房地產(chǎn)依然是“香餑餑”。

在房地產(chǎn)企業(yè)忙著轉(zhuǎn)型時(shí)，其他行業(yè)巨頭卻想進(jìn)軍房地產(chǎn)分一杯羹。4月19日晚，浙江明牌珠寶股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“明牌珠寶”，002574.SZ）發(fā)布公告稱，公司以自有資金投資設(shè)立全資子公司——上海知鯨多信息科技有限公司（下稱“上海知鯨多”），注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元。新的公司擬開展房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)類業(yè)務(wù)，使用資金總額不超過(guò)3億元。

根據(jù)該公司官網(wǎng)信息顯示，明牌珠寶創(chuàng)建于1987年，目前已發(fā)展成為集研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售于一體的大型專業(yè)珠寶企業(yè)，產(chǎn)品涵蓋鉆石、黃金、K金在內(nèi)的全品類珠寶，是中國(guó)最大的珠寶企業(yè)之一。

作為珠寶巨頭，明牌珠寶為何要進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)？對(duì)此，明牌珠寶也給出了解釋，稱是為了推進(jìn)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步延伸公司產(chǎn)業(yè)鏈，更好地優(yōu)化公司資源配置，增強(qiáng)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為公司的可持續(xù)發(fā)展提供保障。此外，明牌珠寶表示，新業(yè)務(wù)展開不會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的正常發(fā)展造成資金壓力。

多次跨界房地產(chǎn)

翻開這家老牌珠寶商的過(guò)往發(fā)展就會(huì)發(fā)現(xiàn)，明牌珠寶與房地產(chǎn)的淵源頗深。

據(jù)公開報(bào)道顯示，明牌珠寶控股股東日月集團(tuán)早在1995年就進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。其官網(wǎng)顯示，集團(tuán)設(shè)有下屬房企5家，遍及浙江紹興、湖州、江蘇連云港、陜西咸陽(yáng)等地，擁有土地儲(chǔ)量3000多畝，現(xiàn)設(shè)有大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目六個(gè)，年開發(fā)量達(dá)到30萬(wàn)平方米以上。

而明牌珠寶自身也有過(guò)投資房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的經(jīng)歷。

2015年，明牌珠寶曾斥資7億元收購(gòu)蘇州好屋25%的股權(quán)，并試圖在珠寶銷售之外開拓房產(chǎn)電商業(yè)務(wù)。

當(dāng)時(shí)，蘇州好屋原股東曾承諾，2016年度、2017年度、2018年度分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.8億元、2.5億元、3.2億元，盈利承諾期間的承諾盈利數(shù)總和為凈利潤(rùn)7.5億元。

2016年，明牌珠寶又?jǐn)M以24億元收購(gòu)蘇州好屋剩余資產(chǎn)，但由于標(biāo)的業(yè)績(jī)受到房地產(chǎn)調(diào)控影響，溢價(jià)收購(gòu)引發(fā)交易所問(wèn)詢，最終不了了之。

公告數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，蘇州好屋實(shí)際實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.31億元、1.45億元、1.88億元，與當(dāng)時(shí)承諾的相差甚遠(yuǎn)。2021年明牌珠寶在對(duì)深交所年報(bào)問(wèn)詢函的回復(fù)中透露，蘇州好屋2020年業(yè)績(jī)進(jìn)一步下滑，當(dāng)年虧損0.85億元，明牌珠寶也不得不在當(dāng)年對(duì)該筆股權(quán)投資計(jì)提超3億元減值準(zhǔn)備。受此影響，2020年明牌珠寶歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2.57億元。

雖然股權(quán)投資房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)并沒(méi)有讓明牌珠寶嘗到甜頭，但這家珠寶商卻堅(jiān)定看好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

據(jù)最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷售18.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%。根據(jù)行業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，在商品房銷售中，約20%的銷售額為中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交，市場(chǎng)容量約3.6萬(wàn)億元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，珠寶企業(yè)跨行做二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，可能是看中長(zhǎng)期利益。在他看來(lái)，明牌珠寶通過(guò)投資蘇州好屋切入蘇州市場(chǎng)，雖然市場(chǎng)不錯(cuò)，但競(jìng)爭(zhēng)也激烈，即便浮虧，也屬正常。而上海市場(chǎng)容量比蘇州大，每年二手房交易就有25萬(wàn)套左右，更何況中介還可以做新房分銷等業(yè)務(wù)。此外，上海商業(yè)市場(chǎng)，比如寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商鋪等也需要大量房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的參與，可以涉足的業(yè)務(wù)點(diǎn)較多。

一方面是新業(yè)務(wù)前景廣闊，另一方面，明牌珠寶的主營(yíng)業(yè)務(wù)珠寶首飾行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加上疫情影響，公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)較緩。

財(cái)報(bào)顯示，明牌珠寶2018年至2020年毛利潤(rùn)分別為3.55億元、4.21億元和3.28億元，2021年前三季度公司毛利潤(rùn)也僅為3.25億元。目前，明牌珠寶2021年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還未公布，但其2020年珠寶業(yè)務(wù)毛利率僅有約13%。與之相比，中介行業(yè)巨頭貝殼找房平均毛利率約為20%，其中2021年毛利潤(rùn)為158億元，毛利率約為19.6%，高于明牌珠寶所在的珠寶首飾行業(yè)平均毛利率。

