我國機構(gòu)化滲透率不足，我國機構(gòu)持有管理運營在總市場中的比例不到5%，提升機構(gòu)化率是我國長租房建設(shè)堅定不移的方向。

文/黃卉貝殼研究院研究專家住房租賃是解決大城市住房問題的重要方式，是當前住房制度改革的突破口，是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重點任務(wù)。當前我國大城市租賃需求旺盛，而供給面臨結(jié)構(gòu)性短缺，目前大城市租賃住房有效供給不充足、住房租賃市場秩序不規(guī)范的問題仍較為突出，特別是機構(gòu)化發(fā)展不充分，企業(yè)面臨著成本高、融資渠道窄、合規(guī)難度大等主要問題。建議支持以機構(gòu)提供、具有長期穩(wěn)定租賃關(guān)系的長租房市場發(fā)展，擴大租賃住房供給，規(guī)范市場秩序，穩(wěn)步推進長租房市場發(fā)展。

一、我國大城市長租房需求旺盛

未來我國大城市的租賃需求將持續(xù)增加，主要體現(xiàn)在三個方面：第一，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租客絕對數(shù)量保持增加趨勢；第二，隨著平均購房年齡的延長，租客停留在租賃市場的時間延長；第三，租客對居住品質(zhì)的追求，推動人均租住面積提升，租賃房屋的產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)提升。

一是住房租賃需求總量大，呈現(xiàn)持續(xù)增加的趨勢。我國大城市以流動人口的租賃需求為主，2020年我國城鎮(zhèn)化率達到63.89%，流動人口達到3.76億人，與2010年第六次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)化率上升了14.21個百分點，流動人口增加了1.55億人，未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租賃人口的數(shù)量必然將呈現(xiàn)增長趨勢。根據(jù)我們測算，我國租賃人口數(shù)約為2億人，按照一個家庭租戶需要租賃一套房的標準測算，租賃住房需求總套數(shù)為7600萬套左右，其中四個一線城市租賃人口3300萬左右，需求面積6.6億平方米左右[各城市租賃人口數(shù)=各城市常住人口數(shù)x（1-住房自有率）x城鎮(zhèn)化率，各城市租賃房源需求套數(shù)=各城市租賃人口數(shù)/各城市的戶均人口數(shù)，住房自有率來源于《2015年全國1%人口抽樣調(diào)查資料》，其他各項指標數(shù)據(jù)來源于各城市第七次全國人口普查數(shù)據(jù)。]。預計2025年一線城市租賃人口3700萬左右，需求面積7.4億平方米左右[根據(jù)各城市2010-2020年常住人口年均復合增長率計算出，2025年各城市的常住人口數(shù)據(jù)，在其他指標不變的前提下計算2025年各城市的租賃人口數(shù)、租賃房源需求套數(shù)。]。并且，一線城市租賃人口中新市民比重較大，以北京為例，據(jù)我們測算，北京市新市民、年輕人[新市民是指在北京市工作時間不超過5年的群體，年輕人為年齡在18-35歲之間的北京常住人口。]群體約為360萬人，占北京市總體租賃人口的比例約為一半。

二是平均購房年齡走高，租客的租住時間延長。依據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)，2021年四個一線城市的平均購房年齡為36-38歲，相比于2018年推遲了2-3年，由此可以推算，自高校畢業(yè)生進入租賃市場后，多數(shù)的租住時間或超過10年。其中購房年齡推遲原因主要是由于房價上漲而導致的“買不起”，以及由于限購政策而導致的“買不了”。一線城市對非戶籍人口有一定社保繳費或個稅證明年限限定。自如調(diào)研結(jié)果顯示，租客租賃時間在3年及以上的租客占比達到五成，10年及以上的接近一成。綜合來看，租客在租賃市場的停留時間將繼續(xù)延長。

