因?yàn)橐患堦P(guān)聯(lián)交易公告，8月1日，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“金科服務(wù)”，09666.HK）的股價以37.37%的跌幅創(chuàng)下了歷史新低，報(bào)收9.72港元。僅一個交易日，市值就縮水了約37.9億港元。

金科服務(wù)在7月29日與控股股東——金科股份簽訂了一份借款合同，計(jì)劃為后者提供不超過15億元的借款，年利率8.6%。金科服務(wù)的理由是，借出這筆資金，有助于金科股份確保在建物業(yè)的建設(shè)和交付，并聘請其進(jìn)行物業(yè)管理，8.6%的年利率也有利于增加公司收入。金科股份為這筆借款提供了總價值約27億元的抵押物。

對于這筆借款的性質(zhì)，金科服務(wù)語焉不詳。摩根大通認(rèn)為將30%的現(xiàn)金用于提供貸款并不符合物管公司核心業(yè)務(wù)，擔(dān)心金科服務(wù)能否從金科股份得到款項(xiàng)歸還，以及未來會否出現(xiàn)更多類似的交易。而部分投資者則根據(jù)公告里透露的蛛絲馬跡，認(rèn)為金科服務(wù)實(shí)則是將對金科股份的應(yīng)收款轉(zhuǎn)為了貸款，應(yīng)視為利好。

針對該問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者多次撥打金科服務(wù)的投資者關(guān)系電話，均未接通。但金科股份方面給了較為明確的說法，“不是現(xiàn)在新提供的現(xiàn)金額，大部分還是之前歸集的數(shù)目”。8月2日，金科股份的相關(guān)人士表示，這筆關(guān)聯(lián)交易是將該公司此前對金科服務(wù)的大部分應(yīng)付款轉(zhuǎn)換為了貸款。

是借款還是應(yīng)收款？

根據(jù)金科服務(wù)7月31日發(fā)布的公告，這筆15億元借款的到期日是2024年12月20日，金科股份應(yīng)于2023年1月20日償還貸款本金的20%，此后自2023年6月20日起按每半年還款一次，并于到期日償還最后一期貸款。

8.6%的年利率是參考金科股份現(xiàn)有三筆銀行貸款的年利率約為8.5%后按正常商業(yè)條款確定的，自2022年12月20日開始每半年支付一次。違約利息按年利率8.6%的1.5倍計(jì)算（即年利率12.9%），按日計(jì)息直至金科股份悉數(shù)償還有關(guān)逾期款項(xiàng)。

金科股份提供了資產(chǎn)擔(dān)保，包括不少于200個商鋪以及4.26萬個車位，總建筑面積約10萬平方米，總價值約27億元，抵押率約為55.6%。若金科股份出現(xiàn)了違約情況，金科服務(wù)有權(quán)變現(xiàn)這些抵押資產(chǎn)，用于償還逾期款項(xiàng)。

借款合同顯示，這筆資金將被金科股份用于補(bǔ)充流動資金。

金科服務(wù)用了不少篇幅來闡釋借款的必要性和合理性。該公司表示，貸款協(xié)議將使金科股份在部署其整體中短期營運(yùn)資金方面更具靈活性，以便及時交付其發(fā)展中項(xiàng)目，否則可能因所需資金的重新分配及部署而需要較長時間交付。該公司認(rèn)為，確保金科股份在建物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)及交付，有利于這些物業(yè)聘請其提供物業(yè)管理服務(wù)。而且，8.6%的年利率高于中國人民銀行公布并自2022年5月20日起生效的一年期及五年期貸款基礎(chǔ)利率，有助于增加公司的其他收入。

雖然這15億元的資金是以“借款”的名目出現(xiàn)，但有投資者認(rèn)為，從公告里披露的信息來看，這其實(shí)是金科服務(wù)將對金科股份的無抵押應(yīng)收款轉(zhuǎn)換成了有抵押的借款。金科服務(wù)在公告中透露，貸款的主要目的是規(guī)范現(xiàn)有應(yīng)收款項(xiàng)的催收程序，促進(jìn)應(yīng)收金科股份的未償還應(yīng)收款項(xiàng)結(jié)余有序結(jié)算。據(jù)了解，該公司對金科服務(wù)的未償還相關(guān)應(yīng)收款結(jié)余將根據(jù)貸款協(xié)議轉(zhuǎn)換為貸款金額，而有關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)目目前并無任何資產(chǎn)作擔(dān)保。

