許之靜 58 安居客房產(chǎn)研究院分析師

今年以來，受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)壓力、國際局勢不穩(wěn)及疫情多發(fā)等不利因素疊加影響，樓市面臨了前所未有的重挫。中央層面不斷發(fā)聲，刺激住房消費(fèi)，并指出通過金融、住房、財(cái)稅等政策支持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。本報(bào)告將對今年以來各地樓市紓困政策進(jìn)行梳理、總結(jié)，并通過其市場反饋，嘗試挖掘其今后出臺(tái)政策的可能性。

一、樓市紓困政策特征：類型豐富，資金支持占主流

5月以后中央發(fā)聲更為明確和具象化，各地樓市松綁政策陡增

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月31日，今年各地共發(fā)布政策頻次近300次，并呈現(xiàn)逐月陡增趨勢，尤其5月達(dá)147次，是4月的2.4倍。

今年以來宏觀政策主要分三個(gè)階段：第一階段為去年底至3月“兩會(huì)”之前，針對樓市政策導(dǎo)向依舊是強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，以保民生、保穩(wěn)定為目標(biāo)，并指出貨幣政策要靈活適度，從緩解房企融資端開出一道口子。

第二階段為“兩會(huì)”至4月29日中央政治局會(huì)議前，提出要及時(shí)研究和提出有力有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，慎重出臺(tái)收縮性政策，并且針對需求端釋放了今年不會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的重磅信息，對市場發(fā)出了積極信號，也讓房企重拾信心。

第三階段為4月29日中央政治局會(huì)議至今，指向性則從供給端覆蓋至需求端，指出要繼續(xù)完善各地政策，且將“剛性”和“改善性”住房需求區(qū)分開來提出，有助于精準(zhǔn)實(shí)施差別化信貸政策，更好地“因城施策”。隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)及深交所的發(fā)聲，5月以后的金融政策風(fēng)向更為明確，包括降息、對首套房貸利率下限的調(diào)整等，都是對4月29日中央政治局會(huì)議思想統(tǒng)一下的政策落實(shí)和繼續(xù)細(xì)化、優(yōu)化。這也是5月各地更為密集地出臺(tái)松綁政策的原因。

因此，去年底至今大批量的城市開始降低落戶門檻，甚至實(shí)現(xiàn)零門檻落戶，釋放這類“紅利”的則以三四線城市為主，其本地需求根本無法支撐當(dāng)?shù)貥鞘腥萘�，市場要盤活仍需要“人才”的引入。然而，決定人口集聚的關(guān)鍵是區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模及與其他地區(qū)的人均收入差距，即人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。因此，要留住人才絕不僅僅是降低落戶門檻，給與購房優(yōu)惠這么簡單。

政策類型豐富，信貸優(yōu)惠和公積金支持占主流

從今年以來各城市發(fā)布的樓市紓困政策來看，主要可以區(qū)分為供給端和需求端兩類。

由于4月29日中央政治局會(huì)議上明確提出優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，同時(shí)，今年首輪土拍反映出的現(xiàn)象依舊是各地分化明顯，流拍地塊頻現(xiàn)，央企、國企托底明顯。因此，各地除了從信貸融資上對房企紓困，5月以后，土拍監(jiān)管和預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化成了兩大重要內(nèi)容。

土拍監(jiān)管優(yōu)化包含土地保證金比例的降低，土地款付款方式的優(yōu)化，且從土地供應(yīng)的源頭上進(jìn)行調(diào)整，如供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供地節(jié)奏優(yōu)化，個(gè)別地方還出臺(tái)了根據(jù)住房庫存量來調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，如湖南省對商品住房去化周期超24個(gè)月的市縣暫停新商品房土地審批，充分從房地產(chǎn)生態(tài)鏈的角度防止庫存積壓的現(xiàn)象出現(xiàn)。

另外，預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化更是把房企從去年過緊的預(yù)售監(jiān)管模式中解脫出來，對于信用度高的房企或者綠色建筑等都可以獲得寬松的監(jiān)管環(huán)境。從需求端的松綁政策來看，則更為豐富，涉及公積金支持類，放松限購、限貸、限售、限價(jià)、商業(yè)銀行信貸、購房補(bǔ)貼等。

其中，商業(yè)信貸和公積金支持兩類松綁政策涉及的城市最多，均占到50%以上。從個(gè)人住房貸款利率來看，絕大多數(shù)城市2017年底之后首套房的貸款利率明顯高于基準(zhǔn)利率，這也是近幾年秉承著“房住不炒”的理念而執(zhí)行的相關(guān)金融政策。不過隨著今年兩次LPR的降低，及2022年“兩會(huì)”提及“降低實(shí)際貸款利率”，和5月15日央行和銀保監(jiān)會(huì)明確首套房貸低于LPR20個(gè)基點(diǎn)的下限，今年以來全國房貸利率顯著降低，當(dāng)前全國平均首套房貸利率已跌破5%，二套房貸利率在5.32%。以往一線城市以外的其他城市商業(yè)貸款利率普遍較高，較多城市都在6%以上，以鄭州為例，去年10月首套房主流貸款利率為6.13%，二套為6.37%，而當(dāng)前其首套房利率則低至4.25%，二套房利率也僅5.2%。對市民購房月供的減少金額上非�？捎^。商業(yè)銀行信貸上大力支持有助于減少購房者的支出、降低市民購房壓力，并提振其信心。

