市場吳若凡 2023-03-22 08:43:20 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

“新8條”發(fā)布近1個月后，義烏樓市迎來新變化。

以碧桂園為例，2月份，碧桂園在義烏累計成交了120套，成交金額4億多元；3月上旬已經(jīng)認(rèn)購了2.5億元，大概有50套。

碧桂園觀瀾項目總經(jīng)理溫敏向記者表示，“新8條”發(fā)布以來，案場來訪量在原來基礎(chǔ)上翻了3倍，客戶成交意愿也明顯增加。

此外，市場還流傳出了“漲價”傳聞。記者在走訪了多家項目后發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商降減小了項目的優(yōu)惠力度，比如從原先的“85折”優(yōu)惠降至“9折”或“95折”。

數(shù)據(jù)顯示，義烏新房庫存去化周期在36個月左右。為加速去化，“新8條”首次提出了在集聚安置政策不調(diào)整的情況下，鼓勵集聚建設(shè)安置對象（含權(quán)益買受戶）將其高層公寓權(quán)益面積置換成“房票”，用于支付義烏未經(jīng)備案的一手新建商品住房購房款。同時，首次將學(xué)區(qū)房和土地出讓進(jìn)行了掛鉤，明確地塊的目前學(xué)區(qū)安排。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這波刺激政策更加接地氣。

8項舉措齊上陣

2月28日，義烏市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，即日起實施八條房產(chǎn)“新政”，以更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“新8條”中，將人才購房補助資格有效期從1年縮短為6個月。辦法規(guī)定，為提高人才購房補助使用效率，補貼兌付以“先購先得”為原則，按照人才購房先后順序予以兌付補助資金，當(dāng)年度預(yù)算資金總額用完即止。

除人才購房，另一項刺激性購房政策是“權(quán)益證”制度，這也是義烏首次提出在集聚安置政策不調(diào)整的情況下，鼓勵集聚建設(shè)安置對象（含權(quán)益買受戶）將其高層公寓權(quán)益面積置換成“房票”，用于支付義烏未經(jīng)備案的一手新建商品住房購房款。

同時，在2023年6月30日前置換并使用“房票”的安置對象，將在原集聚建設(shè)政策15%的補助基礎(chǔ)上，再按集聚建設(shè)房票面值給予20%的政策性激勵補貼，該20%部分的補貼不超過30萬元。

具體政策上，每套新購商品住房僅可使用一張“房票”，并且多張權(quán)益憑證可以疊加使用置換成一張“房票”�！胺科钡氖褂门c現(xiàn)金無異，各樓盤須保證公平公正，對使用人購房采取同等優(yōu)惠。”義烏市建設(shè)局相關(guān)工作人員表示。

此前，“權(quán)益證”只能購買相應(yīng)的安置房，如今用“權(quán)益證”直接購買商品房，對于開發(fā)商而言，能夠增加客戶基數(shù)。對于有多本權(quán)益證的買受戶而言，可一次性用于置換成總價更高的商品房，再加上原補助與政策性激勵補貼同時能夠用于首付款的抵扣，對多數(shù)家庭頗具吸引力，這一政策在解決民生問題的同時預(yù)計將對新房銷售回暖起到積極作用。

自3月初開始，義烏公布首批可使用權(quán)益面積置換房票樓盤名單后，截至目前，已有超過30家義烏房企進(jìn)入該項“置換名單”。目前，“房票”可用的21個樓盤分布于義烏13個鎮(zhèn)街。

“新8條”中還提出 “2023年4月1日起，義烏將取消鼓勵‘團(tuán)購’買房的政策”，即取消去年“在備案價浮動基準(zhǔn)上，對‘團(tuán)購’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以內(nèi)；對‘團(tuán)購’20套及以上的可再下浮3%以內(nèi)；對“‘團(tuán)購’50套及以上的可再下浮5%以內(nèi)”的優(yōu)惠政策，市場優(yōu)惠將逐步恢復(fù)到平穩(wěn)狀態(tài)。

當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王剛表示，取消團(tuán)購主要原因是由于前期新房銷售低迷。“由于當(dāng)時規(guī)定，要一次性購買50套享受85折扣，但很多項目因流速比較慢，往往湊不齊50套房源，所以這條政策對很多項目沒有用�！�

