9月29日，萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)物云”，02602.HK）在香港聯(lián)合交易所敲鐘，發(fā)行價(jià)49.35港元。該公司開(kāi)盤(pán)即破發(fā)，最終報(bào)收46港元，下跌6.79%，市值約537億港元，僅次于華潤(rùn)萬(wàn)象生活的673億港元，為物業(yè)上市公司的第二高市值。

在物業(yè)股最輝煌的2021年，有3家公司的市值超過(guò)1000億港元，碧桂園服務(wù)的市值更是一度超過(guò)2800億港元。而萬(wàn)物云在2021年底發(fā)生的多筆股權(quán)交易也是以千億估值為參考進(jìn)行的。僅僅大半年的時(shí)間，資本市場(chǎng)就已風(fēng)云變幻，物業(yè)股走下神壇，千億市值也成為了傳說(shuō)。

在萬(wàn)物云上市的前一天，內(nèi)房股及物業(yè)股遭受了一次劇烈沖擊，9月29日的盤(pán)面依舊不樂(lè)觀(guān)。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)物云的上市儀式上表示，萬(wàn)科并不在意萬(wàn)物云分拆上市時(shí)的估值高低，更在意它未來(lái)的長(zhǎng)期表現(xiàn)，時(shí)間會(huì)證明萬(wàn)物云的價(jià)值。

某物企的股價(jià)在近兩日已跌去近20%，該公司的高管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，當(dāng)前的資本市場(chǎng)確實(shí)充滿(mǎn)悲觀(guān)情緒�！暗�我相信這只是短期現(xiàn)象，未來(lái)物業(yè)股還是有機(jī)會(huì)再次站上千億市值�！�

融資56億港元 上市首日破發(fā)

萬(wàn)物云此次發(fā)售1.167億H股股份，相當(dāng)于全球發(fā)售完成后已發(fā)行股份總數(shù)約10%。招股日期為9月19日至9月22日，發(fā)售價(jià)不低于每股47.1港元、不超過(guò)52.7港元，募集資金約54.9億港元至61.5億港元。

從孖展的情況來(lái)看，投資者的熱情不太高。根據(jù)9月28日萬(wàn)物云發(fā)布的公告，該公司公開(kāi)發(fā)售的股份認(rèn)購(gòu)不足，共認(rèn)購(gòu)953.13萬(wàn)股，相當(dāng)于公開(kāi)發(fā)售股份總數(shù)1167.14萬(wàn)股的約0.82倍。但國(guó)際發(fā)售部分獲得了超額認(rèn)購(gòu)，約為可供認(rèn)購(gòu)的1.05億股H股總數(shù)的3.3倍以上，國(guó)際發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份最終數(shù)目為1.07億股H股。最終，發(fā)售價(jià)定為每股49.35港元，市盈率約為31.57倍，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為56億港元。

基石投資者頗為給力，共認(rèn)購(gòu)了約0.44億股，約占萬(wàn)物云已發(fā)行股本的3.76%和全球發(fā)售股份數(shù)目的37.56%，總代價(jià)約21.6億港元。這些機(jī)構(gòu)包括中國(guó)誠(chéng)通控股及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、瑞銀資管、淡馬錫、Athos資本、HHLR基金及YHG投資、潤(rùn)暉投資等。

公告顯示，上市所得資金，萬(wàn)物云安排了35%用于在選定街道發(fā)展聚焦?jié)舛葢?zhàn)略和在全國(guó)范圍內(nèi)推行“萬(wàn)物云街道”模式；25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)；20%用于收購(gòu)三至五家增值服務(wù)提供商及行業(yè)上下游供應(yīng)鏈服務(wù)商，以此孵化萬(wàn)物云生態(tài)系統(tǒng)；10%用于吸納及培養(yǎng)人才，10%用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。

萬(wàn)物云沒(méi)有趕上物業(yè)股紅火的好時(shí)候，上市之際資本市場(chǎng)正風(fēng)雨飄搖。管理層對(duì)此已有心理準(zhǔn)備，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在招股前夕便表示“差市場(chǎng)結(jié)交真朋友”。9月28日，因?yàn)橐粍t傳聞的影響，旭輝控股的股價(jià)大跌約33%，旭輝永升服務(wù)下跌了23.3%，內(nèi)房股與其他物業(yè)股也隨之下行，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)分別下跌了11.8%、10%，世茂服務(wù)和正榮服務(wù)的跌幅也分別達(dá)到了9.6%、8.9%。

