2022年“兩會(huì)”提出“探索新的發(fā)展模式，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”以來(lái)，多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)。金融委強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，財(cái)政部也表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

據(jù)CRIC梳理總結(jié)，“兩會(huì)”至今，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出九大典型特征，整體而言，政策核心短期重在穩(wěn)地產(chǎn)，逐漸恢復(fù)市場(chǎng)信心，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

國(guó)際形勢(shì)動(dòng)蕩加之國(guó)內(nèi)疫情防控反復(fù)的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊面臨較大的下行壓力。房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，2022年更需穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)底也有望到來(lái)。

房地產(chǎn)業(yè)仍是實(shí)現(xiàn)GDP增速5.5%的支柱

在疫情陰霾下，2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)整體是穩(wěn)中求進(jìn)，并把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置。

其一，全年GDP增長(zhǎng)5.5%的目標(biāo)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的決心。2021年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8.1%，兩年平均增長(zhǎng)5.2%，且GDP增速呈逐季回落態(tài)勢(shì)，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標(biāo)增速設(shè)在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達(dá)到6%甚至7%以上，在短期經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，實(shí)現(xiàn)難度著實(shí)不小。

其二，繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六�！惫ぷ鳎�保居民就業(yè)、�；�本民生。其中，就業(yè)是民生之基。

其三，積極出臺(tái)有利政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。宏觀政策要強(qiáng)化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更有力支撐，更好地穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。各地各部門(mén)要服務(wù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的大局，調(diào)動(dòng)一切積極因素，減少一些非必要的限制性措施。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手。房地產(chǎn)行業(yè)所牽扯的上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)體量巨大，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的角色，難以找到其他行業(yè)有效替代。

在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)亟需化解行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿政策有望適度糾偏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)，至少房地產(chǎn)行業(yè)不能拖經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的后腿。

貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)

3月15日兩會(huì)《政府工作報(bào)告》指出：加大穩(wěn)健的貨幣政策實(shí)施力度；隨后，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉世錦提出：貨幣政策在前期降準(zhǔn)、引導(dǎo)降息的基礎(chǔ)上，結(jié)構(gòu)性導(dǎo)向要為房地產(chǎn)軟著陸和中長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展提供必要的流動(dòng)性，短期內(nèi)貨幣政策重點(diǎn)在穩(wěn)房地產(chǎn)。

央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)紆困。2021年12月15日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。2022年，央行貨幣政策整體繼續(xù)延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，并加大貨幣政策實(shí)施力度，繼上次降準(zhǔn)僅四個(gè)月后，4月15日央行再次降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)。

一方面，逐漸恢復(fù)市場(chǎng)信心，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)交易恢復(fù)正常化。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交同比跌幅擴(kuò)大，房?jī)r(jià)整體下行。核心動(dòng)因在于市場(chǎng)信心嚴(yán)重缺失，在劃定政策底線之后，很大程度上將恢復(fù)市場(chǎng)信心，居民自住以及改善性購(gòu)房需求或?qū)⒂行蜥尫�，房地產(chǎn)交易也將逐漸恢復(fù)正�；�。

另一方面，支持房企合理融資，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)，最大程度化解企業(yè)償債危機(jī)。2021年下半年以來(lái)，企業(yè)面臨巨大危機(jī)，房企銷(xiāo)售、融資全面下滑。與此同時(shí)，品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約。為了更好地化解企業(yè)償債危機(jī)，下一階段仍需支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)收并購(gòu)。受此影響，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤�，有望收獲業(yè)績(jī)集中度提升的機(jī)會(huì)。

控制去杠桿節(jié)奏，支持居民按揭和企業(yè)融資

一系列政策表明，房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。

行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，房企融資量持續(xù)保持低位。2022年一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比大幅下降52.5%，基于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)涉房融資或?qū)⒔鈨�，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。

具體而言，支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為逐步回歸常態(tài)。

房地產(chǎn)金融政策變化最先體現(xiàn)在民按揭貸款政策邊際改善。

具體而言，涉及以下五個(gè)方面：放松公積金貸款、下調(diào)商貸首付比例、調(diào)降房貸利率、局部放松限貸、縮短按揭放款周期等。據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了個(gè)人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)。

不過(guò)，居民實(shí)際按揭貸款顯著不及市場(chǎng)預(yù)期。2021年10月，住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續(xù)走低。2022年2月，住戶(hù)部門(mén)短期貸款減少2911億元，中長(zhǎng)期貸款減少459億元，住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿(mǎn)足改善及新市民購(gòu)房消費(fèi)，并給予新市民一定力度的信貸政策支持，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

政策加碼頻率顯著下降，壓力城市紛紛“救市”

2021年，地方調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。

2022年以來(lái)，隨著市場(chǎng)下行壓力加劇，部分城市開(kāi)始放松調(diào)控乃至刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。其一，變相放松限購(gòu)。典型如鄭州、蘇州、南寧。其二，財(cái)稅刺激托市。例如玉林購(gòu)買(mǎi)90平方米以下首套新房，每套補(bǔ)貼6000元等，并給予50%的契稅補(bǔ)貼。其三，推進(jìn)棚改貨幣化安置。例如鄭州實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主；對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購(gòu)、回租等方式，盤(pán)活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