另一家品牌房企的營銷負(fù)責(zé)人張明則表示，團(tuán)購針對的主要是義烏當(dāng)?shù)氐钠笫聵I(yè)工作人員和公務(wù)員群體，對于市場本身的作用不大，效果也不明顯。

在業(yè)內(nèi)人士看來，義烏這波刺激政策比較接地氣，讓利于民。

效果初步顯現(xiàn)

義烏，有著發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，小商品貿(mào)易吸引了大量相關(guān)從業(yè)人群，沉淀了無房戶“剛需”需求�？硕�瑞研究中心在1月份發(fā)布的一份調(diào)研報顯示，義烏的跨市流動人口占比約為58%，租賃戶占比更是高達(dá)67%。

此前，受疫情和宏觀調(diào)控等因素影響，義烏樓市受到震蕩。58安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，義烏住宅成交面積約89萬平方米，同比下降超6成。

2023年2月份起，隨著持續(xù)利好政策的出臺，義烏迎來了一波樓市“小陽春”。58安居客數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，義烏商品住宅成交924套，成交面積約11.52萬平方米，環(huán)比上漲超120%。

以碧桂園為例，2月份，碧桂園在義烏累計成交了120套，成交金額4億多元。3月上旬已經(jīng)認(rèn)購了2.5億元，大概有50套。

碧桂園義烏觀瀾項目總經(jīng)理溫敏向記者表示，“新8條”以來，案場的來訪量在原來基礎(chǔ)上翻了3倍，每天售樓處到訪量有80組~90組客戶。

同時，客戶成交意愿明顯增加。從數(shù)據(jù)看，一些案場的成交自2月份起明顯增加，每周成交套數(shù)從1~2套增加到現(xiàn)在的5~6套。而以前最差的時候，一個月只有10套左右，總金額僅2000多萬元。

此外，2月底開始，義烏市場開始流傳“漲價”傳聞。記者在走訪了多家項目之后發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商減小了項目的優(yōu)惠力度，比如從原先的“85折”優(yōu)惠降至“9折”或“95折”。

“我們從2月份起就上調(diào)了一次價格，部分戶型價格上調(diào)了10%，上調(diào)后單價在2.6萬元/平方米，暢銷戶型在3萬元/平方米左右�！� 溫敏表示，老百姓一直有著“追漲殺跌”的從眾心理，按照大勢，接下來所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以保現(xiàn)金流和保利潤為主，預(yù)計優(yōu)惠會逐步收縮。

“目前義烏市場的整體購買力尚在恢復(fù)中，數(shù)據(jù)顯示，義烏當(dāng)?shù)匦路繋齑嫒セ�周期�?6個月左右�！蓖鮿偢嬖V記者，開發(fā)商對義烏市場依舊抱有謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

當(dāng)?shù)厥袌鋈耸肯蛴浾弑硎�，“�?條”的出臺，一方面是提振市場促進(jìn)成交，另一方面也是為下一步土地出讓做好基礎(chǔ)。

2022年，義烏共出讓大幅涉宅用地30宗，同比2021年下跌25%；土地出讓總面積約1799畝，同比2021年下跌46.6%；宅地出讓總金額約225億元，同比2021年下跌63.1%。

這一情況有望在今年發(fā)生轉(zhuǎn)變。

另外，“新8條”政策中，首次將學(xué)區(qū)房和土地出讓進(jìn)行了掛鉤，明確地塊的目前學(xué)區(qū)安排。若地塊周邊有新建學(xué)校，在新建學(xué)校招生開始前半年向全社會告知該校的學(xué)區(qū)劃分范圍（以入學(xué)當(dāng)年公布的學(xué)區(qū)范圍為準(zhǔn)）。

對此，張波表示，土地出讓環(huán)節(jié)就告知對應(yīng)學(xué)區(qū)，可強化土地價值，吸引房企拿地。但值得關(guān)注的是，出讓環(huán)節(jié)明確的學(xué)區(qū)安排后面會不會變化？這個政策并沒有限定不能做出改變，因此真正為了學(xué)區(qū)去買房的人群要注意，明確學(xué)區(qū)安排也不代表著實際交房后不可進(jìn)行調(diào)整。

（應(yīng)受訪者要求 文中張明、王剛為化名）