隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模和利潤快速下滑，為保證企業(yè)現(xiàn)金流這一生命線，不少房企均加強(qiáng)了成本控制，以實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化和費(fèi)用管控。

一般而言，通過銷售、管理、財務(wù)三項(xiàng)費(fèi)用（以下簡稱“三費(fèi)費(fèi)用”）及費(fèi)用率情況大致可管窺出房企成本管控水平。

2021年年報披露收官之際，中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計了TOP50上市房企銷售、管理、財務(wù)等費(fèi)用數(shù)據(jù)情況（因部分企業(yè)未按時披露經(jīng)審核年度業(yè)績，未被統(tǒng)計在內(nèi)），數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)三費(fèi)費(fèi)用率最低，僅為3.11%；三費(fèi)費(fèi)用率最高的企業(yè)是合生創(chuàng)展集團(tuán)，這一指標(biāo)接近30%，房企成本管控能力呈現(xiàn)兩極分化。

降成本就是保利潤。

銷售費(fèi)用普遍增加

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP50上市房企銷售費(fèi)用普遍增加，41家樣本上市房企中，僅有4家房企銷售費(fèi)用減少，可見在行業(yè)下行、市場信心不足背景下，房企銷售去化變得愈發(fā)艱難，即使如中海地產(chǎn)這種費(fèi)用管控能力較強(qiáng)的企業(yè)2021年銷售費(fèi)用依然同比增長7.55%。

銷售費(fèi)用增長幅度最大的是濱江集團(tuán)，2021年銷售費(fèi)用為7.13億元，同比增長67.4%。濱江集團(tuán)銷售費(fèi)用大幅增長的原因，一是銷售費(fèi)用長期保持低位，2020年濱江集團(tuán)銷售額突破千億元，但其當(dāng)年銷售費(fèi)用僅為4.26億元，在TOP50上市房企中屬于銷售費(fèi)用較低的企業(yè)；二是在去年下半年市場銷售去化難度加大的情況下，濱江集團(tuán)依然保持了銷售逆勢增長，這也是其銷售費(fèi)用同比增長的原因。

2021年，有4家房企銷售費(fèi)用同比下降，分別是時代中國、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展和陽光城，其中后3家企業(yè)都在不同程度上遇到資金問題，在經(jīng)營難以為繼的情況下，銷售費(fèi)用也隨之縮減。

雖然多位行業(yè)領(lǐng)頭人都表示，房地產(chǎn)已進(jìn)入“管理紅利”時代，但仍有一些房企在管理方面存在一定提升空間。2021年，TOP50上市房企中有27家房企管理費(fèi)用同比增加，占比超6成。

其中，建發(fā)國際和合生創(chuàng)展2021年管理費(fèi)用幾乎比2020年同期翻了一倍，是TOP50上市房企中管理費(fèi)用增長最多的企業(yè)；融信中國、雅居樂集團(tuán)和時代中國控股2021年管理費(fèi)用與2020年同期相比降低幅度較大，降幅均超過20%。

一般而言，財務(wù)費(fèi)用主要包括利息支出、匯兌損失、銀行匯款手續(xù)費(fèi)等條目。自行業(yè)“三道紅線”融資監(jiān)管政策出臺之后，不少企業(yè)都開始注重控制有息負(fù)債規(guī)模，但仍有一部分企業(yè)負(fù)債規(guī)模高居不下，這也導(dǎo)致利息支出增多。

從中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2021年TOP50上市房企中有近半數(shù)企業(yè)財務(wù)費(fèi)用同比降低，但仍有半數(shù)企業(yè)財務(wù)費(fèi)用同比增加。其中，2021年財務(wù)費(fèi)用與2020年同期相比增加最多的是中南建設(shè)，2020年財務(wù)費(fèi)用僅為5.5億元，但2021年財務(wù)費(fèi)用已經(jīng)增至12.23億元。此外，禹洲集團(tuán)和榮盛發(fā)展2021年財務(wù)費(fèi)用相比2020年同期也翻了一倍多。

