禹洲與債券違約擦肩而過。

1月20日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告，已成功獲得絕大多數(shù)交換票據(jù)持有人的支持及所有征求同意票據(jù)所需取得的必要同意。于交換屆滿期限，4.77億美元的交換票據(jù)已根據(jù)交換要約有效進(jìn)行了交換，該部分票據(jù)占交換票據(jù)本金總額約82%。

禹洲集團(tuán)表示，這次債務(wù)管理取得成功，使公司能夠有效地延長相當(dāng)一部分離岸債務(wù)的到期期限，并避免發(fā)生征求同意票據(jù)項(xiàng)下與交換票據(jù)支付相關(guān)的提前到期和法院判決違約事件。

這4.77億美元票據(jù)由2.66億美元的2022票據(jù)及2.12億美元的2022票據(jù)II構(gòu)成。一筆于2017年1月25日發(fā)行本金總額3.5億美元，票面利率6%的優(yōu)先票據(jù)未償還本金額為3.4億美元；另一筆于2019年1月23日發(fā)行本金總額5億美元，票面利率8.625%的優(yōu)先票據(jù)未償還本金額為2.42億美元。

長期觀察禹洲發(fā)展的人士表示，這兩筆即期美元債展期算是為禹洲爭取了資金騰挪的時(shí)間，短期流動性壓力有一定緩解。但2022年是禹洲的償債高峰期，后續(xù)或有更多的滾續(xù)、置換融資、變賣資產(chǎn)維持資金鏈條。

據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，禹洲集團(tuán)目前存續(xù)有14筆美元債，存續(xù)規(guī)模在57.27億美元，折合人民幣約350億元。境內(nèi)債方面，禹洲集團(tuán)今年將有65億元債券到期或回售。

截至1月20日收盤，禹洲集團(tuán)收0.69港元，上漲6.15%，市值45.15億港元。

82%比例同意交換票據(jù)

“盡管公司致力履行到期的償付義務(wù)，但可能持續(xù)受壓，無法實(shí)現(xiàn)充足現(xiàn)金流量全面履行未來到期義務(wù)�！�1月12日晚，禹洲集團(tuán)在推出美元債要約交換管理方案中提到。

在公告中，禹洲集團(tuán)除了針對2022年到期的6%優(yōu)先票據(jù)和2022年到期的8.625%優(yōu)先票據(jù)尋求交換要約外，也同時(shí)征求同意包括2022年到期的12%優(yōu)先票據(jù)在內(nèi)的12只票據(jù)，累計(jì)涉及未償還本金約54.98億美元。

對于要約交換理由，禹洲集團(tuán)稱其已無法利用慣常的融資管道，如銀行借貸及資本市場股本及債務(wù)融資等，使短期流動性面臨巨大壓力；銀行縮減房地產(chǎn)開發(fā)的貸款導(dǎo)致開發(fā)商獲得的境內(nèi)資本減少，并減少按揭貸款以及買家對房地產(chǎn)開發(fā)商能否完成項(xiàng)目的擔(dān)憂導(dǎo)致物業(yè)銷售下滑。境外資本市場對這些境內(nèi)事件的反應(yīng)負(fù)面，限制了禹洲集團(tuán)用以償還到期債務(wù)的資金來源；境內(nèi)外銀行大幅收緊對其現(xiàn)金結(jié)馀監(jiān)管，減少了不受限制的可動用現(xiàn)金，其項(xiàng)目公司的現(xiàn)金使用和分配受到了很大的限制。

在禹洲集團(tuán)宣布其兩筆債券的交換要約后，1月17日，惠譽(yù)將禹洲集團(tuán)的長期外幣發(fā)行人違約評級從“CCC-”下調(diào)至“C”，同時(shí)還將公司的高級無抵押評級從“CCC-”下調(diào)至“C”，回收率評級為“RR4”�；葑u(yù)認(rèn)為根據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)，這屬于不良債務(wù)交換。

“債務(wù)展期”已是當(dāng)下地產(chǎn)圈的高頻詞匯。大發(fā)地產(chǎn)、中國奧園、榮盛發(fā)展、鴻坤、祥生控股、上坤地產(chǎn)等都陸續(xù)傳出了債券展期兌付的消息。

“即使展期成功，也只是暫時(shí)得到緩沖，能否妥善解決流動性危機(jī)是獲得債務(wù)展期后最關(guān)鍵的問題�！北本┠橙�商分析師表示，市場上也不乏展期失敗的案例，還有的房企是“硬展”，透過優(yōu)良資產(chǎn)拉高投資者預(yù)期。

