最近，二手房熱度有所回升，部分城市二手房復(fù)蘇勢頭甚至超過了新房。

針對(duì)二手房的調(diào)控有所松動(dòng)很關(guān)鍵，尤其是二手房指導(dǎo)價(jià)，部分城市已經(jīng)開始松綁了。

自去年2月份，深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)以來，全國共有15個(gè)城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。

即通過給出小區(qū)二手房交易參考價(jià)，對(duì)二手房價(jià)格進(jìn)行管控，政策實(shí)施之后，多地二手房成交規(guī)模銳減，價(jià)格應(yīng)聲下跌。

今年6月全國重點(diǎn)70城中，二手房價(jià)格同比下降的城市已達(dá)57個(gè)。

在樓市下行壓力下，二手房指導(dǎo)價(jià)的聲音逐漸減弱。

今年7月初，西安明確暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。根據(jù)CRIC調(diào)研，目前有13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度基本都已實(shí)質(zhì)性取消。這也成為重點(diǎn)城市二手房市場保持強(qiáng)勁復(fù)蘇勢頭的重要支撐。

二手房指導(dǎo)價(jià)松綁，正向市場傳遞激活二手房流動(dòng)性的信號(hào)。

截至2021年底，全國共有15個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。

西安，是第一個(gè)“官宣”暫停發(fā)布二手房參考價(jià)的城市。

今年5月，西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》，其中提到促進(jìn)二手住房流通。隨后關(guān)于二手房成交參考價(jià)取消的消息得到住建局回應(yīng)，即暫停發(fā)布參考價(jià)，后續(xù)將根據(jù)市場情況優(yōu)化。

截至目前，除了上海和深圳以外，已有13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度實(shí)質(zhì)性取消。這13個(gè)城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

這些城市多為7月以后開始實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)制度，從執(zhí)行情況來看，上述城市又有明顯差別。

比如成都和寧波的松動(dòng)主要表現(xiàn)在高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià)；廣州和東莞掛牌房源價(jià)格受指導(dǎo)價(jià)限制，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。

還有一部分城市二手房指導(dǎo)價(jià)“名存實(shí)亡”，比如北京和無錫指導(dǎo)價(jià)偏高，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬元/平方米；而溫州、合肥等4城沒出臺(tái)過實(shí)施細(xì)則。

過去，二手房指導(dǎo)價(jià)直接與信貸額度和流通性預(yù)期掛鉤，以削弱購房者支付能力和置業(yè)信心，從而對(duì)成交量、價(jià)，以及成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

指導(dǎo)價(jià)發(fā)布節(jié)點(diǎn)，成為重點(diǎn)城市二手房市場下行的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。部分城市二手房成交量可謂是階梯式下滑，且維持低位運(yùn)行。

尤其是上海和深圳，二手房市場的影響仍在持續(xù)。

比如上海，從成交面積來看，7月開始實(shí)行掛牌價(jià)格核驗(yàn)，當(dāng)月二手房成交規(guī)模降至200萬平以下，8月和9月環(huán)比分別降24%和35%。絕對(duì)量下滑至100萬平方米以下，不及“三價(jià)就低”執(zhí)行前單月成交規(guī)模的一半。從成交套數(shù)來看，7月成交套數(shù)不足2.4萬套，環(huán)比下降16%，自此二手房成交套數(shù)已連續(xù)12個(gè)月下滑，成交套數(shù)連續(xù)多月低于1.5萬套以下。

再來看深圳。

自2021年8月以來，深圳二手住宅成交套數(shù)一直維持在3000套以下，今年2月指導(dǎo)價(jià)一周年成交套數(shù)來到最低點(diǎn)，不足千套。目前，深圳二手住宅成交套數(shù)已連續(xù)16個(gè)月下滑，單月最大降幅達(dá)到8成。

指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，除了成交量驟減，最大的變化還有房價(jià)的持續(xù)下降，更是出現(xiàn)不少業(yè)主連番降價(jià)的情況。

典型如深圳，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，二手房市場驟然降溫，成交均價(jià)自2月的7萬元/平方米左右，逐漸下跌至年末的6萬元/平方米，至今年6月，成交均價(jià)已低于6萬元/平方米。

此外，通過對(duì)成交量靠前的30個(gè)項(xiàng)目一季度與去年四季度房價(jià)變化，9成以上項(xiàng)目可比價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)增長，7成以上項(xiàng)目降幅超10%。

指導(dǎo)價(jià)松綁更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動(dòng)性的信號(hào)，從而帶動(dòng)更多城市市場預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù)。

廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規(guī)模已體現(xiàn)了松綁效應(yīng)的影響，二手房快速復(fù)蘇。

從周成交數(shù)據(jù)來看，2022年前26周，全國重點(diǎn)城市新房、二手房成交走勢幾乎同步，第27周（6.27-7.3），也就是7月伊始，全國一二手房市場走勢逐漸分化，新房成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，且跌幅擴(kuò)大至40%以上，而二手房成交同比增速逐周回升。

具體城市來看，廣州、蘇州、杭州二手房市場經(jīng)歷回調(diào)，并逐步走出底部。

比如蘇州，第29周（7.11-7.17）二手房成交面積分別保持在15.1萬平方米高位，同比大漲61%，而反觀新房，6月年中沖量后漸顯疲態(tài)，第29周，蘇杭商品住宅成交面積同比跌幅都走闊至4成以上。30周（7.18-7.24）數(shù)據(jù)來看，蘇州成交面積環(huán)比微降1%至14.9萬平方米，同比漲幅達(dá)到36%。

深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩(wěn)，6月二手房成交面積同比降幅均收窄至10%以內(nèi)，7月，第29周，二手房成交面積分別達(dá)到5.2萬平方米和13.8萬平方米，同比僅微跌7%。第30周，深圳環(huán)比回落8%，而佛山成交跳漲環(huán)比增12%，同比增長8%。

15城實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)以后，二手房價(jià)逐漸向理性回歸，而如今13城釋放指導(dǎo)價(jià)松綁信號(hào)，也一定程度上成為二手房市場復(fù)蘇的助推劑。

基于一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，二手房流動(dòng)性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放，未來一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。

隨著二手房市場流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。