三是租客的租住面積增加，屋內(nèi)設(shè)施、基礎(chǔ)服務(wù)以及周邊配套成為影響居住品質(zhì)的核心因素。從租客結(jié)構(gòu)來看，2019-2021年貝殼平臺成交租客中四個一線城市18-30歲的租客占比超過四成，90后、00后新生代群體對租賃房屋品質(zhì)要求較高，同時由于購房計劃延遲，2021年31-40歲租客占比近四成，相比于2019年增加了2個百分點，他們支付能力相對較強，從家庭或個人的需求考慮愿意為品質(zhì)付費。在家庭小型化的趨勢下，未來租客的人均租住面積將呈現(xiàn)上升趨勢，根據(jù)最新的七普數(shù)據(jù)，2020年我國的戶均人口為2.62人，其中獨居人口的增加推動了這一變化。據(jù)我們初步測算，2030年20-39歲獨居青年或增加到4000萬-7000萬人，增長約1-2倍[從美國、瑞典、日本、韓國等國的經(jīng)驗看，人均GDP與獨居率呈較強的正向相關(guān)關(guān)系。根據(jù)聯(lián)合國《UnitedNations,WorldPopulationProspects2019》預測，2030年我國總?cè)丝跀?shù)為14.6億人，北京大學曾毅教授研究團隊預測我國家庭戶數(shù)將超過5億戶，結(jié)合《十九屆五中全會會議公報》提出的預計2035年我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到中等發(fā)達國家水平的目標做出綜合預測，2030年中國獨居率將超過30%，獨居人口或達1.5億-2億人。]按照一戶一套的標準，這將成為人均租住面積提升的重要推動因素。從品質(zhì)偏好來看，我們以北京2300個小區(qū)的出租率、樓齡[出租率：某小區(qū)個人租賃房源出租率=（1-個人租賃房屋平均空置期/365）x100%，其中某小區(qū)個人租賃房屋平均空置期=某小區(qū)樣本租賃房源空置期總和/樣本租賃房源量；某小區(qū)樣本租賃房源的空置期=該房源本次出租開始日期-上一次出租結(jié)束日期的時間，單位為天。]建立回歸模型，結(jié)果顯示樓齡與出租率在1%的水平上呈現(xiàn)顯著負相關(guān)。相較于老舊小區(qū)，樓齡較新的小區(qū)往往配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境和戶型等更好，租客更傾向于選擇新小區(qū)。根據(jù)我們最新的調(diào)研，除了通勤時間外，新市民租客對租住品質(zhì)偏好最強的是房屋內(nèi)設(shè)施與家具配套齊全、周邊商業(yè)設(shè)施配套完善；根據(jù)安歆公寓對藍領(lǐng)租客的調(diào)研，藍領(lǐng)租客必不可少的需求前三項為屋內(nèi)設(shè)施齊全（洗衣機、空調(diào)、熱水等）、安全管理（防火、門禁等）、租后服務(wù)（保潔、維修等），由此不同類型的租客均呈現(xiàn)出對屋內(nèi)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)服務(wù)保障以及周邊配套完善的偏好。依據(jù)自如數(shù)據(jù)，租客每年對于搬家、保潔、維修年需求次數(shù)平均分別達到了1.2次/人、5.5次/人與3.8次/人，可見租客對品質(zhì)租賃的需求旺盛。

二、現(xiàn)階段長租房市場發(fā)展的主要問題

住房租賃發(fā)展成熟的一個標志是租客能在一個住房內(nèi)長期穩(wěn)定居住生活，與社區(qū)融合共生。但我國租賃周期較短，租客在一個住房內(nèi)平均租住時間長度僅有8個月左右，而德國的平均租賃周期長達11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國的平均租賃周期為2.5年。租期短且不穩(wěn)定，除了租客自身的流動性強之外，在長租房供給端主要有三個方面的原因：

第一，住房品質(zhì)差，難以滿足長期居住的需求。新一代年輕群體對居住品質(zhì)的要求越來越高，安全、獨立、審美需求高。但我國租賃住房主要來自于老舊房屋，房屋廚衛(wèi)設(shè)施、公共配套比較差、裝修過時，房東沒有改造裝修的能力，甚至不及時履行維修義務(wù)，租客不得不經(jīng)常尋找更適合的房源。

