“在政策的紅利下，租賃行業(yè)迎來(lái)了最好的發(fā)展時(shí)代。

去年以來(lái)，租賃端需求不斷釋放，據(jù)克而瑞租售監(jiān)測(cè)，2021年以來(lái)，全國(guó)55城個(gè)人房源租金整體呈現(xiàn)顯著上升趨勢(shì)，核心八城漲幅名列前位。進(jìn)入2022年，首月55城個(gè)人房源租金較去年同期再漲3.91%，盡管同比租金依舊呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但增幅出現(xiàn)了顯著下跌。

在熱點(diǎn)城市房租不斷上漲的情況下，國(guó)家開始大力發(fā)展保障性租賃住房，多城嚴(yán)控租金上漲，加大租房補(bǔ)貼力度，以解決新青年、新市民的居住問(wèn)題。”

01

1月55城個(gè)人房源租金上漲近4%，去年租金創(chuàng)新高

2022年1月，55城個(gè)人房源量?jī)r(jià)齊跌，受年初疫情小幅反彈影響，加之春節(jié)臨近，整體租賃市場(chǎng)活躍度一般。

據(jù)克而瑞租售監(jiān)測(cè)，2022年開年首月，55城個(gè)人房源租金為33.19元/平米/月，較上月租金有小幅下降，環(huán)比下跌0.36%，而較去年同期租金同比上漲3.91%。盡管同比租金依舊呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但明顯能看出同比增幅出現(xiàn)了顯著下跌，同比租金增速開始放緩。一方面，1月是租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，另一方面，去年各城市租金漲幅顯著，國(guó)家、地方層面出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)租金起到了一定限制作用。

實(shí)際上，2021年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，疫情逐步得到控制，外來(lái)人口的增加加上大規(guī)模的高校畢業(yè)生及海歸求職者，租賃市場(chǎng)活躍度較高。去年全年，全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為33.21元/平米/月，較去年同比增長(zhǎng)7.27%，租金及增速皆創(chuàng)歷史新高。

圖：2019-2021年55城個(gè)人房源租金變化情況（元/平米，%）

其中，去年7月畢業(yè)季租金水平達(dá)到頂峰，為34.05元/平米/月，這也是歷年來(lái)，55城個(gè)人房源平均租金首次突破34元/平米/月。8月由于限制租金政策出臺(tái)，租金止?jié)q轉(zhuǎn)跌，租賃市場(chǎng)也隨之步入淡季，至今年首月環(huán)比下跌0.36%。

圖：2021年1-12月年55城個(gè)人房源租金變化情況（元/平米）

02

核心八城租金漲幅名列前位，杭、蓉、深漲幅超20%

由基期來(lái)看（2018年1月為基期），核心8城租賃價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)下降。截至2022年1月，8城市租賃價(jià)格指數(shù)區(qū)間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大。上海租賃市場(chǎng)的發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性最好，而廣州租賃市場(chǎng)近期表現(xiàn)較差，跌出第一梯隊(duì)。

從具體租金上漲情況來(lái)看，2021年以來(lái)，全國(guó)55城個(gè)人房源超80%的城市租金上漲，僅10城租金同比下跌，但跌幅均控制在3%以內(nèi)。

漲幅超10%以上的城市多為二手房市場(chǎng)較為成熟的城市，2021年二手房買賣市場(chǎng)整體火熱，原本用于出租的房源大批量進(jìn)入買賣市場(chǎng)，使得租賃市場(chǎng)供應(yīng)大幅下跌，租金隨之大漲。其中，2021年租金上漲排名前十的城市分別為：杭州、成都、深圳、天津、上海、武漢、廣州、北京、南京、廈門。

北上廣深、南京、杭州、武漢、成都作為租賃市場(chǎng)較為典型的八城，2021年租金漲幅均超過(guò)13%。 其中，杭州的租金比去年同期上漲28.25%，位列首位。而從2021年租金下跌的城市來(lái)看，多為三四線城市，租賃市場(chǎng)需求不足，因此整體發(fā)展一般。

表：2021年55城租金及其同比

03

供需錯(cuò)配、房?jī)r(jià)上漲是租金上漲的核心原因

2021年以來(lái)，租賃市場(chǎng)租金快速上漲，主要基于兩方面原因。第一，供需錯(cuò)配。租房市場(chǎng)的房源供應(yīng)量不足，直接導(dǎo)致了大量租賃需求得不到滿足。實(shí)際上近兩年房源供應(yīng)一直呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。2021年新增供應(yīng)604.49萬(wàn)套，同比下跌超35%，較2019年跌幅更是超過(guò)了50%。

圖：2019-2021年55城個(gè)人房源新增供應(yīng)變化情況（萬(wàn)間，%）

第二，二手房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)推動(dòng)了個(gè)人房源租金的上漲。從2020年開始，部分城市二手房房?jī)r(jià)的日益高企使得原先用于出租的房源被房東轉(zhuǎn)而出售或者處于觀望狀態(tài)，也導(dǎo)致了一些城市市場(chǎng)上可用于出租的房源減少。因此，用于租房的房源，房東則是將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給租客，二手房?jī)r(jià)格的傳導(dǎo)推動(dòng)了租房成本的上升。

04

未來(lái)租房?jī)r(jià)格或小幅下降

在全國(guó)熱點(diǎn)城市租金不斷上漲的背景下，2021年8月份開始，多城出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策，意在控制租金上漲。彼時(shí)，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見稿）》，明確住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

2022年1月20日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確，2022年大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)。與此同時(shí)，人民銀行、發(fā)改委對(duì)租賃住房的供應(yīng)目標(biāo)、融資支持、租賃企業(yè)扶持等方面的發(fā)展發(fā)布了一些指導(dǎo)性的政策。

地方政府上海及河南也制定了保障性租賃住房發(fā)展的相關(guān)實(shí)施意見。1月18日，上海同時(shí)發(fā)布了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》文件，這兩個(gè)文件對(duì)于上海市發(fā)展保租房的準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則、租賃價(jià)格、租金支付、租賃期間、保租房項(xiàng)目認(rèn)定等重要方面予以明確。

值得注意的是，在對(duì)租金年度漲幅的控制以及“租金指導(dǎo)價(jià)”的推出后，未來(lái)一年個(gè)別區(qū)域一年動(dòng)輒5%或10%以上的大幅漲幅將不太會(huì)出現(xiàn)。與此同時(shí)，當(dāng)前熱點(diǎn)城市對(duì)于二手房的調(diào)控也較為嚴(yán)格，由于二手房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)會(huì)推動(dòng)租房成本上升，在二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降的形勢(shì)下，未來(lái)租房?jī)r(jià)格或有小幅下降。