另外，公積金支持政策運(yùn)用也極為廣泛，尤其是在三四線城市。由于這些城市房價(jià)基數(shù)低，適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度和首付能對緩解購房壓圖1:省市地方層面樓市松綁政策出臺(tái)頻率。圖2:監(jiān)測39城樓市政策松綁分類力起到顯著作用。另外，這類城市商業(yè)貸款利率普遍高于一線城市，此前較多城市都沒有組合貸業(yè)務(wù)，面臨公積金貸款額度不夠只能選擇商貸的窘境。近期，越來越多的城市開始推廣使用組合貸，充分利用公積金的低利率和商業(yè)貸款可貸額高的優(yōu)勢，有效緩解市民購房壓力。

除了上述提及的開創(chuàng)組合貸業(yè)務(wù)，及傳統(tǒng)的提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付等，今年以來公積金支持樓市消費(fèi)方面還有了更多創(chuàng)新手法。如公積金可提可貸，可以運(yùn)用公積金賬戶內(nèi)的余額作為購房首付款的補(bǔ)充；還有公積金的家庭互助模式，即可使用直系親屬的公積金賬戶余額，購房支付首付款，也可按月從直系親屬賬戶提取公積金用于償還購房貸款，類似于這樣的公積金家庭互助模式已在廣東珠海、福建莆田、四川資陽實(shí)施，預(yù)計(jì)這樣的創(chuàng)新手法會(huì)被更多城市運(yùn)用。

政策的放松逐步增大，限購松綁在新一線和二線城市普遍值得注意的是，樓市最嚴(yán)厲的限購政策在近期松綁的頻次也越來越多，且手段多樣化，尤其是針對多孩、人才、新市民等多類特殊群體予以了“特別”照顧。如對于多孩家庭、或者是高層次人才在限購區(qū)域在原有基礎(chǔ)上可以多購一套住房、對非本市戶籍購房的社保時(shí)間予以降低等。而進(jìn)行此類操作在二線或新一線城市中占比尤為高。

通過放松限購和鼓勵(lì)多孩、人才政策相結(jié)合，成為政策松動(dòng)的一個(gè)新方向，能促進(jìn)增加人口生育規(guī)模，吸納優(yōu)秀人才，減除購房障礙，預(yù)計(jì)此類家庭后續(xù)除了在購房限制上能解除一些障礙，在其他信貸政策上也會(huì)享受一定福利。

除了針對特定人群外，松綁限購的另一種方式是針對特定房源，如合肥指出二手房可購買三套，而大連則對二手房徹底取消限購。另外，還有針對家庭擁有房產(chǎn)面積合計(jì)在144平方米以下的，如已達(dá)到原先限購套數(shù)的，可以再購入一套。這類舉措都是為了激發(fā)改善型購房者入市，讓其“升級換代”以促進(jìn)市場活躍。

另外，還有對偏遠(yuǎn)區(qū)域取消或者放松限購、縮短兩次購房的時(shí)間限制等等，松綁限購的方式“因城施策”，從各個(gè)角度切入。

二、樓市紓困政策對市場的影響，效果關(guān)鍵看第三季度

城市特征呈現(xiàn)分化，但多數(shù)城市政策出臺(tái)后反應(yīng)迅速

經(jīng)過對監(jiān)測39城政策出臺(tái)節(jié)奏和新房市場去化節(jié)奏的對比研究，可將當(dāng)前政策松綁效果對城市的影響分為五大類：

一是，政策出臺(tái)后市場迅速回暖。此類城市占三分之二，較多表現(xiàn)為政策出臺(tái)后1-2個(gè)月內(nèi)，新房市場成交量出現(xiàn)上揚(yáng)，但上揚(yáng)幅度差距較大，所涉及有26個(gè)城市，分別是：武漢、重慶、青島、蘭州、濟(jì)南、天津、徐州、長沙、蘇州、沈陽、福州、長春、南京、惠州、南寧、佛山、常州、貴陽、南昌、煙臺(tái)、淄博、無錫、杭州、大連、湖州、中山。

二是，包含放松限購、限售等較大力度的松綁措施出臺(tái)在5月中下旬，政策效果在短期內(nèi)還未顯現(xiàn)，涉及城市有5個(gè)，分別為成都、寧波、合肥、廈門、東莞。

