2022年過(guò)半，房企面臨業(yè)績(jī)半年考。

7月1日，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2022年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜，碧桂園位列榜首，期內(nèi)全口徑銷(xiāo)售金額2469.9億元；保利發(fā)展2102億元排名升至第二；萬(wàn)科2096.1億元位列第三名。

2022年上半年銷(xiāo)售額過(guò)千億元的開(kāi)發(fā)商僅有8家，除上述3家企業(yè)，另外5家分別為：中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)。8家房企銷(xiāo)售額總計(jì)12574.4億元。上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比降幅達(dá)50.3%。

值得注意的是，在最新的房企銷(xiāo)售排行榜中，不少央企、國(guó)企，如保利、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等，均實(shí)現(xiàn)了行業(yè)排名的躍升。

2021年下半年，央企、國(guó)企逆勢(shì)拿地就已經(jīng)為現(xiàn)今的行業(yè)格局奠定了基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)一整年的發(fā)展，央企、國(guó)企“彎道超車(chē)”的格局已經(jīng)基本形成, 中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦告訴記者。

在剛剛過(guò)去的6月份，不少房企的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)環(huán)比修復(fù)。這引起業(yè)內(nèi)對(duì)“市場(chǎng)短期內(nèi)是否已觸底”的討論。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，觸底已經(jīng)是結(jié)論，但反彈尚早，磨底將是未來(lái)一段時(shí)間樓市的主旋律，一方面是由于預(yù)期和信心還比較低；另一方面房企風(fēng)險(xiǎn)還在釋放過(guò)程中，對(duì)交付難的擔(dān)心仍舊存在。

央企、國(guó)企“彎道超車(chē)”

2022年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于受到疫情影響、房企流動(dòng)性危機(jī)影響，下行趨勢(shì)一時(shí)間難以抑制。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在公開(kāi)披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1~5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降28.1%。商品房銷(xiāo)售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降34.5%。截至2022年5月末，全國(guó)商品房待售面積55433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)15%。

銷(xiāo)售端去化無(wú)力，房企自然也喪失了補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的動(dòng)力。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%，降幅比前一個(gè)月擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)。在1~5月拿地金額TOP100中，百?gòu)?qiáng)房企拿地?cái)?shù)量?jī)H占到34%，超過(guò)六成房企一塊地未拿。

行業(yè)下行周期短時(shí)間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，但房企江湖的格局已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

就頭部房企之間的“較量”來(lái)看，2022年，保利發(fā)展新任董事長(zhǎng)劉平提出要“進(jìn)三爭(zhēng)一”，而這一目標(biāo)已然實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至今年上半年末，保利發(fā)展累計(jì)合同銷(xiāo)售金額達(dá)2102億元，萬(wàn)科則為2096億元；累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額保利和萬(wàn)科則分別是1408億元和1362億元。兩相對(duì)比，長(zhǎng)期處于行業(yè)第四位的保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)“超車(chē)”。

除了保利發(fā)展，不少央企、國(guó)企均實(shí)現(xiàn)行業(yè)排名的躍升。其中，華潤(rùn)置地躋身TOP10，同比上升6個(gè)名次；越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售額超480億元，位居第18位，較去年同期提升20個(gè)名次。遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售額430億元，位居第21位，較去年同期提升23個(gè)名次。

以保利為代表的央企、國(guó)企，在民營(yíng)房企在此輪調(diào)控中深陷困境難以自拔和無(wú)力拿地?cái)U(kuò)張的情況下，仍然具有較強(qiáng)的持續(xù)擴(kuò)張與發(fā)展能力，因此可以說(shuō)在一定程度上是借此輪行業(yè)下行周期完成了“彎道超車(chē)”。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，而且未來(lái)的發(fā)展環(huán)境依然是對(duì)央企、國(guó)企有利的，央企、國(guó)企這種”后來(lái)居上“的優(yōu)勢(shì)未來(lái)民營(yíng)房企很難超越。

無(wú)錫市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張斌認(rèn)為，央企、國(guó)企得益于自身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，融資手段多樣，并且融資成本普遍較低，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境普遍低迷的情況下，新房購(gòu)買(mǎi)者對(duì)央企、國(guó)企的產(chǎn)品顯得更加放心。

6月市場(chǎng)環(huán)比回暖

從規(guī)模房企上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況來(lái)看，在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

但在剛剛過(guò)去的6月份，房企的銷(xiāo)售額讓市場(chǎng)看到復(fù)蘇的希望。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月份單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7329.7億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。

其中，單月環(huán)比最高為仁恒置地，環(huán)比漲幅 590.3%，主要是因?yàn)槿屎阄挥谏虾�楊浦的仁恒·海上源�?xiàng)目 6 月末推出 372 套房源，吸引了近 1800 組客戶參與認(rèn)購(gòu)并全部售罄，單項(xiàng)目銷(xiāo)售近 60 億元。

其次為招商蛇口和濱江集團(tuán)，環(huán)比漲幅分別為 156.1% 和 150.8%，濱江 6 月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也較多，杭州多個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)或預(yù)證獲批加推，都為 6 月單月帶來(lái)了較高的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

不過(guò)，盡管百?gòu)?qiáng)房企6月單月業(yè)績(jī)規(guī)模的跌幅雖然略有收窄，但仍保持在43%的較高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅也達(dá)到50.3%。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)整體需求及購(gòu)買(mǎi)力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,在已經(jīng)開(kāi)始的2022年下半年，房企的日子并不好過(guò)。首先，當(dāng)下正是房企的償債高峰期，僅7月單月，房企面臨到期及回售的境內(nèi)地產(chǎn)債共58只合計(jì)金額約人民幣649.27億元。此外，七月和八月是傳統(tǒng)銷(xiāo)售市場(chǎng)的淡季，因此下半年開(kāi)局，市場(chǎng)的反彈不見(jiàn)得那么有力。但可以確定的是，市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了最差的時(shí)期，接下來(lái)就看如何夯實(shí)底部，慢慢修復(fù)信心了。

平安證券指出，6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步顯現(xiàn)。下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望緩慢復(fù)蘇，尤其是基本面較好的高能級(jí)城市，地產(chǎn)板塊亦有望迎來(lái)基本面兌現(xiàn)行情。