房地產行業(yè)政策面迎來轉折點，但市場仍在探底。

上海易居房地產研究院監(jiān)測數據顯示，11月40個重點城市新建商品住宅成交規(guī)模同環(huán)比雙降，成交規(guī)模為近十年表現最差11月。二手房市場方面，11月13個熱點城市二手住宅成交量約為4.7萬套，較上月增長28.9%，較去年同期下降40.6%，二手住宅成交持續(xù)降溫。

實際上，從政策面?zhèn)鲗У绞袌鐾�往會有半年左右的滯后期，預期的市場底尚未真正到來。加上現階段房企加強銷售回款仍是第一要務，年末企業(yè)將加大供貨力度，打折降價潮或將蔓延。受此影響，年末成交有望企穩(wěn)，但回升幅度有限。

01

40城新房成交仍在探底

9月末自央行提出“兩個維護”以來，個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，從市場層面來看，政策基本面改善將帶動年底房地產市場轉暖，成交有望企穩(wěn)回升，但市場較難出現反轉行情。

11月，重點城市新房成交繼續(xù)走低，上海易居房地產研究院監(jiān)測，11月，40個典型城市新建商品住宅成交2014.0萬平方米，為近10年表現最差的11月。

從增速來看，11月40城新房成交量環(huán)比下降4.3%，同比大降39.4%，自6月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來，同比降幅已連續(xù)5個月加速擴大。

從近6個月新建商品住宅移動平均同比增速來看，11月，成交增速曲線降幅擴大8.8個百分點至-26.4%，已接近10年來歷史最低位。

實際上，整體走勢具有很強的周期性，2020年上半年受疫情影響，成交增速曲線在歷史較低值附近震蕩，7月開始上行，至2021年4月見頂后持續(xù)回落，隨后三季度以來，調控組合拳下，40城新房成交量近6個月移動平均同比增速于9月份首次轉負，隨后市場情緒持續(xù)快速回落。

近期中央密集釋放寬松信號，但考慮到傳導至市場面仍需時日，且臨近年底，開發(fā)商會加大推盤和促銷力度，預計未來3個月，40城新房成交量難以扭轉頹勢，還會繼續(xù)向下探底。

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浙江三線城市領跌，寧波年內縮水六成

從各線城市累計增速來看，一、二、三四線城市1-11月新建商品住宅累計成交同比增速均收窄，增速依次為23.7%、4.9%、-8.3%，較上月分別收窄8.7、5.1、4.7個百分點，預計12月將繼續(xù)回落，聚焦城市層面，絕大部分城市同比增速均呈現出明顯回落。

各城市之間分化進一步加劇，一線城市和部分強二線城市1-11月新建商品住宅累計成交同比增速領先，其中廈門、珠海、杭州累計成交增速均超50%；而三線城市降幅較為明顯，其中金華、洛陽、惠州等城市累計成交增速降幅均超過20%。

值得注意的是，浙江省三線城市市場降溫最為明顯，由于去年同期浙江省各城市樓市較熱，今年下半年以來多地出臺樓市調控政策，市場逐漸降溫。

以寧波為例，今年1月，寧波新房成交量一度達到187.4萬平方米，5月，寧波樓市調控加碼，自此之后寧波新房成交量同比增速連降7個月，至11月，僅成交約64萬平方米，較見年年初成交量縮水高達65%，并且增速已降至-52.7%，創(chuàng)2012年以來最低值（除去2020年2月）。1-11月，新房成交累計同比下降17.3%。

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二手房成交規(guī)模持續(xù)下滑，深圳成交筑底

今年下半年以來，隨著調控政策和信貸環(huán)境的持續(xù)收緊，全國二手住宅市場形勢急轉直下，成交量連續(xù)多月快速下滑，部分城市單月成交量甚至連創(chuàng)多年新低。至11月，多個城市二手房成交量環(huán)比出現明顯增長，結束下半年以來二手房成交量價齊跌的態(tài)勢。

上海易居房地產研究院監(jiān)測數據顯示，11月，13個熱點城市二手住宅成交量約為4.7萬套，環(huán)比增長28.9%，較去年同期下降40.6%。

但從累計增速來看，13個熱點城市1-11月累計成交同比下降6.0%，降幅擴大3.9個百分點，其中，深圳累計下降57.6%創(chuàng)熱點城市最大降幅。

深圳作為全國首個實行二手房指導價的城市，二手房成交量連續(xù)多月在近10年低位徘徊。CRIC數據顯示，深圳11月二手住宅成交2118套，較上月增長7.2%，較去年同期下降63.9%。

過去10年，深圳二手住宅成交規(guī)模月均在6600套左右，而過去幾個月，深圳單月二手房成交連續(xù)在2000套以下，甚至9月創(chuàng)下1765套的最低規(guī)模（除去2012年和2020年的春節(jié)月份）。受益于信貸層面的寬松，11月，深圳二手房成交略有回暖，成交套數回升至2000套以上，但并不能說明市場明顯轉向，而是進入筑底盤整期。

此外，從二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速來看，11月13城二手住宅成交增速下降32.7%，同時，11城二手住宅價格同比漲幅已連續(xù)5個月收窄。考慮到目前二手住宅成交量尚未恢復到穩(wěn)定水平，市場信心塑造仍需時間，預計在市場慣性作用下，未來兩三個月熱點城市二手房量價總體將進一步走弱。

政策層面來看，近期中央多部委密集表態(tài)，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，各地銀行房貸投放和利率情況雖略有好轉，但總體依然審慎。

與此同時，政治局會議最新表態(tài)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。中央首次提出房地產行業(yè)“良性循環(huán)”的發(fā)展目標，這也意味著此次房地產市場急速降溫引起的風險得到了充分重視�？紤]到政策傳導至市場具有滯后性，未來三個月市場頹勢難以根本性扭轉，市場尚未真正見底。