市場(chǎng)期待已久的“保交樓”專項(xiàng)借款終于落地。

9月23日，據(jù)銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人透露，國(guó)家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”。

當(dāng)前，在各方共同努力下，全國(guó)多地保交樓工作取得積極進(jìn)展，但資金壓力仍存。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次專項(xiàng)借款的具體借款金額，保交樓對(duì)象、借款承擔(dān)主體及抵押情況和退出等都有待后續(xù)完善。銀保監(jiān)會(huì)釋放出該信息，主要目的是向市場(chǎng)表明，當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)、保交樓進(jìn)度等正在加快解決和推進(jìn)，以穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

至于為何首筆專項(xiàng)借款落地沈陽，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在受訪時(shí)稱，“此前沈陽爛尾情況較為嚴(yán)重，并且樓市存在著庫存量大、去化難等問題，市場(chǎng)信心急需提振。以沈陽作為首個(gè)享受專項(xiàng)借款的城市，也是起到一個(gè)示范作用，預(yù)計(jì)接下來會(huì)有其他城市陸續(xù)享受到保交付借款。

“專項(xiàng)借款”穩(wěn)定市場(chǎng)信心 信號(hào)意義明顯

關(guān)于“專項(xiàng)借款”的消息，此前就有政府部門向外透露。

8月19日，根據(jù)住建部消息，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門于此前出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

相關(guān)部門表示，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

陳霄認(rèn)為，“由國(guó)開行出面借款，首先可以幫助解決一部分樓逾期交付項(xiàng)目的資金問題，有效地維護(hù)購房者的權(quán)益；其次，可以起到一個(gè)引領(lǐng)示范作用，對(duì)于這筆專項(xiàng)借款能起到多大的作用，還要看借款的額度以及具體的實(shí)行細(xì)節(jié)，但是這無疑為解決保交付問題帶來一股暖流�！�

目前，外界所了解到的“保交樓”壓力最大的并不是沈陽市，但該市能夠獲得首筆“保交樓”借款，背后也離不開地方政府的積極爭(zhēng)取，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者稱。

李宇嘉預(yù)計(jì)，國(guó)開行出面借款，是有明確條件的，其中包括項(xiàng)目資金平衡、專項(xiàng)借款能夠退出等，而且專項(xiàng)借款的利息大約為2%。

國(guó)企平臺(tái)的資金運(yùn)作講究審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量要求高。需要保證項(xiàng)目資產(chǎn)大于負(fù)債；或者項(xiàng)目資金缺口能夠通過地方政府主體責(zé)任向開發(fā)商準(zhǔn)回來，這樣的項(xiàng)目才能得到專項(xiàng)借款的支持；對(duì)于資不抵債的項(xiàng)目，即使有專項(xiàng)借款，恐怕也難以為繼。

“救火不能把自己燒著了”，李宇嘉稱，作為銀行一定是以保本保利為目的的，這種在政府主導(dǎo)下的項(xiàng)目的話，它后面會(huì)有很嚴(yán)格的審計(jì)。從這個(gè)層面上來說，這種專項(xiàng)借款的邏輯與AMC入場(chǎng)的邏輯類似。

問題項(xiàng)目“一盤一策”

“保交樓”落地成為各地重點(diǎn)工作

自7月28日，中共中央政治局召開會(huì)議提出“支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”以來，全國(guó)各地“保交樓”已經(jīng)出現(xiàn)一定效果。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化，竣工面積等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)42.50%，同比降幅收窄至2.5%，這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來快速推進(jìn)，效果已逐步顯現(xiàn)。

從地方層面看，因地制宜快速推動(dòng)“保交樓”工作落地成為各地重點(diǎn)工作。值得注意的是，各地市中，河南鄭州落實(shí)“保交樓”的政策最全、力度最大。

在9月6日召開了強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并提出5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，包括壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，7月以來，已有超30個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”舉措，主要包括對(duì)問題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目、紓困基金入場(chǎng)等。

今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付

據(jù)悉，這筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，由央行指導(dǎo)國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排，后續(xù)，中國(guó)進(jìn)出口銀行或也會(huì)加入。中央財(cái)政將根據(jù)實(shí)際借款金額，對(duì)政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。

盡管初期專項(xiàng)借款無法覆蓋各地交樓需要的巨量資金，但李宇嘉表示，當(dāng)前的“保交樓”專項(xiàng)借款只是解決問題的方式之一，還有地方紓困基金，代建等多渠道來共同推動(dòng)“保交樓”這項(xiàng)工作，這背后離不開夯實(shí)地方政府主體責(zé)任，以及多方發(fā)力的要求。

有業(yè)內(nèi)人士提示道，盡管“保交樓”措施如火如荼地推進(jìn)，但并不是所有待復(fù)工項(xiàng)目都能獲得借款資金等介入，許多項(xiàng)目的盤活還取決于本地樓市能否回暖，銷售力度是否足夠大；此外，應(yīng)防范開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)榻杩钯Y金的落地，就出現(xiàn)“躺平”心態(tài)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)起自救主體責(zé)任，將挪用的資金追回，這很關(guān)鍵。