第二，租金不穩(wěn)定，難以形成長期穩(wěn)定預期。在高度分散的C2C的市場中，房東具有較強的市場定價權(quán)，甚至隨意漲租金，不愿簽訂長期租約。大城市的新市民、年輕人等租賃住房需求的主力軍普遍收入偏低，對于租金的敏感度較高，在房東漲租金下不得不頻繁換租。

第三，關(guān)系不穩(wěn)定，租客合法權(quán)利得不到保護。在C2C的市場中，房東不向政府登記備案，不遵守租賃管理要求，利用自身強勢地位，侵害租客利益，如隨意漲租金、隨意中斷租約等，使租客被迫換租。此外，我國租賃住房大多是按照家庭居住需求設(shè)計的戶型，在合租時，公共區(qū)域、噪音等經(jīng)常引發(fā)租客之間矛盾、沖突得不到妥善解決，導致租客頻繁更換。

比較發(fā)現(xiàn)，租賃關(guān)系比較穩(wěn)定、租期較長的國家的機構(gòu)化率都比較高。美國由專業(yè)機構(gòu)持有運營和機構(gòu)托管的房源占比為54.7%，英國為66%，德國為46%，日本為83%（見表2）。國外機構(gòu)化率高，一方面是其住房供應(yīng)主體多元，在政策引導下，大量開發(fā)企業(yè)甚至社會協(xié)會組織參與住房建設(shè)和運營，奠定了B2C的運營基礎(chǔ)；另一方面，業(yè)主對資產(chǎn)管理的需求以及租客對標準服務(wù)的需求提升，催生了大量機構(gòu)參與市場，形成了C2B2C的市場格局。機構(gòu)化參與率高，能夠通過產(chǎn)品設(shè)計和改造改善房客錯配矛盾，通過標準化服務(wù)提升居住品質(zhì)，通過標準合同和管理提升了市場秩序。并且，由于機構(gòu)的參與，政府對市場監(jiān)管的成本也大為降低，政府能夠通過政策影響機構(gòu)提高社會住房保障能力。

而我國機構(gòu)化滲透率不高，我國機構(gòu)持有管理運營在總市場中的比例不到5%。比較分析可見，C2C為主的市場中，法律約束和行政監(jiān)管的難度大，市場缺乏相應(yīng)的標準和服務(wù)，租客滿意度較低，租賃關(guān)系不穩(wěn)、租期短的問題突出。因此，提升機構(gòu)化率是我國長租房建設(shè)堅定不移的方向。我國機構(gòu)化率不高具有歷史原因和現(xiàn)實原因。1998年房改以來我國住房供應(yīng)“重購輕租”，形成了一條土地出讓-開發(fā)銷售的路徑，幾乎沒有B2C的開發(fā)持有運營，絕大多數(shù)租賃房源都是來自于C端。近年來，在國家大力鼓勵機構(gòu)化、專業(yè)化運營下，機構(gòu)化率有所提高，但仍然停留在較低的位置。

從現(xiàn)實看，租售比長期系統(tǒng)性偏低是制約機構(gòu)化的根本原因。在房價資產(chǎn)化的背景下，租金回報率很低，大城市不到2%。我國租賃機構(gòu)化主要模式分為兩種：一是房企建設(shè)持有運營的增量模式，面臨拿地成本高、運營成本高、投資回報低等問題。即便政府通過劃撥的方式降低土地成本，但低租金和高運營成本的矛盾也會導致房企參與意愿低。租賃住房建設(shè)融資和資金退出機制，機構(gòu)需長期持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，資金難以實現(xiàn)退出。二是基于存量的C2B2C模式，面臨成本高、回報低、融資難。企業(yè)依靠長周期預收資金作為主要資金來源，部分企業(yè)通過“高收低出”“長收短付”沉淀資金進行擴張，甚至通過誘導租客簽訂“租金貸”的方式獲得擴張資金，形成了巨大的風險。集中式租賃公寓主要是對存量商業(yè)、辦公、廠房建設(shè)房源的改造，但同樣面臨改造成本高的問題，再加上原有商業(yè)辦公類物業(yè)在采光、通風、消防、建筑面積、容積率等方面不能符合居住標準，改造后物業(yè)難以通過驗收，這些項目推進緩慢。

