得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)的快速發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)，物流行業(yè)發(fā)展迅猛，催生物流地產(chǎn)價(jià)值和需求持續(xù)增長(zhǎng)，疊加利好政策的不斷出臺(tái)，物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)新機(jī)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)深化，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)天花板逐漸顯現(xiàn)，多元化布局成為房企發(fā)展趨勢(shì)。物流地產(chǎn)因其收益穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)低的特性已經(jīng)先后吸引了遠(yuǎn)洋、綠地、中海等多家房企的布局。

出售香港兩貨倉(cāng) 持續(xù)整合倉(cāng)儲(chǔ)資源

5月22日，嘉里建設(shè)發(fā)布公告稱，全資附屬公司Giant Assets Holdings Limited接受由華潤(rùn)物流提出具有約束力的書面要約。

據(jù)此，Giant Assets Holdings Limited同意出售及華潤(rùn)物流同意購(gòu)買通過兩家中間控股公司持有貨倉(cāng)的BELMINTON INC.及DEC LIMITED的全部已發(fā)行股本及所有相關(guān)的股東貸款，總代價(jià)為46.2億港元。

其中，柴灣目標(biāo)公司DEC LIMITED通過一家中間控股公司間接持有柴灣貨倉(cāng)。該貨倉(cāng)位于香港柴灣嘉業(yè)街50號(hào)，總樓面面積為52.13萬平方呎，作貨倉(cāng)用途。于2021年末賬面值約為22.8億港元。

沙田目標(biāo)公司BELMINTON INC.通過一家中間控股公司間接持有沙田貨倉(cāng)。沙田貨倉(cāng)位于香港新界沙田山尾街36-42號(hào)，樓面面積為40.44萬平方呎，作貨倉(cāng)用途。于2021年末賬面值約為14.6億港元。

值得注意的是，這是繼去年9月嘉里建設(shè)將所持嘉里物流部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給順豐控股后，再次出售物流資產(chǎn)。嘉里建設(shè)表示，考慮到Covid-19疫情下的現(xiàn)行市況、集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況及貨倉(cāng)的營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)，董事認(rèn)為出售事項(xiàng)為公司提供了絕佳的機(jī)會(huì)釋放貨倉(cāng)價(jià)值，并讓公司能循環(huán)資本以加強(qiáng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債狀況和營(yíng)運(yùn)。

此次兩個(gè)貨倉(cāng)的買方為華潤(rùn)集團(tuán)旗下公司華潤(rùn)物流，其前身為華夏企業(yè)有限公司，于1948年在香港創(chuàng)建，主營(yíng)業(yè)務(wù)為綜合物流、碼頭運(yùn)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)及冷庫(kù)服務(wù)。據(jù)悉華潤(rùn)物流在香港擁有8棟干倉(cāng)、2棟冷鏈倉(cāng)，總面積477萬平方英尺；內(nèi)地?fù)碛?座干倉(cāng)，總面積19萬平方米。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2021年華潤(rùn)物流完成收購(gòu)香港屯門、粉嶺等物流項(xiàng)目，持續(xù)擴(kuò)大在香港的倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模。此次對(duì)嘉里建設(shè)香港貨倉(cāng)的收購(gòu)是華潤(rùn)物流對(duì)其香港區(qū)域業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化。

利好政策持續(xù)出臺(tái) 未來發(fā)展前景可觀

物流地產(chǎn)，顧名思義是指投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要選擇合適地點(diǎn)、投資和建設(shè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施，其屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。

據(jù)悉，物流地產(chǎn)是由普洛斯公司率先提出并實(shí)踐，2003年普洛斯在蘇州建立第一個(gè)物流園區(qū)，由此物流地產(chǎn)這一概念正式進(jìn)入中國(guó)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)的快速發(fā)展，電商平臺(tái)和電商企業(yè)紛紛涌現(xiàn)，帶動(dòng)了物流行業(yè)的發(fā)展需求。

據(jù)第一太平戴維斯《2022中國(guó)物流地產(chǎn)報(bào)告》顯示，相對(duì)于日本0.2平方米、美國(guó)0.8平方米、澳大利亞1.3平方米的人均甲級(jí)物流設(shè)施而言，我國(guó)人均擁有甲級(jí)物流設(shè)施0.06平方米，存在廣闊的增容空間。

仲量聯(lián)行《2022亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告也顯示，預(yù)計(jì)2022年優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)將迎來大量新增供應(yīng)，總存量高達(dá)2080萬平，年增速達(dá)17%。其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關(guān)注。