9月29日，市場(chǎng)氣氛依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)，內(nèi)房股、物業(yè)股繼續(xù)下探，世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)的跌幅超過(guò)9%。萬(wàn)物云開(kāi)盤(pán)即破發(fā)，一度下跌超過(guò)12%，收盤(pán)時(shí)跌幅收窄至6.79%。

物企千億市值不再

一年多前，物業(yè)股還是資本市場(chǎng)的寵兒，碧桂園服務(wù)的市值在2021年1月沖上了2000億港元，同年的6月29日，該公司股價(jià)達(dá)到84.23港元的歷史新高，市值上升至2841億港元的峰值。2021年上半年，市值突破千億港元的物業(yè)股還有恒大物業(yè)及華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

2021年下半年，物業(yè)股的熱度開(kāi)始下降，2021年的最后一個(gè)交易日，碧桂園服務(wù)的市值約為1557億港元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活及恒大物業(yè)的市值分別為818億港元、285億港元。2022年上半年，碧桂園服務(wù)還維持著千億市值的地位，6月30日的市值約1179億港元，在那之后便一路下行，9月29日只剩392億港元。華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市值在2月7日一度回升到了1047億港元，9月29日已不到700億港元。截至目前，物業(yè)股再無(wú)千億市值。

起初，萬(wàn)科對(duì)萬(wàn)物云也抱著千億市值的期望。郁亮在2018年表示，一兩百億、兩三百億的市值對(duì)萬(wàn)科貢獻(xiàn)不大，物業(yè)板塊未來(lái)有潛力達(dá)到千億市值。

大和證券表示，雖然萬(wàn)物云的初始市值為576億港元，對(duì)應(yīng)2021年市盈率約為31.8倍，仍遠(yuǎn)高于同行平均水平，但其估值從年初至今已大幅縮水。在2021年12月進(jìn)行的最后一輪Pre-IPO，萬(wàn)物云定價(jià)為每股113.3港元，對(duì)應(yīng)市值約為1323億港元，如今估值已下跌逾五成，反映市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀(guān)情緒已蔓延至物管行業(yè)。

根據(jù)申港證券的研究報(bào)告，物業(yè)板塊市盈率（TTM）在2021年初達(dá)到頂峰67.01倍后迅速降溫，2021年末的市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達(dá)60.97%，回歸理性。

中物研協(xié)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年8月末，59家上市物管企業(yè)的平均市盈率首次跌破10倍，僅剩8倍。

申港證券認(rèn)為，物企估值回落有多重原因。首先是關(guān)聯(lián)方債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂(yōu)傳導(dǎo)至物企，母公司資金鏈緊張也間接影響物企收并購(gòu)步伐導(dǎo)致規(guī)模擴(kuò)張阻力增大。其次，隨著物企的規(guī)模擴(kuò)張，應(yīng)收賬款、關(guān)聯(lián)交易、投后整合、商譽(yù)減值等風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，高增長(zhǎng)下保持高收益難度較大。最后，社區(qū)增值等發(fā)展暫未突破瓶頸，社區(qū)養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)開(kāi)展仍在探索階段，物企第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)未見(jiàn)明朗。

“感覺(jué)現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)悲觀(guān)得不理性了，一方面可能是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，另一方面，資本市場(chǎng)還是無(wú)法將物業(yè)跟地產(chǎn)剝離來(lái)看。”一家市值已較高峰期縮水八成的物企相關(guān)負(fù)責(zé)人如此表示。

在一片看空的聲浪中，也有投資機(jī)構(gòu)采取了理性看多的動(dòng)作。9月27日，金科服務(wù)透露，第二大股東博裕資本提出以33%的溢價(jià)、每股12港元的全面要約收購(gòu)。金科服務(wù)在公告中表示，今年1月1日至9月7日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌了43%，公司股價(jià)則下跌了71.6%，盡管博裕資本充分意識(shí)到公司的中短期持續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)及不確定性，仍對(duì)公司的長(zhǎng)期潛力持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度。值得一提的是，博裕資本也是萬(wàn)物云的戰(zhàn)略投資者。