三、長租房市場的發(fā)展建議

我們認為，長租房市場發(fā)展不充分主要是因為我國租賃機構(gòu)發(fā)展不充分�？偟膩碚f，我國發(fā)展長租房需要靠機構(gòu)化，機構(gòu)化要靠增量與存量并舉、以存量為主的方式。針對機構(gòu)化發(fā)展存在的障礙，我們應(yīng)該采取以下幾個措施：

第一，降低土地成本，提高資本收益，提高企業(yè)建設(shè)持有租賃的參與度。地方政府在每年的供地計劃中要單獨列出租賃住房建設(shè)用地的額度，企業(yè)可采用“年租”的方式支付地價。但即便如此，開發(fā)企業(yè)也不會被吸引。可試點“先租后售”的方式，允許開發(fā)企業(yè)在持有運營一定年限之后向市場出售，能夠獲得資產(chǎn)升值的收益。

第二，擴展融資渠道，為機構(gòu)化配備長期、低回報、低風險資金。銀行直接融資方面，在貸款額度和利率政策方面引導企業(yè)從高周轉(zhuǎn)向長持有轉(zhuǎn)變。加大對租賃機構(gòu)的債權(quán)類融資支持，鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)提供專項貸款支持，擴大專項債的適用范圍和品種。掃清住房租賃公募REITs的發(fā)展障礙，發(fā)展一級貸款發(fā)放的保險制度與住房金融信貸的二級市場。推進質(zhì)押體系建設(shè)，完善質(zhì)押回購機制。針對國內(nèi)類REITs產(chǎn)品流動性、底層物業(yè)適用性及雙重征稅等問題，給予REITs物業(yè)資產(chǎn)出售和經(jīng)營期間涉及的土地增值稅、經(jīng)營增值稅、所得稅一定的稅收優(yōu)惠政策，解決雙重征稅、重組稅費過重等問題。對運營水平達到市場要求的住房租賃資產(chǎn)，嘗試進行住房租賃公募REITs試點。改革公積金投資制度，將公積金轉(zhuǎn)為基金模式，將已發(fā)放貸款資產(chǎn)證券化融資，利用沉淀公積金購買住房租賃公募REITs，為持有方發(fā)展住房租賃提供資金。兩種方式所得運營收益返還給繳存者，提高公積金的利用率，也達到增加租賃住房的目的。

第三，推動商改租、工改租，明確改造審批流程，單列租賃住房標準。明確商業(yè)用途、辦公用途等不同類型標的物業(yè)的改建實施細則，簡化變更手續(xù)，建立多部門聯(lián)合審批機制，縮減審批時間，穩(wěn)步推進項目落地。單列租賃住房的建設(shè)、運營及評價標準。建立適合商辦改造租賃住房的消防安全、建筑容積率、采光排風等建筑標準。明確“商改租”項目的現(xiàn)行消防規(guī)范體系，統(tǒng)一裝修工程設(shè)計審核、消防驗收及營業(yè)前檢查的程序標準。

第四，建立機構(gòu)信用制度，加強機構(gòu)信用管理。建立住房租賃行業(yè)的信用體系，通過政府建設(shè)的住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等市場主體的信用管理，制定符合租賃企業(yè)運營特點的信用評價辦法，將機構(gòu)的信用評價機制與信貸、補貼等因素掛鉤，形成信用體系的激勵及懲戒機制，通過信用體系加強行業(yè)監(jiān)管的制度化建設(shè)。