華南城控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華南城”，01668.HK ）的年報(bào)發(fā)布比預(yù)期的時(shí)間晚了3天。

7月3日，華南城披露的2022財(cái)年（統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2021年4月1日至2022年3月31日）業(yè)績(jī)顯示，在剛剛過(guò)去的這個(gè)財(cái)年，該公司實(shí)現(xiàn)合約銷售約117.95億港元，同比減少27%，歸屬母公司凈利潤(rùn)約7.6億港元，同比減少68.5%，連續(xù)4年下滑。

短債壓力也尚未緩解。該公司的計(jì)息負(fù)債即期部分達(dá)207.5億港元，而現(xiàn)金及銀行存款約為46.8億港元。核數(shù)師安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所認(rèn)為，這可能會(huì)對(duì)其持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力構(gòu)成重大疑慮。

據(jù)華南城透露，該公司采取了7項(xiàng)措施以改善流動(dòng)性，而新晉的國(guó)企大股東在其中發(fā)揮了重要作用。在支付了約19億港元的股權(quán)認(rèn)購(gòu)對(duì)價(jià)后，深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“特區(qū)建發(fā)集團(tuán)”）還承諾在未來(lái)1年為華南城償付到期債務(wù)提供支持。

凈利潤(rùn)連續(xù)4年下滑

對(duì)于2022年的財(cái)年表現(xiàn)，華南城已經(jīng)在6月24日的公告中為投資者打了預(yù)防針，透露預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)將錄得約70%的下跌，并表示將不晚于6月30日刊發(fā)業(yè)績(jī)公告。最終，這份財(cái)報(bào)是到了7月3日才發(fā)出。

2022財(cái)年，華南城的營(yíng)業(yè)收入約為103億港元，僅比2021財(cái)年少了約10億元，降幅約為8.8%。但歸屬母公司凈利潤(rùn)的同比下降幅度卻達(dá)到了68.5%。影響因素有幾個(gè)，包括年內(nèi)交付物業(yè)的平均售價(jià)下跌、導(dǎo)致毛利率減少，受疫情影響，商業(yè)租賃需求下降、投資物業(yè)公平價(jià)值增值減少，融資成本上升，評(píng)估計(jì)提存貨減值增加等。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，由于已售物業(yè)的平均銷售單價(jià)下降，華南城的毛利率由2021年財(cái)年的43.7%下降到了29.3%，導(dǎo)致毛利下跌38.8%至約30億港元。投資物業(yè)的公平值收益下跌的幅度更大，由2021財(cái)年的約10.5億港元下降至約1.5億港元。

2022財(cái)年，華南城的融資成本增加了23.6%至約7.9億港元，加權(quán)平均融資成本為9%，較2021財(cái)年的8.4%有所上升。

截至目前，華南城的歸屬母公司凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)4年下滑，2022財(cái)年錄得的約7.6億港元，僅相當(dāng)于2018財(cái)年45.1億港元的17%。

對(duì)于市場(chǎng)的走勢(shì)，華南城的管理層在2021年11月底的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，已經(jīng)表達(dá)了較為謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。該公司首席財(cái)務(wù)總監(jiān)陳茂昌當(dāng)時(shí)表示，下半年的銷售市場(chǎng)還是不容樂(lè)觀，整體上消費(fèi)者、潛在買家信心還是不足，買家觀望現(xiàn)象在未來(lái)幾個(gè)月仍不會(huì)改變，預(yù)計(jì)下半年以及下一個(gè)財(cái)年，公司毛利率還是有比較大的壓力。

而在此次的財(cái)報(bào)中，該公司也未提及新財(cái)年的銷售目標(biāo)，以及如何改善凈利潤(rùn)的表現(xiàn)。

大股東給了運(yùn)營(yíng)支持函

2022財(cái)年，房企面臨著融資渠道收窄、銷售下行的雙重壓力，華南城也在為流動(dòng)性的難題發(fā)愁。截至2022年3月31日，該公司的現(xiàn)金及銀行存款約為46.8億港元，而上一個(gè)財(cái)年的數(shù)據(jù)是約94.4億港元，下降了將近一半。同期，該公司的總計(jì)息債務(wù)約為359.8億港元，有息負(fù)債中的流動(dòng)部分為207.5億港元。華南城表示，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩，加上資本市場(chǎng)融資來(lái)源有限，公司可能需要比預(yù)期更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)變現(xiàn)物業(yè)或獲得外部融資現(xiàn)金以履行償債義務(wù)。

為減輕流動(dòng)性壓力，華南城采取了7項(xiàng)措施。引戰(zhàn)是一個(gè)意外的收獲，該公司與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)接觸，本是為了談融資，不料后者萌發(fā)了做戰(zhàn)略投資者的念頭，在做了幾個(gè)月盡調(diào)后便決定入股。2021年的最后一天，華南城宣布向特區(qū)建發(fā)集團(tuán)配發(fā)33.5億股，占擴(kuò)股后已發(fā)行股本的約29.28%。2022年5月16日，股份認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)支付了約19億港元的對(duì)價(jià)，成為了華南城的單一最大股東。

據(jù)華南城介紹，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)已向其出具了未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)的運(yùn)營(yíng)支持函，將合理地努力提供支持，滿足公司在沒(méi)有重大縮減業(yè)務(wù)的前提下履行到期負(fù)債的需求。得益于大股東的國(guó)企信用背書(shū)，華南城從銀行獲取了233.5億港元的可用銀行授信額度，并表示還在積極與多間金融機(jī)構(gòu)磋商，希望以合理成本獲得新貸款。2022財(cái)年，華南城已經(jīng)出售了乾龍物流的西安、鄭州和合肥項(xiàng)目，回籠資金20億元，據(jù)了解，該公司已物色潛在買家，新財(cái)年也計(jì)劃出售若干物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益。

有了國(guó)企大股東這座新靠山，華南城認(rèn)為自己有足夠營(yíng)運(yùn)資金償付未來(lái)一年的到期債務(wù)。

特區(qū)建發(fā)集團(tuán)不僅僅是提供資金支持，經(jīng)營(yíng)層面也開(kāi)始介入。6月16日，華南城發(fā)布了一則董事委任公告，宣布委任兩位執(zhí)行董事、一位獨(dú)立非執(zhí)行董事。43歲的萬(wàn)鴻濤將擔(dān)任執(zhí)行董事兼集團(tuán)副總裁，分管運(yùn)營(yíng)管理、戰(zhàn)略協(xié)同和新業(yè)務(wù)發(fā)展工作。他曾出任特區(qū)建發(fā)集團(tuán)及其子公司的多個(gè)職位。55歲的覃文忠同樣來(lái)自特區(qū)建發(fā)集團(tuán)，曾擔(dān)任成本合約審計(jì)部負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)管理部部長(zhǎng)，他被委任為華南城的執(zhí)行董事兼集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要分管審計(jì)內(nèi)控、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理和資金管理工作，統(tǒng)籌融資工作并負(fù)責(zé)境內(nèi)融資等。獨(dú)立非執(zhí)行董事兼審核委員會(huì)、薪酬委員會(huì)及提名委員會(huì)成員申麗鳳目前也是特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的外部獨(dú)立董事。

下一步，華南城打算深化與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)及其他國(guó)資的合作，利用其在深圳及大灣區(qū)的優(yōu)勢(shì)，尋找舊改、園區(qū)升級(jí)等發(fā)展機(jī)會(huì)，盤活園區(qū)資源，引入新業(yè)態(tài)，創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)。