弱二線及三四線城市或?qū)⒏�進(jìn)放松調(diào)控，甚至刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。聚焦救市政策組合拳，主要通過(guò)以下兩方面展開(kāi)：

其一，市場(chǎng)維穩(wěn)層面：第一，調(diào)降落戶(hù)門(mén)檻，加快人才落戶(hù)，局部放松限購(gòu)。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進(jìn)，提高貨幣化安置比例。第四，財(cái)稅刺激托市，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等均是政策選項(xiàng)。

其二，企業(yè)紓困層面：第一，調(diào)降商品房預(yù)售門(mén)檻，加快預(yù)售證審批進(jìn)度。第二，在嚴(yán)格落實(shí)“保交樓”的同時(shí)，適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點(diǎn)提取比例。第三，降低土拍門(mén)檻，增加低價(jià)地、平價(jià)地供應(yīng)，降低競(jìng)買(mǎi)保證金，延期繳納土地款。

城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大紅利

新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利，城市群及都市圈將相繼崛起，強(qiáng)化行業(yè)新格局。

新型城鎮(zhèn)化并非“攤大餅”式發(fā)展，而是引導(dǎo)資本、產(chǎn)業(yè)、人口等各項(xiàng)資源要素在不同能級(jí)城市之間雙向流動(dòng)。一方面，加快構(gòu)建城市群、都市圈一體化發(fā)展新格局。另一方面，完善土地、勞動(dòng)力等要素市場(chǎng)化配置。

理想預(yù)期下，三四線城市城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提升，期間有望帶動(dòng)一定數(shù)量的增量購(gòu)房需求；核心一、二線城市更將吸引高素質(zhì)人才不斷聚集，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>

隨著棚改基本進(jìn)入收尾階段，舊改則顯著提速。2022年3月，鄭州市政府發(fā)文實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。并對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

未來(lái)，城市更新將成房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定劑，隨著棚改、舊改持續(xù)推進(jìn)，有望帶動(dòng)一定數(shù)量的增量購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)部分壓力城市或?qū)⑿Х锣嵵�，更有必要及�?dòng)力加大棚改、舊改建設(shè)力度，以便刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，減緩市場(chǎng)下行壓力。

聚焦城市新格局，得益于強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群人口虹吸效應(yīng)不減，外來(lái)人口仍將持續(xù)凈流入，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐，并有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體，市場(chǎng)份額也將持續(xù)提升。

長(zhǎng)三角、粵港澳和京津冀將對(duì)標(biāo)打造世界（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）級(jí)城市群，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新引擎，全面引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪發(fā)展格局。

行業(yè)新發(fā)展模式：住房與保障雙循環(huán)

一系列政策指向探索行業(yè)新發(fā)展模式，即重點(diǎn)涉及以下三方面內(nèi)容：

其一，完善住房市場(chǎng)和保障體系雙循環(huán)，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題，并建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。居民環(huán)節(jié)，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，支持居民自住以及改善性住房消費(fèi)，打壓投資炒作需求。住房環(huán)節(jié)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是保障性租賃住房，保障租賃群在享受共同服務(wù)上具有同等權(quán)利。土地環(huán)節(jié)，根據(jù)各城市市場(chǎng)實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整供地指標(biāo)，意即繼續(xù)增加大型及超大型城市建設(shè)用地指標(biāo)，適當(dāng)減少中小城市建設(shè)用地指標(biāo)。資金環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)去杠桿，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，將企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率降到相對(duì)安全的水平，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化。

其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式優(yōu)化調(diào)整，包括房企杠桿合理化，可融規(guī)模透明化，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全封閉化監(jiān)管和房屋交付可風(fēng)控等。改變過(guò)度追求銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模的觀念，轉(zhuǎn)向規(guī)模、利潤(rùn)、產(chǎn)品、服務(wù)互相平衡的經(jīng)營(yíng)模式。而在融資“三道紅線”落地后，優(yōu)質(zhì)房企主動(dòng)優(yōu)化調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，但不少企業(yè)通過(guò)表內(nèi)負(fù)債表外化轉(zhuǎn)移等財(cái)技美化財(cái)務(wù)報(bào)表。因此，房企去杠桿必須是表內(nèi)、表外同步進(jìn)行，才能有效降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，仍需積極盤(pán)活存量，有序推進(jìn)城市更新，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，尋找第二增長(zhǎng)曲線。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見(jiàn)頂，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)5年保持在17億平方米高位，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪窟\(yùn)營(yíng)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，經(jīng)營(yíng)模式勢(shì)必由重資產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，積極尋找第二增長(zhǎng)曲線，例如代建、物業(yè)、租賃等。

4月以來(lái)，蘇州、南京、福州等多個(gè)重點(diǎn)城市放松調(diào)控，各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性輪動(dòng)，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙�季度到�?lái)，成交或?qū)⑵蠓�(wěn)回升。貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)，逐漸恢復(fù)市場(chǎng)信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易恢復(fù)正常化，化解企業(yè)償債危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)在良性循環(huán)的政策指引下，正迎來(lái)否極泰來(lái)的時(shí)刻。長(zhǎng)期來(lái)看，一系列政策最核心的意義，仍然是在恢復(fù)市場(chǎng)信心的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)行業(yè)探索新的發(fā)展模式。后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房企競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，經(jīng)營(yíng)模式勢(shì)必由重資產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。