一則“到期借款無法償還”的傳聞，將央企背景的中交地產(chǎn)推至臺前。

5月12日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”，SZ000736)發(fā)布關(guān)于相關(guān)事項的說明公告。

在這份公告中，中交地產(chǎn)通過羅列財務(wù)數(shù)據(jù)的方式對上述傳聞進行回應，稱其貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機構(gòu)到期借款。

不過，記者發(fā)現(xiàn)，公告中列出的數(shù)據(jù)，與其此前發(fā)布的財務(wù)報告并不相符。其中，2022年一季度報告顯示該企業(yè)的短期負債為178.4億元，而此次公告顯示該數(shù)據(jù)為166.65億元。

對于兩者相差11.75億元的問題，5月13日，記者多次致電中交地產(chǎn)董事會秘書辦公室，但電話始終無人接聽。

除此之外，細看中交地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)，其各項指標并不優(yōu)質(zhì)。截至2021年年末，中交地產(chǎn)的“三條紅線”全部踩中，被劃為“紅檔”，這是目前所有上市央企開發(fā)商里的唯一。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)增加土地儲備力度不小，這也一步步加大了它的債務(wù)壓力。

重慶一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近年來，不斷加杠桿的不止民營房企，許多央企也在大肆擴張，債務(wù)壓力不可忽視。

短期債務(wù)數(shù)據(jù)“前后不一”

上述“紅頭”文件已經(jīng)在市場上流傳數(shù)日。主要內(nèi)容是中交地產(chǎn)向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。

中交地產(chǎn)在公告中回應稱，公司關(guān)注到近日有關(guān)公司的傳聞，傳聞主要內(nèi)容為：一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機構(gòu)到期借款無法償還的報告”，文件遞交對象為“中交房地產(chǎn)集團有限公司”。

中交地產(chǎn)表示，公司認為上述傳聞可能會對投資者形成誤導，基于對投資者負責的態(tài)度，公司就上述傳聞內(nèi)容進行了核實，現(xiàn)予以說明：

公司在2022年5月末到期的金融機構(gòu)債務(wù)合計約24.4億元；根據(jù)公司已披露的2022年一季度報告，截至2022年3月31日，公司貨幣資金余額173.99億元，短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，符合“三條紅線”對現(xiàn)金短債比大于1的要求，上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機構(gòu)到期借款。

公告還表示，公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還；此外，公司一直積極開拓多種融資渠道，中交房地產(chǎn)集團有限公司作為公司控股股東，為公司融資工作和業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有益的支持。

有關(guān)這次借款逾期償還的傳聞，中交地產(chǎn)此前就已經(jīng)有過公開表態(tài)。

5月11日，在中交地產(chǎn)召開的2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，有投資者提問，就公司無法償還五月到期銀行貸款的傳聞向公司提問。對此，中交地產(chǎn)董事會秘書田玉利回應稱，上述傳聞與事實不符，公司現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。

記者梳理中交地產(chǎn)2022年一季度財務(wù)報告發(fā)現(xiàn)，截至期末，中交地產(chǎn)賬上貨幣資金有173.99億元，短期債務(wù)為22.95億元，一年內(nèi)到期的非流動負債155.45億元，其短期債務(wù)合計有178.4億元，以此計算其現(xiàn)金短債比小于1，在手現(xiàn)金無法覆蓋短期負債。并非在最新公告中，中交地產(chǎn)稱其短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比大于1。

許多投資者認為，中交集團由于其央企背景，基本不存在暴雷的可能性。但在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜看來，央企屬性只說明企業(yè)治理方面比較規(guī)范，以及母公司和實際控制人為國家信用而已，但并不表明企業(yè)流動性任何情況下都不會出問題，也不表明母公司和實際控制人會隨時無條件予以救助。所以央企暴雷也并不奇怪。

央企中唯一“三條紅線”全踩

中交地產(chǎn)成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺之一。從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，中交地產(chǎn)的控股股東為中交房地產(chǎn)集團，持股比例為53.32%，穿透后公司實際控制人為國資委。

中交地產(chǎn)年度報告顯示，該企業(yè)近年間拿地力度加大。2020年，中交地產(chǎn)共計新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價款535.80億元，權(quán)益價款252.54億元；2021年，中交地產(chǎn)持續(xù)加大拿地力度，獲取新項目24個，對應新增土地儲備總建面371.7萬平方米，新增土地儲備總價約388億元。

但中交地產(chǎn)加大投資后并沒有在業(yè)績端收獲相應回報。根據(jù)財報數(shù)據(jù)，2021年中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入145.42億元，同比增長18.23%；凈利潤為2.36億元，同比減少32.19%；扣除非經(jīng)常性損益凈利潤為虧損4.32億元，上年同期盈利2115.72萬元。

雖然擁有央企背景，但中交地產(chǎn)的融資優(yōu)勢不突出，其銀行貸款平均融資成本在3.8%~6.5%，債券平均融資成本在3.52%~4.99%，信托融資平均成本為6%~8.5%。并且高成本的信托融資，在中交地產(chǎn)的新增融資占比超過65%，利息跳漲進一步增加還債壓力。

截至2022年一季末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1505.2億元，總負債1325.52億元，凈資產(chǎn)179.68億元，資產(chǎn)負債率為88.06%。

截至2021年年末，中交地產(chǎn)剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為82.0%，凈負債率為217.7%，現(xiàn)金短債比為0.7，“三條紅線”全部踩中。

到2022年一季度，這種狀況仍未有明顯改善。2022年一季報顯示，中交地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.98%，凈負債率高達214.29%，現(xiàn)金短債比0.98，依然處于“三條紅線”全部踩中的狀態(tài)。

根據(jù)要求，“紅檔”房企將不能新增有息負債。因此，按照今年一季度公司賬上貨幣資金和短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債推測，公司存在4.41億元的缺口。

柏文喜認為，中交地產(chǎn)是目前所有上市央企開發(fā)商里唯一全部踩中“三道紅線”的房企。無論是對新增債權(quán)融資還是參與土地拍賣來說，都會給這家企業(yè)的經(jīng)營造成較大壓力。

中交地產(chǎn)基本面的狀況并未和二級市場呈現(xiàn)出太多相關(guān)性。自3月18日以來至5月11日，34個交易日里，中交地產(chǎn)已收獲17個漲停板，股價也從7.37元/股漲至29.26元/股，區(qū)間漲幅高達284.94%。

在此期間，公司的前三大股東中交房地產(chǎn)集團、重慶渝富、湖南華夏紛紛減持股份套現(xiàn)。有市場觀點認為，盡管這是各股東自身有資金需要所致，但也同時表現(xiàn)出對中交地產(chǎn)的前景并不看好。