧桂園服務(wù)以288.43億元居于營(yíng)收榜首，而德商產(chǎn)投服務(wù)以2.53億元處于行業(yè)末尾。

2021年港股物業(yè)企業(yè)營(yíng)收金額及漲幅排名

行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

2021年，摘得營(yíng)收榜首桂冠的物業(yè)企業(yè)是碧桂園服務(wù)，營(yíng)收為288.43億元。而名落孫山的物業(yè)企業(yè)是德商產(chǎn)投服務(wù)，營(yíng)收僅為2.53億元。可以看出，營(yíng)收第一名是最后一名的114倍。

事實(shí)上，與2020年相比，2021年港股物業(yè)企業(yè)“百億元俱樂部”從3家增長(zhǎng)到4家，增加了一家百億元物業(yè)企業(yè)，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)和保利物業(yè)。

其中，營(yíng)收高于100億元以上的物業(yè)企業(yè)只有4家，占比為8.2%。營(yíng)收在50億元～100億元的物業(yè)企業(yè)有也只有5家，占比為10.2%，營(yíng)收在10億元～50億元的物業(yè)企業(yè)有22家，占比為44.9%。而10億元以下的物業(yè)企業(yè)有18家，占比為36.7%。

一位不愿具名的人士表示，“營(yíng)收TOP10的物業(yè)企業(yè)營(yíng)收均值超百億元，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1098.18億元，占比總營(yíng)收近67%，可以看出行業(yè)集中度相對(duì)來說進(jìn)一步提升�！�

值得關(guān)注的是，港股49只物業(yè)股的總營(yíng)收為1647.47億元，平均營(yíng)收為33.62億元。其中，有13家物業(yè)企業(yè)達(dá)到了平均營(yíng)收，占比僅為26.5%。其他的36家物業(yè)企業(yè)都處于平均營(yíng)收之下。

不過，營(yíng)收漲幅的數(shù)據(jù)相對(duì)好看點(diǎn)。漲幅最高的為合景悠活，為114.57%。漲幅最低的是祈福生活服務(wù)，為2.35%�？梢钥闯�，營(yíng)收漲幅第一名是最后一名的近49倍。

根據(jù)計(jì)算，港股49只物業(yè)股的營(yíng)收總漲幅為2187.89%，平均漲幅為44.65%。其中，有22家物業(yè)企業(yè)超過了平均漲幅，占比為44.9%。

通過對(duì)比，港股上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)收能力進(jìn)一步提升。2021年的44.65%營(yíng)收增速較2020年同期披露數(shù)據(jù)的40家港股物業(yè)企業(yè)平均36.57%的增速提升了8個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，碧桂園服務(wù)在營(yíng)收和營(yíng)收漲幅上實(shí)現(xiàn)了雙豐收，其營(yíng)收為288.43億元，排名榜首，營(yíng)收漲幅為84.89%，排名第四。合景悠活以114.57%排名營(yíng)收漲幅榜首，營(yíng)收有32.55億元，排到了第十四名。

營(yíng)收增速來自規(guī)模增長(zhǎng)

一般而言，營(yíng)業(yè)收入的快速增長(zhǎng)主要來源于在管面積的提速。目前，物業(yè)企業(yè)在管規(guī)模的增長(zhǎng)主要有關(guān)聯(lián)方交付、市場(chǎng)直拓和并購(gòu)三種方式。

不言而喻，營(yíng)收靠前的物業(yè)企業(yè)，其規(guī)模也相應(yīng)排在前面。其中，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)7.66億平方米，躍居上市物業(yè)企業(yè)在管規(guī)模之首，雅生活服務(wù)、保利物業(yè)和綠城服務(wù)在管面積均超過3億平方米。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年碧桂園新增在管面積共計(jì)3.88億平方米，其中2.78億平方米來自收并購(gòu)，占比為近72%。

值得一提的是，合景悠活的營(yíng)收增速也是由于在管面積的增長(zhǎng)，2021年合景悠活通過收并購(gòu)等拓展方式，獲得在管面積實(shí)現(xiàn)395.4%的增長(zhǎng)。

其中，2021年上半年，合景悠活通過旗下間接全資附屬公司以13.16億元現(xiàn)金，收購(gòu)雪松智聯(lián)80%股權(quán)。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末雪松智聯(lián)的在管面積合計(jì)超過8600萬平方米。2021年6月，合景悠活又宣布以4.98億元收購(gòu)上海申勤80%股權(quán)，得到近1800萬平方米的管理面積。

除了收并購(gòu)帶來的營(yíng)收外，物業(yè)企業(yè)的收入來源更加多元化。很多物業(yè)企業(yè)在城市服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)等多業(yè)態(tài)發(fā)力。

并購(gòu)趨冷 近期重點(diǎn)在“補(bǔ)短板”

事實(shí)上，物業(yè)行業(yè)整體水平仍然參差不齊。以碧桂園服務(wù)為代表的物業(yè)企業(yè)取得了較好的營(yíng)收業(yè)績(jī)，但大部分物業(yè)企業(yè)仍需迎頭趕上，存在較大差距。

中信證券分析師張全國(guó)指出,“2021年上市物業(yè)企業(yè)依然保持較快增速，營(yíng)收增速更上一層，這說明行業(yè)依然處于黃金發(fā)展期。但頭部企業(yè)市場(chǎng)占有率仍然有很大的發(fā)展空間，物管行業(yè)仍然是高度分散的，目前沒有任何物業(yè)企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)占有率超過3%�！�

張全國(guó)解釋，“物業(yè)行業(yè)集中度有了一定提升，但行業(yè)還是處于高度分散局面，意味著頭部物業(yè)管理公司有極大的發(fā)展空間，也沒有反壟斷的壓力，中小物業(yè)企業(yè)也在追趕。

“碧桂園服務(wù)大規(guī)模收并購(gòu)的時(shí)間已經(jīng)過去了，在今年和未來的一段時(shí)間里，我們的重點(diǎn)是補(bǔ)短板�！北坦饒@服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

碧桂園服務(wù)所謂的“補(bǔ)短板”是指針對(duì)尚不具備的業(yè)態(tài)引進(jìn)人才、打造產(chǎn)品線以強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，圍繞這些方面進(jìn)行一定程度的并購(gòu)，不再追求再追求規(guī)模和合約的疊加。未來，碧桂園服務(wù)將重點(diǎn)抓住，如商業(yè)、寫字樓、生活服務(wù)和資產(chǎn)管理等業(yè)態(tài)將進(jìn)一步加強(qiáng)。

張全國(guó)認(rèn)為，“隨著并購(gòu)市場(chǎng)趨冷，2022年合約面積的整體增速可能進(jìn)一步下滑，合約轉(zhuǎn)在管來到高峰期，但受到部分項(xiàng)目延期交付的影響，預(yù)計(jì)在管面積的增速或同2021年保持相當(dāng)。為了盈利性考慮，企業(yè)主動(dòng)退盤規(guī)模預(yù)計(jì)略有增長(zhǎng)，也可能抵消在管面積增長(zhǎng)的影響，2022年底的合管比可能會(huì)有所下降�！