在分析看來(lái)，鄭州新政如果不是“一日游”，未來(lái)會(huì)有更多偏冷的城市跟進(jìn)執(zhí)行。

日前，鄭州一紙開(kāi)創(chuàng)先例的“救市”新政備受矚目，其中，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”被視為是醞釀已久的大招。普遍認(rèn)為，鄭州開(kāi)了政策先例。這意味著在鄭州購(gòu)買(mǎi)第二套、第三套住房，不少家庭將有機(jī)會(huì)享受首套房的低首付和優(yōu)惠利率。

此外，“允許高品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格上浮”，“允許家庭購(gòu)買(mǎi)第三套住房”，“引導(dǎo)房貸降息”，“推行貨幣化安置”，“回購(gòu)多余安置房”等。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，條條都是“重磅”。為鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”。市場(chǎng)有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，走向良性循環(huán)。

新政出臺(tái)有兩個(gè)大背景，一個(gè)是剛上任的鄭州代市長(zhǎng)，針對(duì)樓市發(fā)表了談話，預(yù)告了部分政策可能出臺(tái)；另一個(gè)是政策土拍遇冷、房企爆雷、房貸額度緊張、成交量下降、中介門(mén)店倒閉……疫情常態(tài)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)困境重重。尤其是去年遭受了疫情和水災(zāi)雙重影響的鄭州市，其樓市和企業(yè)都遇較大的壓力。

作為樓市偏冷的城市的一個(gè)縮影，鄭州此番操作起到“投石問(wèn)路”的作用。在分析看來(lái)，鄭州新政如果不是“一日游”，未來(lái)會(huì)有更多偏冷的城市跟進(jìn)執(zhí)行。

取消“認(rèn)房認(rèn)貸”是大利好

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。《通知》從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境五方面提出了十九條具體措施，下稱(chēng)“鄭十九條”。

其中，《通知》明確提出，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，即明確取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

“這是很大的利好”，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，需求端鼓勵(lì)、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是“鄭十九條”的顯著特點(diǎn)。

特別是在鄭州市去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，“鄭十九條”的出臺(tái)有助于全面穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中，關(guān)于合理購(gòu)房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。

除此之外，鄭州本次新政的支持力度大、覆蓋面廣，支持主體覆蓋房企和消費(fèi)者。

對(duì)于購(gòu)房者，通過(guò)投靠落戶(hù)的方式吸引新的購(gòu)房需求，通過(guò)對(duì)改善需求降首付同時(shí)降利率來(lái)激發(fā)當(dāng)?shù)負(fù)Q房需求。

針對(duì)房企，下調(diào)土地保證金比例、延長(zhǎng)繳費(fèi)時(shí)限、加大項(xiàng)目貸款支持等，有利于緩解當(dāng)?shù)胤科筮\(yùn)營(yíng)困難的問(wèn)題。

整體來(lái)看，鄭州新政的出臺(tái)對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)而言，可以有效提振市場(chǎng)信心，加快市場(chǎng)修復(fù)。

許小樂(lè)認(rèn)為，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，今年以來(lái)鄭州二手房市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)有所修復(fù)，1月二手房景氣指數(shù)已回升至20以上的平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間，2月二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比止跌。

此次新政的出臺(tái)會(huì)強(qiáng)化這種修復(fù)，預(yù)計(jì)3月新政帶來(lái)的積極效果顯現(xiàn)，二手房成交量進(jìn)一步提高，價(jià)格平穩(wěn)走勢(shì)確立；二手房的修復(fù)傳導(dǎo)新房市場(chǎng)，新房銷(xiāo)售去化加快，房企資金壓力逐步緩解，市場(chǎng)逐步進(jìn)入健康狀態(tài)。

許小樂(lè)分析，鄭州作為中原城市群核心城市，此次“鄭十九條”對(duì)其他城市也具有借鑒意義。從年初開(kāi)始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過(guò)渡，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也處于筑底的過(guò)程中�！皹鞘行￡�(yáng)春將有條件在多地出現(xiàn)�！痹S小樂(lè)非常樂(lè)觀地表示。

銷(xiāo)售端或?qū)⒗^續(xù)松動(dòng)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)數(shù)據(jù)表明，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；商品房銷(xiāo)售額181930億元，同時(shí)增長(zhǎng)4.8%。

2021年度河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為7874.35億元，同比增長(zhǎng)1.2%，低于全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。