根據(jù)公告，禹洲向投資人征求同意的其余12只債券也全部獲得通過。

禹洲方面表示，仍有多位交換票據(jù)持有人向禹洲集團(tuán)表達(dá)了其參與交換的意愿，但因交換期限較短造成困難，未能及時(shí)提交指令。為了滿足這些持有人的需求，禹洲集團(tuán)擬于2022年1月26日左右，以交換要約實(shí)質(zhì)相同的條款，對剩余交換票據(jù)再次提出交換要約，使他們也可以參與交換。

這意味著，接下來禹洲集團(tuán)將有更多的票據(jù)完成交換要約。

變賣資產(chǎn)紓困

為了緩解流動性壓力，禹洲集團(tuán)也在嘗試各種努力回籠資金紓困。用地產(chǎn)圈內(nèi)的話說：“2022年一季度還債是關(guān)鍵�！�

1月5日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓公司旗下禹洲物業(yè)服務(wù)全部已發(fā)行股本，轉(zhuǎn)讓代價(jià)不高于10.6億元。同日，華潤萬象生活亦宣布，全資附屬公司潤楹物業(yè)科技服務(wù)有限公司，與禹洲方面訂立了相關(guān)框架協(xié)議。

現(xiàn)在這10.6億元的用途已被鎖定。禹洲集團(tuán)于近日在電話會議中稱，將使用出售物業(yè)子公司的資金用于償還其美元債交換要約后的新債贖回。此外，將使用銷售回款以及預(yù)售監(jiān)管賬戶未來釋放的現(xiàn)金流償還交換后的新債。

“即使獲取投資者的肯定達(dá)成協(xié)議，也只是投資者面對當(dāng)前的一種避險(xiǎn)所需，無關(guān)其他�！鼻笆霰本┠橙�商分析師表示，未來取決于禹洲集團(tuán)回籠資金的造血能力。

實(shí)際上，不少尋求債務(wù)展期的房企也在同步為出售旗下資產(chǎn)尋找買家。

雅居樂自2021年7月以來，已陸續(xù)出售了共計(jì)14項(xiàng)非核心物業(yè)，合計(jì)售價(jià)約為28億元；中國奧園香港的一處物業(yè)已于2021年11月售出，仍有約4到5個(gè)預(yù)計(jì)交易金額在30億元左右的海外項(xiàng)目在洽談買家；世茂在否認(rèn)100億出售上海世茂廣場的同時(shí)也提出正在與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論，在合適的條件下會考慮出售部分資產(chǎn)以降低負(fù)債；融創(chuàng)也將其位于武漢的兩個(gè)項(xiàng)目部分股權(quán)分別出售給了首創(chuàng)置業(yè)和武漢城建，還將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作伙伴華發(fā)集團(tuán)。

“企業(yè)作出選擇售賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是積極應(yīng)對目前狀況的一個(gè)措施。問題是有的資產(chǎn)太重，如酒店、樂園等這樣的資產(chǎn)變現(xiàn)能力太差�！蹦撤科髢�(nèi)部人士認(rèn)為。

除此之外，禹洲集團(tuán)還于去年底將深圳總部大樓質(zhì)押，獲得了11億元貸款。

對此，禹洲集團(tuán)表示稱，項(xiàng)目抵押融資是市場上常見的融資行為。公司是市場上少有的零商票，沒有任何理財(cái)產(chǎn)品的公司，擁有較高的安全邊際，而公司開展多種融資方式也均是常規(guī)融資，且均以積極主動的債務(wù)管理為原則和前提。

在造血的銷售端，禹洲集團(tuán)2021年全年實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為1050.19億元。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示，穆迪下調(diào)禹洲集團(tuán)評級反映出由于融資渠道趨弱和到期債務(wù)規(guī)模龐大，禹洲集團(tuán)的再融資風(fēng)險(xiǎn)有所增加。負(fù)面展望則反映該公司在未來6-12個(gè)月調(diào)動所有現(xiàn)金管理再融資需求的能力存在不確定性。

從償債期限來看，除了5.89億美元的臨期債務(wù)受關(guān)注外，禹洲集團(tuán)在2023年-2026年到期的美元債券分別有13.5億美元、10億美元、8.95億美元和9.35億美元。

“以往禹洲更多的是依靠標(biāo)準(zhǔn)化的公開市場融資，所以禹洲負(fù)債結(jié)構(gòu)非常清晰透明，不存在隱性的金融風(fēng)險(xiǎn)和問題�！庇碇藜瘓F(tuán)董事局主席林龍安曾表示。

現(xiàn)在來看，禹洲還在努力走好下一程。