“合景悠活自上市以來就一直堅持著獨立發(fā)展、市場化的路線�！�8月24日，合景悠活集團控股有限公司（以下簡稱“合景悠活”，03913.HK）的管理層在業(yè)績會上多次強調(diào)“市場化”這個字眼。

支撐發(fā)展獨立性的數(shù)據(jù)是，今年上半年該公司第三方在管面積占比達88%。在物企與房企普遍深度捆綁的物業(yè)行業(yè)中，這是一個很高的數(shù)字。

突出市場化的指標，一方面可消除資本市場對于關聯(lián)交易的顧慮，另一方面也是想說明公司具備內(nèi)生性增長的能力。合景悠活首席執(zhí)行官王建輝透露，上半年該公司第三方在管項目收入占比已經(jīng)達到77%，未來依然高度重視獨立市場發(fā)展能力的打造。

上半年收入同比增長68%

在房地產(chǎn)行業(yè)下行及疫情的沖擊下，上半年，上市物企的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)分化，部分公司的凈利潤錄得大幅下跌，仍保持正向增長的，凈利潤的增幅也難以跟上收入增幅。

業(yè)績公告顯示，今年上半年，合景悠活實現(xiàn)營業(yè)收入20.64億元，同比增長68%，毛利約6.22億元，同比增長14.5%，凈利潤3.29億元，同比增長3.4%，歸屬母公司的凈利潤約為3.14億元，相較去年同期的3.15億元錄得輕微下降。

期內(nèi)，該公司錄得30.1%的毛利率，而2021年上半年的數(shù)據(jù)是44.2%。對此，合景悠活首席財務官楊靜波表示，毛利率下降涉及多個方面的原因，首先是業(yè)態(tài)組合的變化，今年上半年各被投企業(yè)的業(yè)績進入了并表范疇，主要是公建、城市服務和住宅，公建和城市服務業(yè)務的毛利水平在26%~28%。“這是我們在做并購的時候就有過預期的正常變化�！�

其次是業(yè)務組合的變化，毛利率較高的增值業(yè)務在收入中的占比有所下降，在一定程度上影響了整體毛利率的表現(xiàn)。上半年，由于疫情導致部分社區(qū)增值服務進度延緩，合景悠活的社區(qū)增值服務錄得1.9億元的收入，較去年同期的3.2億元下降了近40%，占總收入的比重也從2021年上半年的26.2%下降到今年上半年的9.3%。

與此同時，高毛利率的住宅預售管理服務的收入也較去年同期有所下降，上半年實現(xiàn)約1.34億元的收入，占比為6.5%，與2021年上半年的14.5%相比，有8個百分點的回落。

今年上半年，合景悠活共拓展新項目334個，外拓合約面積合計1400萬平方米。截至6月底，該公司已進駐全國22個省、自治區(qū)與直轄市的147個城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米。

第三方在管面積接近9成

合景悠活2.14億平方米的在管面積中，來自第三方的占比達88%。從23%的占比到88%，該公司只花了2年時間。

2019年，合景悠活的第三方在管面積還只占23%，2020年提升到52%，2021年便達到了88%。2021年是一個關鍵節(jié)點，通過幾次收并購，該公司的管理規(guī)模實現(xiàn)了跨越式的增長，在管面積同比增長395%至2.06億平方米，來自獨立第三方的在管面積達1.82億平方米，同比增長超8倍。

第三方在管面積占比高，一定程度上為合景悠活減少了來自關聯(lián)方的風險。上半年，不少上市物企因為對母公司的應收款大增，而提高了應收款的減值撥備額度。合景悠活上半年的貿(mào)易應收款共約15億元，來自關聯(lián)方的約8.2億元，較去年同期的10.8億元有所上升，貿(mào)易應收款的減值撥備約3000萬元，同比僅增加了1200多萬元。

第三方外拓還幫助合景悠活完善了多業(yè)態(tài)的布局。2021年，該公司外拓新增的在管面積中，便有52%來自非住業(yè)態(tài)，包括政府物業(yè)、學校、醫(yī)院及公共物業(yè)等。2022年上半年，合景悠活外拓面積中的非住占比提升，非住宅外拓合約面積占比64%，在寫字樓、城市服務、公建、醫(yī)院、學校等業(yè)態(tài)上均有新拓展項目，包括上海市少兒圖書館、廣州中醫(yī)院大學第一附屬醫(yī)院白云醫(yī)院、上海工商信息學校等。

2021年，該公司通過收購廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司，首次切入城市服務賽道。今年上半年，廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司共拓展15個項目，成功打入西南地區(qū)和華中地區(qū)的城市服務市場，完成了業(yè)務的異地復制。

從收入的表現(xiàn)來看，非住業(yè)態(tài)的抗周期能力較為突出。今年上半年，合景悠活的非住宅物業(yè)管理及商業(yè)運營服務分部實現(xiàn)了10.3億元的收入，同比大增168.5%，占總收入的比重也從2021年上半年的31.2%提升到近50%。截至2022年6月30日，該公司非住宅物業(yè)的累計在管建筑面積約為1.23億平方米，其中來自第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積占了96.2%。

大規(guī)模的收并購助推合景悠活實現(xiàn)了目前較為均衡的業(yè)態(tài)布局和收入結構，但跟其他同行一樣，該公司的管理層也強調(diào)未來會專注在內(nèi)生性的發(fā)展上，除非是非常優(yōu)秀的標的才會考慮收并購，而且合作方式會更多樣，包括資源互換、成立合資合作公司等。