生存與發(fā)展，實(shí)力與信心，房企所渴望得到的，都指向同一個(gè)力量源泉。

即使房地產(chǎn)行業(yè)處在所謂“寒冬時(shí)節(jié)”，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》在這一年的采訪中，仍然不時(shí)感受到來自碧桂園、龍湖、仁恒、融創(chuàng)、東原等不同梯隊(duì)房企的蓬勃活力，產(chǎn)品的創(chuàng)新、模式的變革、賽道的拓展，由內(nèi)而外，在重壓和挑戰(zhàn)中向上突圍，創(chuàng)造行業(yè)新的發(fā)展空間。

微利時(shí)代前行

行業(yè)增速放緩是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，在“微利時(shí)代”，內(nèi)生能力成為驅(qū)動(dòng)盈利的關(guān)鍵。

《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》整理2021房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)典型房企毛利率、歸母凈利率雙雙下降，企業(yè)整體利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮。

以年中報(bào)數(shù)據(jù)為例，2021上半年80家典型上市房企毛利率中位數(shù)僅為21.7%，同比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)。凈利率和歸母凈利率中位數(shù)分別降低0.6和1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.3%和6.5%。三大核心指標(biāo)均呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，上半年降幅較2020年進(jìn)一步擴(kuò)大。

與歷年相比，行業(yè)整體的利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至2015年以來最低水平。

利潤(rùn)空間的持續(xù)收窄，倒逼房企修煉內(nèi)功提升速度，從經(jīng)營(yíng)管理上尋求突破，從運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、管控?cái)?shù)字化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等多個(gè)維度提升綜合運(yùn)營(yíng)能力。

其中精益化的管理體系和管理思維，成了房企未來發(fā)展的“長(zhǎng)效機(jī)制”。去年以來，50強(qiáng)房企中超半數(shù)對(duì)企業(yè)組織架構(gòu)進(jìn)行改革，房企們逐漸告別過去的粗放管理時(shí)代，重視完善企業(yè)內(nèi)部管理，在提高效率同時(shí)精簡(jiǎn)總部、加快區(qū)域整合兼并；進(jìn)一步推進(jìn)扁平化高效率管理。2021年，包括世茂集團(tuán)、新城控股、時(shí)代中國(guó)等多家千億級(jí)房企進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。

市場(chǎng)、資金等問題可能會(huì)一時(shí)絆倒一家房企，但組織內(nèi)部的效率失靈，卻可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。未來運(yùn)營(yíng)管控能力更強(qiáng)的房企將獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

體量與質(zhì)量

房企的全價(jià)值鏈條已經(jīng)重構(gòu)，在拿地端，2021年集中供地中，北京、杭州、成都、廣州等多城提到了“競(jìng)品質(zhì)”這個(gè)詞；在銷售端，項(xiàng)目品質(zhì)決定了現(xiàn)金回籠的速度，成為房企保證資金安全的基本壁壘。

需求側(cè)改革的提出也對(duì)房企提出新的課題。在需求側(cè)改革推行下，市場(chǎng)將更加關(guān)注需求端的特征與變化趨勢(shì)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)展深刻變化，僅從供應(yīng)端發(fā)力將難以適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)。這將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，加速向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。能夠順應(yīng)新環(huán)境轉(zhuǎn)變的房企未來會(huì)有更大的優(yōu)勢(shì)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有30余家房企在產(chǎn)品方面發(fā)布了新成果，涵蓋了綠色建筑、智慧生活、社區(qū)場(chǎng)景等不同維度。

2021年是“十四五”規(guī)劃的起步之年，從城市更新走向城市更新+，為擅長(zhǎng)城市運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)房企提供了廣闊的黃金賽道，產(chǎn)業(yè)資源整合與綜合運(yùn)營(yíng)能力將成為未來核心競(jìng)爭(zhēng)力。

未來城市更新的競(jìng)爭(zhēng)格局中，品質(zhì)房企的質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯�！稏|地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》觀察到，從龍頭房企到中小型房企，從物管商管分拆到圍繞地產(chǎn)主業(yè)的多元化布局，房企的底層發(fā)展邏輯從“天賜利潤(rùn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?nèi)生驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展模式。規(guī)模體量是身位之爭(zhēng)，而產(chǎn)品質(zhì)量是未來房企制勝的關(guān)鍵依托。

收復(fù)信心

在“房住不炒”、金融監(jiān)管行業(yè)大背景下，房企必然徹底告別過去高杠桿、粗放式的規(guī)模發(fā)展思路，轉(zhuǎn)向中低杠桿和高質(zhì)量的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，這是萬科董事會(huì)主席郁亮早就預(yù)示過的事實(shí)。然而，沒想到這一轉(zhuǎn)變來的如此之快。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊日前指出，近期部分房企出現(xiàn)的債務(wù)違約是局部風(fēng)險(xiǎn)暴露，不會(huì)引起全行業(yè)的債務(wù)危機(jī)。在“房住不炒”的頂層原則下，房地產(chǎn)業(yè)降杠桿要長(zhǎng)期堅(jiān)持。

馮俊表示，雖然部分房企出現(xiàn)債務(wù)問題，但總體上風(fēng)險(xiǎn)不是全局的，也是可控的。雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題很多，但并不代表就此進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)通道。一方面，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來的需求是剛性且長(zhǎng)期的；另一方面，我國(guó)在人均住房面積方面離發(fā)達(dá)國(guó)家差距很大，房地產(chǎn)業(yè)還有很長(zhǎng)的路要走。

他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)政策導(dǎo)向首要的目標(biāo)就是在遏制投資需求的同時(shí)，保護(hù)和鼓勵(lì)住房的真實(shí)需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。同時(shí)，要堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，尤其是穩(wěn)預(yù)期。

從近期央行向市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)來看，央行也在貫徹落實(shí)9月底房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)的指示，即主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向越發(fā)清晰，只有與主基調(diào)同頻才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。征途漫漫，內(nèi)生力才是決勝的武器。