三是，政策松綁力度較大，但1-2個(gè)月內(nèi)成效未見。在監(jiān)測39城中僅發(fā)現(xiàn)紹興1個(gè)城市為此類。

四是，前期未有較大力度政策出臺(tái)，市場呈現(xiàn)波動(dòng)不穩(wěn)走勢，為支撐市場上揚(yáng)，5月底、6月初出臺(tái)了重磅政策，屬于這類的城市有4個(gè)，分別為廣州、西安、珠海、鄭州。如鄭州，其曾經(jīng)在3月取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，新房成交量曾一度攀升至90萬平米，但后續(xù)受到疫情反復(fù)影響，4月、5月連月去化下挫。而就在6月15日，鄭州印發(fā)了“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促增長政策措施”的通知，其中包含落實(shí)首套房貸款利率執(zhí)行4.25％下限標(biāo)準(zhǔn)，及促進(jìn)二套房首付比例降至40％的要求。隨著疫情過去，預(yù)計(jì)對于鄭州整個(gè)市場信心的提振作用可謂將非同一般。

五是，此次受疫情影響最大的三個(gè)一線城市，北京、上海、深圳。尤其是上海，4-5月全面停擺，樓市受挫嚴(yán)重，1-5月月均降幅達(dá)50%。但疫情過后，一線城市憑借得天獨(dú)厚的魅力，庫存去化不懼壓力，政策放松的參與度并不高。

各能級市場反應(yīng)與政策松綁程度關(guān)聯(lián)度不高，政策效果關(guān)鍵看第三季度

當(dāng)前市場情況錯(cuò)綜復(fù)雜，影響因素多樣，各能級城市的市場反應(yīng)與其政策松綁程度之間的關(guān)聯(lián)度不高。

整體來看，政策出臺(tái)后對市場有一定影響，短期內(nèi)能對新房成交量起到拉動(dòng)作用，但光憑一兩個(gè)月數(shù)據(jù)，尚不能武斷地判定，政策會(huì)產(chǎn)生多大的效果，關(guān)鍵還得看第三季度是否具有持續(xù)性。

從以往的經(jīng)驗(yàn)看，從政策出臺(tái)到市場反彈，往往需要3-6個(gè)月的傳導(dǎo)時(shí)間，但由于此次政策放松力度較大且?guī)缀跛�有的城市�?-5月間都有多次松綁政策出臺(tái)，且部分城市出臺(tái)的為一攬子政策，對樓市刺激力度有別以往，同時(shí)國家“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”任務(wù)艱巨，樓市反應(yīng)速度相較以往更快。但各城市之間依舊會(huì)有差別，部分城市需要更長的恢復(fù)時(shí)間。

三、三季度政策動(dòng)向研判：大規(guī)模加碼不太可能出現(xiàn)

根據(jù)松綁政策出臺(tái)的力度和廣度，我們將監(jiān)測39城分成四類，分別為政策放松力度強(qiáng)且涉及類型廣；政策放松力度弱，但涉及類型廣；政策放松力度強(qiáng)，但涉及類型窄；政策放松力度弱且涉及類型窄。

結(jié)合各地政策的力度和廣度及其市場反饋，對監(jiān)測39城的政策松綁預(yù)判如下：有72%的城市在第三季度不會(huì)繼續(xù)大幅松綁，而剩余城市則由于政策出臺(tái)晚或疫情等原因?qū)е率袌霾▌?dòng)，還需要待疫情等干擾因素過后，讓政策持續(xù)發(fā)酵1個(gè)月左右，看市場情況再判定是否在三季度會(huì)加碼松綁。

此前一攬子政策已經(jīng)形成了疊加效應(yīng)，5月監(jiān)測39城中有25個(gè)城市新房成交量環(huán)比上揚(yáng)，說明整體市場向好，且當(dāng)前處于政策觀察期，大規(guī)模政策加碼不太可能出現(xiàn)。當(dāng)前，需要關(guān)注的是，那些表現(xiàn)較好的城市，松綁對市場的影響效應(yīng)能否持續(xù)，尤其是一些經(jīng)濟(jì)能級較差的非熱點(diǎn)城市。

下一步，供給端包括融資、拿地、預(yù)售資金監(jiān)管方面的優(yōu)化空間還比較大。需求端，存量房規(guī)模較大的城市，預(yù)計(jì)會(huì)研究出臺(tái)一二手聯(lián)動(dòng)的舉措，平衡新房市場的壓力；對于限購等行政性手段，熱點(diǎn)城市全面取消的可能性為零，但會(huì)在對于高層次人才、多孩等特定人群、偏遠(yuǎn)郊區(qū)等特定區(qū)域、大戶型等特定房源上作差別化管理；房貸利率的下調(diào)幅度依舊具有空間，6月發(fā)布的5年期以上LPR為4.45%，三季度LPR報(bào)價(jià)仍有可能單獨(dú)下調(diào)，疊加國家提出首套房貸款利率可在LPR基礎(chǔ)上下降20個(gè)基點(diǎn)的下限，實(shí)際貸款利率有望持續(xù)下調(diào)。

從剛剛發(fā)布的5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)上看，單月各指標(biāo)出現(xiàn)環(huán)比拉升的喜人現(xiàn)象，總體上看，房地產(chǎn)業(yè)底部反彈的基礎(chǔ)正不斷成熟，在各地多重的政策組合拳下，市場無需悲觀。