在此情況下，利好政策的持續(xù)出臺(tái)也在進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)的快速發(fā)展。據(jù)悉，自2015年開始，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、發(fā)改委等多部門就先后出臺(tái)鼓勵(lì)政策；進(jìn)入2021年科技賦能進(jìn)一步助力物流行業(yè)發(fā)展的更多可能。

其中，2021年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案（2021-2025年）》指出，將穩(wěn)步推進(jìn)120個(gè)左右國(guó)家物流樞紐布局建設(shè)，支持城市群內(nèi)國(guó)家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。

2021年12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》提到，要打造“321”冷鏈物流運(yùn)行體系，即三級(jí)節(jié)點(diǎn)（國(guó)家骨干冷鏈物流基地、產(chǎn)銷冷鏈集配中心、兩端冷鏈物流設(shè)施）、兩大系統(tǒng)（服務(wù)國(guó)內(nèi)產(chǎn)銷、國(guó)際進(jìn)出口的兩大冷鏈物流系統(tǒng)）、一體化網(wǎng)絡(luò)。

今年3月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見》提出，作為以“成為全球最大物流電子商務(wù)服務(wù)提供商，成就物流行業(yè)數(shù)字化經(jīng)營(yíng)管理”為愿景和奮斗目標(biāo)的物流源，將持續(xù)注重技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)和對(duì)前沿市場(chǎng)的探索，幫助更多的第三方物流企業(yè)全方位提升數(shù)字化能力和運(yùn)輸服務(wù)水平，為全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的建設(shè)出一份力。

世邦魏理仕表示，自2021年以來，國(guó)家政策持續(xù)大力支持物流發(fā)展建設(shè)，推動(dòng)現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動(dòng)化發(fā)展。在此情況下，除傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)外，部分房企也加快投入倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)器人等新興技術(shù)以實(shí)現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”。

多家房企加速布局 或成競(jìng)爭(zhēng)新賽道

值得注意的是，物流地產(chǎn)目前已有京東、阿里巴巴、普洛斯、順豐等電商、零售企業(yè)或?qū)�業(yè)物業(yè)企業(yè)布局。

但作為物流和地產(chǎn)的交叉行業(yè)，在廣闊的增容空間和物流基礎(chǔ)設(shè)施投入力度不斷加大的背景下，部分房企先后布局物流地產(chǎn)，近年來速度持續(xù)加快。此外在房地產(chǎn)下行周期，物流地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)和特性也是吸引房企布局的關(guān)鍵因素之一。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%-8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)的2%-3%。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有萬科、中海、融創(chuàng)、碧桂園、綠地、遠(yuǎn)洋、凱德等房企在物流地產(chǎn)領(lǐng)域有所布局。

其中遠(yuǎn)洋集團(tuán)在物流地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)作頻頻。據(jù)悉2021年3月，遠(yuǎn)洋資本完成規(guī)模5億元的物流地產(chǎn)基金募集，主要投資于國(guó)內(nèi)的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)、冷鏈倉(cāng)庫(kù)等現(xiàn)代物流設(shè)施；4月，“遠(yuǎn)洋物流”以獨(dú)立品牌形象正式揭幕亮相，標(biāo)志著遠(yuǎn)洋資本在物流地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展邁入全新階段。

6月2日，遠(yuǎn)洋資本公告稱，將收購(gòu)紅星美凱龍所持有的7家物流子公司，所涉項(xiàng)目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、西安等國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)及重要物流節(jié)點(diǎn)城市，總建筑面積規(guī)模約85萬平方米；10月18日，遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，該基金專注于投資一二線及重要物流節(jié)點(diǎn)城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

截至2021年12月，遠(yuǎn)洋物流在全國(guó)已投資管理近50個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波、太倉(cāng)、嘉興、武漢、西安、成都、昆明等近20個(gè)城市，在管面積近400萬平方米。

2021年10月12日，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托以16.834億元向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)一個(gè)物流資產(chǎn)包。該資產(chǎn)包包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。

此外，綠地集團(tuán)打造了專業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)投資運(yùn)營(yíng)及供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)“G攸倉(cāng)”。該平臺(tái)目前已在天津、武漢、成都等國(guó)內(nèi)重要的交通樞紐城市投資10余個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目，布局物流設(shè)施面積達(dá)400萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旺盛的市場(chǎng)需求為物流地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展前景。隨著房企的加速布局，物流地產(chǎn)或?qū)⒅饾u成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新賽道。