反之，2021年財務(wù)費(fèi)用同比減少最多的是金地集團(tuán)，其2021年財務(wù)費(fèi)用位6.5億元，同比降幅達(dá)229.25%。

中海地產(chǎn)三費(fèi)費(fèi)用率多年行業(yè)第一

根據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP50上市房企三費(fèi)費(fèi)用率平均數(shù)為9.1%，2020年這一指標(biāo)為9.07%，同比基本保持持平，這說明在行業(yè)下行周期利潤空間收窄的情況下，房企均在成本端收縮，以進(jìn)一步加強(qiáng)自身的費(fèi)用管控能力。

一般而言，上市房企三費(fèi)費(fèi)用率與其利潤表現(xiàn)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，即費(fèi)用率越高，則利潤空間越窄，反之費(fèi)用率低的利潤可能相對就高。

TOP50上市房企中，2021年歸屬母公司股東凈利潤最高的幾家企業(yè)分別是中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、萬科、新城控股、招商蛇口和龍光集團(tuán)，這些房企對應(yīng)的三費(fèi)費(fèi)用率多數(shù)都低于行業(yè)平均值，費(fèi)用管控能力較好。

其中，中海地產(chǎn)盈利能力最強(qiáng)，2021年歸屬母公司股東凈利潤超過400億元，其三費(fèi)費(fèi)用率也多年穩(wěn)居行業(yè)第一，2021年僅為3.11%，這一數(shù)據(jù)比其2020年的三費(fèi)費(fèi)用率還要更低，管控能力進(jìn)一步提升。同時，中海地產(chǎn)也是業(yè)內(nèi)唯一三費(fèi)費(fèi)用率低于4%的企業(yè)；緊隨其后的是招商蛇口，2021年三費(fèi)費(fèi)用率為5.09%；濱江集團(tuán)則位居第三，三費(fèi)費(fèi)用率為5.3%。

對比這些費(fèi)用管控能力較強(qiáng)的企業(yè)，在統(tǒng)計樣本企業(yè)中，2021年仍然有11家上市房企三費(fèi)費(fèi)用率超過10%，其中，合生創(chuàng)展集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)用率最高，達(dá)到29.28%，但合生創(chuàng)展集團(tuán)歸屬母公司股東凈利潤則不低，僅次于龍光集團(tuán)，位列第10位。除了合生創(chuàng)展這一特例外，利潤墊底的房企三費(fèi)費(fèi)用率基本都在10%以上，例如富力地產(chǎn)、陽光城、榮盛發(fā)展。

通過對比發(fā)現(xiàn)，2021年費(fèi)用管控能力最強(qiáng)的房企三費(fèi)費(fèi)用率僅有3.11%，管控能力最差的房企三費(fèi)費(fèi)用率則高達(dá)29.28%，相差26個百分點(diǎn)；前者同期歸屬母公司股東凈利潤是后者4倍多。

值得注意的是，費(fèi)用管控能力強(qiáng)房企基本上三項(xiàng)費(fèi)用單獨(dú)費(fèi)用率也控制得較好，例如中海地產(chǎn)、招商蛇口和濱江集團(tuán)無論是銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率還是財務(wù)費(fèi)用率基本都處于前列。

有些房企三費(fèi)費(fèi)用率之所以很高，是因?yàn)槟骋豁?xiàng)或者兩項(xiàng)費(fèi)用管控不到位，尤其是三費(fèi)費(fèi)用率高于10%企業(yè)均存在這一問題。如合生創(chuàng)展集團(tuán)銷售費(fèi)用率和財務(wù)費(fèi)用率均在5%左右，其管理費(fèi)用率卻高達(dá)19.28%，這也給房企一個警示，即費(fèi)用管控能力是多方面的，任何一個方面的短板都會使得公司費(fèi)用率增加，從而影響盈利表現(xiàn)。