植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣

近日，鄭州出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，提出了穩(wěn)定樓市的19條舉措，這是繼2月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)”對(duì)今年房地產(chǎn)形勢(shì)定調(diào)后，首個(gè)出臺(tái)“一攬子”樓市寬松政策的二線城市，鄭州為何要這樣做？有何深意？接下來(lái)哪類城市會(huì)跟進(jìn)？

1.鄭州本次于供需兩端給予全面放松，力度較大

針對(duì)需求端，一是放寬限購(gòu)，激發(fā)四類購(gòu)房需求。通過(guò)發(fā)布人才購(gòu)租房補(bǔ)貼、提供保障性住房、允許有老人投靠的家庭新購(gòu)一套房，間接放寬限購(gòu)等舉措支持大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、隨遷老人、改善等四類購(gòu)房需求的釋放；二是放寬二套房限貸、引導(dǎo)房貸利率下調(diào)。取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)已擁有一套房且貸款已結(jié)清的購(gòu)房者，執(zhí)行首套房貸款政策，并將逐步加大個(gè)人住房貸款投放，引導(dǎo)下調(diào)房貸利率；三是鼓勵(lì)棚改貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

與此同時(shí)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。一是合理控制新房供應(yīng)節(jié)奏，根據(jù)不同片區(qū)去化周期動(dòng)態(tài)調(diào)整住宅用地供應(yīng)量，并逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量；二是從信貸、土拍、預(yù)售、審批四方面加大房企紓困力度。加強(qiáng)并購(gòu)貸、開發(fā)貸等信貸支持，允許緩繳土地出讓金、允許憑銀行或第三方保函等額替換預(yù)售監(jiān)管資金、加快項(xiàng)目開工、建設(shè)、銷售審批程序。

2.當(dāng)前鄭州樓市主要特征具有代表性

庫(kù)存高企，省會(huì)城市中位居第四。對(duì)全國(guó)85個(gè)重點(diǎn)大中城市的庫(kù)存情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中庫(kù)存去化周期高于住建部提到的18個(gè)月安全庫(kù)存線的城市有40個(gè)，鄭州庫(kù)存為22個(gè)月屬于庫(kù)存偏高水平，在二線及省會(huì)城市中僅次于哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州，庫(kù)存消化壓力很大。

當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)低迷，住宅成交量逐年走低。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)自2017起步入回調(diào)期，新建住宅成交面積連續(xù)5年下滑，年均增速回落9個(gè)百分點(diǎn)。2021年受到特大暴雨及疫情反復(fù)的影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯萎縮，新建住宅成交面積同比減少近三成，2022年1月鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，新建住宅成交面積環(huán)比下跌40%，成交均價(jià)環(huán)比下跌0.2%，以價(jià)換量、項(xiàng)目停工和爛尾問(wèn)題突出。

地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度高，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大。鄭州房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度一直較高，2004年以來(lái)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年上升，基本維持在45%以上的水平，2020年占比仍達(dá)到47%，寬松政策出臺(tái)，有助于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

3.后續(xù)料有更多城市跟進(jìn)

第一類，去庫(kù)存壓力大，去化周期超過(guò)18個(gè)月的城市。二線城市中庫(kù)存較高的多為東北及西北的內(nèi)陸城市，哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州、青島等城市商品住宅的庫(kù)存消化周期均已超過(guò)2年。三四線城市形勢(shì)則更為嚴(yán)峻，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)三四線城市商品住宅庫(kù)存的平均去化周期高達(dá)29.8個(gè)月，其中20個(gè)城市的庫(kù)存出清周期在2年以上。

第二類，房?jī)r(jià)短期下跌，樓市成交量低迷的城市。例如石家莊、太原、呼和浩特等二線城市，秦皇島、南充、牡丹江、湛江等三四線城市今年1月新房的同環(huán)比價(jià)格仍在持續(xù)下跌。因此，針對(duì)當(dāng)前樓市冷清或者已實(shí)施“限跌令”的城市有必要出臺(tái)相對(duì)寬松的調(diào)控政策，以扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期，減緩市場(chǎng)下行壓力。

第三類，土地流拍率高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)地產(chǎn)依存度較大的城市。這類城市往往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)和單一，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的難度較大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)地產(chǎn)仍有相當(dāng)高的依存度，例如洛陽(yáng)、大連、清遠(yuǎn)等三四線城市去年土地流拍嚴(yán)重，進(jìn)一步出臺(tái)寬松政策的可能性較大。

綜上所述，鄭州本次政策的出臺(tái)是基于目前銷售乏力、庫(kù)存高企、爛尾項(xiàng)目增多等實(shí)際情況所做出的綜合性調(diào)整，寬嚴(yán)相濟(jì)，有利于維護(hù)市場(chǎng)供需的平衡，體現(xiàn)了“因城施策”的調(diào)控思路，對(duì)其他同類型城市有一定的啟發(fā)意義，很可能將帶動(dòng)更多樓市下行壓力比較大的城市在兩會(huì)之后跟進(jìn)出臺(tái)類似的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序和循環(huán)健康發(fā)展。

圖表：商品住宅庫(kù)存去化周期大于18個(gè)月的城市