保障性租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）再向前一步。

9月22日，華潤置地發(fā)布公告，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs底層資產(chǎn)，預(yù)計公募基金將募集人民幣11.2億元。

同日，上海證券交易所披露，華夏基金華潤有巢租賃住房REITs提交申報并獲得受理。

作為創(chuàng)新投資品種，REITs是一種以不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

今年8月31日，由北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)發(fā)布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易，并在發(fā)售當(dāng)日均實現(xiàn)了30%漲停。

此次發(fā)行的華潤有巢租賃住房REITs產(chǎn)品與其他保障房REITs最大不同有兩點：一是其1個底層資產(chǎn)為集體建設(shè)用地項目；二是華潤置地或為首家資產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的底層資產(chǎn)的上市房企。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，保障性租賃房REITS在一定程度上打通了保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實現(xiàn)“投融管退再投資”良性循環(huán)的通路，華潤置地擬分拆基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，將使得集團(tuán)的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。“另外，此舉對于華潤置地而言也是在積極把握國家大力發(fā)展租賃住房的趨勢，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機(jī)遇，持續(xù)提升長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營效益，對自身發(fā)展較具一定積極影響。”

另外，內(nèi)地市場現(xiàn)存的3只保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水公募REITs市場的典型房企。

華潤發(fā)行租賃住房REITs

公募REITs上市節(jié)奏正在不斷加快。

9月22日，華潤置地發(fā)布公告，擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs底層資產(chǎn)。

公告顯示，此次擬上市的REITs底層資產(chǎn)為華潤“有巢”的兩個保障性租賃住房項目，分別為上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的保障性租賃住房項目、上海市松江區(qū)松江工業(yè)區(qū)東部園區(qū)的保障性租賃住房項目。

根據(jù)公告，華夏基金為該基金管理人，中信證券為專項計劃管理人，本只公募REITs 預(yù)計募集 11.2 億元，其中華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購基金份額總額約34%。

上市完成后，兩個項目將由公募基金動用募集資金進(jìn)行收購，最終由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，不再是華潤置地附屬公司和財務(wù)并表項目。

對于此次分拆基礎(chǔ)設(shè)施上市的原因，華潤置地表示有三點：

一是提供另一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，將使集團(tuán)的融資方式及平臺更為多元化，并減少對傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴；同時，還能夠盤活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免投資恢復(fù)期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響；

二是能受惠于基礎(chǔ)設(shè)施REIT的業(yè)務(wù)前景及業(yè)績，通過作為基金份額持有人以分派方式收取穩(wěn)定回報；

三是分拆上市能夠集為團(tuán)及基礎(chǔ)設(shè)施REIT各自的營運(yùn)及未來擴(kuò)展提供獨(dú)立的集資平臺。尤其是上市完成后，基礎(chǔ)設(shè)施REIT將擁有一個獨(dú)立上市平臺，可直接進(jìn)入中國資本市場，并增強(qiáng)其探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。

中郵證券分析師劉清海表示，華潤有巢租賃住房REITs產(chǎn)品，與其他保障房REITs最大不同在于，有巢泗涇項目為集體建設(shè)用地項目。

相較于國有建設(shè)用地項目，集體建設(shè)用地項目成本更低，通過這種方式獲取土地建設(shè)租賃住房，能夠降低租賃住房建設(shè)者的成本，提高租賃住房回報率及商業(yè)運(yùn)營的可持續(xù)性。

公開資料顯示，有巢泗涇項目用地使用經(jīng)歷了集體土地所有人委托、集體組織決策、政府批準(zhǔn)、掛牌出讓等流程，權(quán)屬清晰，后期更有利于通過REITs退出。

據(jù)統(tǒng)計，目前已上市的3只保租房REITs 底層資產(chǎn)均為國有建設(shè)用地項目。

此外，華潤置地或為首家資產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的底層資產(chǎn)的上市房企。這意味著華潤置地不僅要通過這次的租賃住房REITs把住房租賃業(yè)務(wù)做起來，還要發(fā)揮示范效應(yīng)，為其他企業(yè)推行租賃住房REITs積累經(jīng)驗。

天風(fēng)證券表示，我國多家房企旗下具有租賃住宅業(yè)務(wù)，這意味未來保障性租賃住房 REITs的空間有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

持續(xù)優(yōu)化完善REITs制度

實際上，保租房REITs自上市就持續(xù)火爆，受到市場熱捧。

今年8月31日，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，并在發(fā)售當(dāng)日就表現(xiàn)驚人，均實現(xiàn)了30%漲停。

機(jī)構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，保租房公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量高，收益率預(yù)期也比較好，有強(qiáng)制分紅機(jī)制等，投資者認(rèn)購意愿較強(qiáng)�！耙延械�3只保租房REITs網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)均超過100倍。”

除去市場關(guān)注度較高外，多省市也明確表態(tài)支持開展保障性租賃住房REITs試點，支持保租房REITs發(fā)展。

去年7月份，國家發(fā)改委就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目納入了基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)試點范圍。

今年5月中旬，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，明確提出，將保障性租賃住房納入試點范圍。

5月底，證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點有關(guān)工作的通知》，正式啟動保租房REITs試點工作。

國家發(fā)展改革委相關(guān)人士也表示，將加強(qiáng)前期輔導(dǎo)，推動更多項目盡快具備申報條件，完善申報推薦流程，項目發(fā)行上市后，將指導(dǎo)督促使用回收資金的新項目加快開工建設(shè)等。

此外，多地發(fā)布支持公募REITs發(fā)展的政策，推動當(dāng)?shù)卮媪抠Y產(chǎn)盤活和轄區(qū)REITs發(fā)行常態(tài)化，梳理總結(jié)形成可復(fù)制推廣的工作經(jīng)驗。

盡管保障性租賃住房REITs得到了快速發(fā)展，但該類業(yè)務(wù)仍處于起步，其面臨著一些待進(jìn)一步解決的問題。

“比如缺乏REITs產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠政策，保障性租賃住房REITs項目多個環(huán)節(jié)的稅收涉及所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等多個稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重，對產(chǎn)品收益率產(chǎn)生一定影響，加大了保障性租賃住房REITs的運(yùn)營壓力。”關(guān)榮雪表示。

“租金水平、滿租率以及保租房政策不同都可能導(dǎo)致投資成本差異，致使此類項目的投資收益率偏低和融資規(guī)模有限�！敝袊�企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，這是運(yùn)營方和資產(chǎn)持有方發(fā)行保租房REITs積極性不高的主要原因。

柏文喜認(rèn)為，調(diào)整相應(yīng)的保租房供地、投資補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼政策，提升保租房REITs收益極其穩(wěn)定性，才能更好更快地推進(jìn)保租房REITs的快速發(fā)展與市場擴(kuò)容。