其中，受“澇疫接核”嚴(yán)重影響的鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“滑鐵盧”。全市新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售僅為161876套（間），較去年同期下降了33.55%；商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積1804.41萬(wàn)平方米，較去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售138895套（間），較去年同期下降了29.27%；商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積1594.81萬(wàn)平方米，較去年同期下降了30.21%。

二手房方面，鄭州是全國(guó)二手房交易個(gè)稅嚴(yán)格按照“差價(jià)20%”征收的城市。這與絕大多數(shù)城市二手房按照成交價(jià)1%計(jì)算個(gè)稅相比，繳納的費(fèi)用相當(dāng)之高。出于種種原因，讓鄭州樓市一直不溫不火，甚至出現(xiàn)低迷的狀態(tài)。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不太理想勢(shì)必導(dǎo)致多數(shù)房企無(wú)法長(zhǎng)久立足于市。

基于此，新政緩和市場(chǎng)情緒，促進(jìn)合理住房需求釋放，對(duì)需求端提振購(gòu)房需求大有裨益。中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，從短期來(lái)看，該政策目的明確，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

“去年四季度，房地產(chǎn)業(yè)在投資、融資等方面都面臨一些問(wèn)題，部分房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了資金鏈的緊張�！睏顣尺M(jìn)一步解釋?zhuān)�這種背景下，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)就非常重要。從地方政府角度來(lái)看，銷(xiāo)售端的適度放松，也有利于促進(jìn)向下游消費(fèi)和上游投資的傳導(dǎo)。

同時(shí)，該政策的目的，在于促進(jìn)良性循環(huán)，也需要避免由于政策變化，導(dǎo)致的房?jī)r(jià)大起大落。“從長(zhǎng)期來(lái)看，鄭州作為省會(huì)城市，在中部省份中具有一定的代表性，尤其是近年來(lái)人口流入鄭州的跡象明顯，供給側(cè)的政策松動(dòng)，有利于實(shí)現(xiàn)人口流入后帶來(lái)的需求釋放�！睏顣撑袛�。

意料之內(nèi)與情理之中

2021年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策邊際變動(dòng)方向的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。同策研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，2022年仍會(huì)不斷有房地產(chǎn)行業(yè)邊際改善的政策出臺(tái)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，也可以說(shuō)2022年是房地產(chǎn)行業(yè)“政策底”。他認(rèn)為，從政策向市場(chǎng)傳導(dǎo)需要6-10個(gè)月的時(shí)間，也就是說(shuō)真正的市場(chǎng)底要到2023年才能實(shí)現(xiàn)。

從此次鄭州“救市”內(nèi)容來(lái)看，政策主基調(diào)仍然是以穩(wěn)定市場(chǎng)為主。宋紅衛(wèi)提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是當(dāng)前政策調(diào)控的目標(biāo)，也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要保障，因此，保障合理的住房需求，發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展是今年政策調(diào)整的方向。

針對(duì)改善需求的相關(guān)政策也會(huì)出臺(tái)，比如關(guān)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策會(huì)向認(rèn)房不認(rèn)貸調(diào)整，公積金二套首付比例下調(diào)，核心城市可能還會(huì)調(diào)整普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)降低購(gòu)房者的相關(guān)成本。

宋紅衛(wèi)補(bǔ)充，“再者，加大人才引進(jìn)，擴(kuò)大落戶(hù)人口的規(guī)模，也是今年各地政策的導(dǎo)向，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐也非常重要。從執(zhí)行強(qiáng)度來(lái)看，城市之間差異化會(huì)很大，能級(jí)較低的三四線城市松動(dòng)的力度會(huì)大一些，核心城市變動(dòng)相對(duì)較小。”

除了鄭州，2022年以來(lái)，還有南昌、長(zhǎng)春、南潯、菏澤、重慶、佛山等31個(gè)市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調(diào)房貸利率、放寬落戶(hù)等。

地產(chǎn)評(píng)論人李驍認(rèn)為，即便沒(méi)有鄭州打響“救市”第一槍?zhuān)�后續(xù)也會(huì)有其他城市相繼跟進(jìn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石。雖然不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但維持其相對(duì)穩(wěn)定也是政策應(yīng)有之義。

李驍預(yù)測(cè)，未來(lái)會(huì)有一些城市陸續(xù)出臺(tái)新政，當(dāng)面對(duì)市場(chǎng)下行壓力、項(xiàng)目交付壓力、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)等一系列問(wèn)題，出臺(tái)較大力度的寬松性政策屬意料之內(nèi)、情理之中。