根據(jù)金科服務(wù)獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問——紅日資本有限公司提供的資料，截至2021年12月31日，金科服務(wù)對金科股份有約11.17億元的應(yīng)收款。15億元的借款額度便是參考了7月29日該公司對金科股份的未償還應(yīng)收款項(xiàng)結(jié)余總額，以及未來可能產(chǎn)生的潛在應(yīng)收款項(xiàng)結(jié)余。未來，金科股份根據(jù)貸款協(xié)議分期償還后，金科服務(wù)的應(yīng)收款項(xiàng)結(jié)余將減少，現(xiàn)金結(jié)余將增加。

關(guān)聯(lián)交易的隱憂

可能是因?yàn)楣�告中的措辭不夠清晰，不少機(jī)構(gòu)以及個人投資者都將這份借款合同視為利空。摩根大通便在8月1日發(fā)布報(bào)告，將金科服務(wù)的評級由“中性”下調(diào)至“減持”，目標(biāo)價由19.5港元下調(diào)至10港元。該機(jī)構(gòu)表示，對于金科服務(wù)向控股股東提供15億元借款，市場會作出負(fù)面反應(yīng)，因?yàn)檫@顯示現(xiàn)金由物管子公司轉(zhuǎn)移到母公司房企，且不知能否得到款項(xiàng)歸還，此外，將30%的現(xiàn)金用于提供貸款并不符合物管公司核心業(yè)務(wù)。在摩根大通看來，作為金科服務(wù)的戰(zhàn)略投資者，博裕資本似乎也無法阻止這類或被質(zhì)疑的交易，因此擔(dān)心未來是否會出現(xiàn)更多類似的交易。

市場確實(shí)作出了負(fù)面反應(yīng)，有投資者表示，高達(dá)37.37%的跌幅表明大家認(rèn)為金科服務(wù)要借給大股東的錢是有去無回了，物業(yè)公司發(fā)展的獨(dú)立性也被完全證偽。

有了恒大物業(yè)的前車之鑒，投資者的恐慌情緒并不難理解。7月22日，中國恒大、恒大物業(yè)發(fā)布公告，披露了恒大物業(yè)134億元存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行事項(xiàng)的初步調(diào)查結(jié)果。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，2020年12月至2021年8月期間，在中國恒大有關(guān)高管的授意安排下，恒大物業(yè)以存單質(zhì)押擔(dān)保方式，通過第三方，分三次向該公司提供了這筆大額資金，用于其運(yùn)營和償還集團(tuán)境內(nèi)外債務(wù)。中國恒大計(jì)劃通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)抵消相關(guān)款項(xiàng)。

在民營房企陸續(xù)“暴雷”的背景下，物業(yè)公司與地產(chǎn)母公司的關(guān)聯(lián)交易，很容易遭受為后者“輸血”的質(zhì)疑。今年以來，金科服務(wù)已經(jīng)跟金科股份達(dá)成了多筆關(guān)聯(lián)交易。4月份，該公司以0.489億元收購金科股份一處總建筑面積約3332平方米的物業(yè)，購買的理由是該公司已經(jīng)租用該物業(yè)為辦公場所超過10年，若金科股份將該物業(yè)出售，公司難以在市場上及時找到另一處辦公場所，并可能由于辦公場所的變動而產(chǎn)生額外的費(fèi)用。6月底，金科服務(wù)又透露將以約3.14億元收購金科股份的一批托兒所物業(yè)以及相關(guān)業(yè)務(wù)公司。

就這次的借款，金科服務(wù)強(qiáng)調(diào)已通過審閱金科股份的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表及管理賬目，對其還款能力進(jìn)行盡職調(diào)查及評估。該公司表示，于2022年3月31日，金科股份未經(jīng)審核的歸屬股東的資產(chǎn)凈值約為342.5億元，為貸款本金的20倍以上，認(rèn)為其具有良好的信譽(yù)及財(cái)務(wù)能力。

只不過，從目前來看，這樣的解釋并未能消除外部的顧慮。一位投資者認(rèn)為，對于金科服務(wù)而言，最關(guān)鍵的還是要控制和金科股份的關(guān)聯(lián)交易，沒有關(guān)聯(lián)交易，市場會放心很多。