新業(yè)務(wù)延伸或?qū)⒏纳泼髋浦閷殬I(yè)績(jī)疲弱的狀況。

如何突圍？

當(dāng)前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域已經(jīng)聚集了各個(gè)行業(yè)翹楚，除了原有的貝殼找房、中原地產(chǎn)、我愛我家等較為成熟的中介機(jī)構(gòu)，還有以萬(wàn)科、碧桂園、保利發(fā)展為代表的開發(fā)商系，以58安居客、字節(jié)跳動(dòng)幸福里為代表的互聯(lián)網(wǎng)系，以及以珠海大橫琴控股的世聯(lián)行等國(guó)資系等后入局的新興勢(shì)力。

在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，明牌珠寶如何突圍？

按照明牌珠寶的計(jì)劃，新成立的上海知鯨多將建立一站式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賦能體系，立足于一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)，以金融供應(yīng)鏈角度切入，為用戶進(jìn)行資金和資源賦能，提供供應(yīng)鏈金融服務(wù)和全平臺(tái)優(yōu)質(zhì)房源信息，助力高效獲客快速成交。

此外，新成立的公司在提供供應(yīng)鏈金融服務(wù)賦能的同時(shí)，將通過(guò)物業(yè)抵押和資產(chǎn)擔(dān)保等形式，以獲取高安全性和較高利潤(rùn)率的投資回報(bào)。

在盧文曦看來(lái)，明牌珠寶此次企圖從金融供應(yīng)鏈角度切入，無(wú)非就是提供資金支持，為交易提供潤(rùn)滑劑。

“房地產(chǎn)是資金使用大戶，尤其是置換買家在賣一買一的過(guò)程中需要資金快速到位。如果能提供滿足個(gè)性化需求的金融產(chǎn)品，對(duì)推動(dòng)交易會(huì)有特別大幫助。”盧文曦表示。

目前，明牌珠寶方面表示已初步同國(guó)企、央企及部分私企房地產(chǎn)開發(fā)商洽談開展供應(yīng)鏈金融服務(wù)類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但具體細(xì)節(jié)并未公布。

后市難料

雖然明牌珠寶前期已經(jīng)積累了一定的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，但目前進(jìn)行該類新業(yè)務(wù)仍然充滿不確定性。

以明牌珠寶此次欲進(jìn)軍的上海市場(chǎng)為例，原本的“小陽(yáng)春”因?yàn)橐咔槎�被耽擱。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月末一周，上海新建商品住宅成交面積7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少51.1%。與之對(duì)應(yīng)的二手房成交量也比2月減少，成交量?jī)H為1.24萬(wàn)套。從3月16日開始，二手房單日網(wǎng)簽量更是明顯下滑，到了3月20日網(wǎng)簽量?jī)H有110套左右。

3月底以來(lái)，上海疫情形勢(shì)不斷嚴(yán)峻，隨著防控升級(jí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)全部停滯。據(jù)一位美凱龍愛家的中介從業(yè)人員介紹，疫情后所有門店都關(guān)閉，只能線上維系客戶，因?yàn)槎�手房都要�?shí)地看房，所以封控后就沒(méi)有成交。這位人員表示，自己對(duì)行業(yè)后市走向較為悲觀，認(rèn)為疫情對(duì)中介行業(yè)沖擊較大，可能會(huì)有三分之一的中介機(jī)構(gòu)在這次疫情中倒下。

此外，盧文曦分析道，上海市場(chǎng)容量雖大，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也激烈。上海中介企業(yè)相當(dāng)多，基本上填滿了各個(gè)角落。中介費(fèi)雖然號(hào)稱3％，但事實(shí)上很多都收不足，打折是常態(tài)。

實(shí)際上，2020年起，房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)加壓，房企日子不好過(guò)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商的日子也不好過(guò)。

4月18日，一直以“地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)生”自詡的房地產(chǎn)代理商易居企業(yè)控股宣告了一筆美元債違約；去年下半年至今，中介巨頭貝殼多次被曝出裁員，今年4月22日，貝殼又被美國(guó)證券交易委員會(huì)列入“預(yù)摘牌名單”；房多多也遭到美股勸退。

從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，2021年至今，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域上市公司股價(jià)呈現(xiàn)明顯下跌，跌幅高的市值幾乎縮水一倍。

在上述中介從業(yè)人員看來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)非常成熟，市場(chǎng)專業(yè)化程度越來(lái)越高，明牌珠寶這種所謂外行要想突圍，提供的服務(wù)必然要專業(yè)、細(xì)致、個(gè)性化。

盧文曦也建議，如果未來(lái)明牌珠寶決定純粹做二手房業(yè)務(wù)，在北京、上海等一線城市，或?qū)⒚媾R很激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力，最好的選擇就是將其他城市作為切入口，或通過(guò)一二手房聯(lián)動(dòng)，或是商業(yè)角度入場(chǎng)，從而進(jìn)一步避免單一賽道所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。