市場(chǎng)CRIC研究中心 2023-03-30 08:42:27 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

樓市“小陽(yáng)春”的行情還在繼續(xù)，但一些城市的市場(chǎng)熱度已經(jīng)開(kāi)始消退。

一季度樓市成交強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，核心一二線和強(qiáng)三線領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來(lái)的補(bǔ)償性需求釋放，也有政策利好疊加刺激市場(chǎng)信心修復(fù)的原因。

今年以來(lái)，地方65個(gè)省市已發(fā)布了83次松綁房地產(chǎn)政策，雖然政策出臺(tái)頻次相較去年四季度略有下降，但力度不減。

中央對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)整體延續(xù)積極，多次重申房地產(chǎn)支柱地位、支持剛性和改善性住房需求，相比去年四季度，高層表態(tài)中增加了“防風(fēng)險(xiǎn)”這一高頻詞。

但我們也要看到，現(xiàn)階段決策層對(duì)于房地產(chǎn)的核心訴求是穩(wěn)，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的四點(diǎn)期望：堅(jiān)持房住不炒、大力支持剛需改善、防止大起大落、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，已經(jīng)足以說(shuō)明今年樓市政策的導(dǎo)向。

市場(chǎng)也對(duì)不斷釋放的政策利好給予回應(yīng)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15133萬(wàn)平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額15449億元，下降0.1%。二者較2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

值得注意的是，1-2月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為10209元/平方米，同、環(huán)比分別上漲4%和2%。一二線以及大灣區(qū)三四線城市商品房銷售表現(xiàn)率先回暖，帶動(dòng)整體銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升。

我們認(rèn)為，2023年中央層面將延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)住房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)而穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。

因此，中央層面政策力度不會(huì)太大，不會(huì)搞強(qiáng)刺激，以免市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)和大起大落，也不會(huì)走用房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)的老路。

因此，我們預(yù)計(jì)，“銀四”或?qū)⒀永m(xù)“金三”熱度，二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考慮到復(fù)蘇動(dòng)能尚不穩(wěn)固，整體二季度成交規(guī)�；�?qū)⑴c去年同期持平或小幅微降。

一季度，全國(guó)商品住宅供應(yīng)疲軟，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無(wú)貨可供”。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，1-2月154個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)3181萬(wàn)平方米，同比下降26%，較2022年四季度月均降幅也達(dá)到了45%。

不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，1-2月核心一二線推盤(pán)量跌幅略好于三四線，3月雖有不同程度放量，但是一線城市因去年基數(shù)較高原因，累計(jì)同比仍未回正。

3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2007萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍增長(zhǎng)164%，同比上漲45%，前3月累計(jì)同比增長(zhǎng)13%。

供應(yīng)提速的同時(shí)，成交止跌。1-2月154個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積6348萬(wàn)平方米，同比微增6%，月均較2022年四季度月均微增1%，二三線略好于一線。

當(dāng)前市場(chǎng)回暖的共性原因除了疫情管控全面松動(dòng)，行業(yè)政策持續(xù)利好之外，主要與房地產(chǎn)自身供求關(guān)系、客群變化密不可分。

一方面，年初房企推盤(pán)積極性不高，2月百城供應(yīng)同環(huán)比降幅5成以上，多城市處于供給空窗期。

另一方面，積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來(lái)了一波購(gòu)房需求的集中釋放。

3月典型城市商品住宅成交表現(xiàn)較前兩個(gè)月有所回暖，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為2200萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲27%，同比上漲47%。一季度30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比上漲21%，較前2月漲幅擴(kuò)大了21pcts。

2023年一季度二手房市場(chǎng)成交回暖的跡象比新房市場(chǎng)更為突出。

23個(gè)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市一季度成交規(guī)模同比上漲47%。一線以及二三線強(qiáng)市在剛需和剛改的需求推動(dòng)下成交快速反彈。

需要注意的是，這一輪二手房成交回暖主要以房東主動(dòng)降價(jià)為主，積壓的購(gòu)房需求短期消耗后，二季度將面臨成交增長(zhǎng)乏力。

2023年，隨著整體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，疊加部分城市房?jī)r(jià)受成交結(jié)構(gòu)性影響，一季度新房市場(chǎng)成交均價(jià)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。

具體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比持穩(wěn)，剛需項(xiàng)目入市銷售拉動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下降。二三線城市房?jī)r(jià)止跌，有不同幅度同比增長(zhǎng)或降幅收窄。

從CRIC監(jiān)測(cè)的2023年1-2月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，全國(guó)整體房?jī)r(jià)環(huán)比下降6%、同比下降1%。

其中一線房?jī)r(jià)基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微降1%。二線和三線城市當(dāng)前仍處于房?jī)r(jià)歷史低點(diǎn)，環(huán)比分別下降4%和3%，跌幅收窄。

2023年2月，由于疫情期積壓的需求集中釋放，前期政策寬松效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，多地成交有所放量，導(dǎo)致階段性供不應(yīng)求，狹義庫(kù)存持續(xù)回落，百城庫(kù)存規(guī)模降至5.4億平米，同環(huán)比分別下降9%、4%，消化周期由上個(gè)月的24.2個(gè)月降至21.3個(gè)月。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年2月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了54227萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降9%。

1-2月由于是傳統(tǒng)淡季，房企推貨積極性并不高，供應(yīng)整體處在相對(duì)低位，與之相反的是，由于疫情好轉(zhuǎn)，線下看房重啟，積壓的需求集中釋放，疊加前期寬松政策效應(yīng)漸顯，2月份，多地提前迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，成交有所放量，因此狹義庫(kù)存持續(xù)下降。

其中二線城市庫(kù)存下降最為明顯，環(huán)比下跌6%，一線、三四線分別下跌2%、3%。但一線城市庫(kù)存面積同比仍維持正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)6%，二三線城市庫(kù)存規(guī)模較去年2月均有所收縮，分別下降12%和8%。

成交走強(qiáng)帶動(dòng)庫(kù)存收縮，去化周期整體呈現(xiàn)下降走勢(shì)，由2023年1月末的24.24個(gè)月降至21.30個(gè)月。

二線、三四線消化周期均下降，二線降至18.8個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本進(jìn)入可控區(qū)間，三四線降至25.2個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)收斂。

但一線城市受制于供應(yīng)成交還處在低位運(yùn)行，因此盡管庫(kù)存規(guī)模環(huán)比下降，消化周期仍延續(xù)小幅抬升走勢(shì)，由1月的17個(gè)月升至17.3個(gè)月。

展望二季度，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但不會(huì)搞強(qiáng)刺激，以免造成市場(chǎng)大起大落，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防范化解，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅(jiān)守。

在這一政策基調(diào)下，二季度城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過(guò)熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。而多數(shù)城市或?qū)⒃陔A段性放量后重回筑底狀態(tài)。

因去年全國(guó)地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，第二季度將成為今年第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。一線和短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的強(qiáng)二線仍是房企推盤(pán)的重點(diǎn)區(qū)域，弱二三線城市則面臨供應(yīng)持續(xù)縮量。

各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過(guò)熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)減少，多數(shù)城市恢復(fù)筑底狀態(tài)也將是大概率事件。

熱點(diǎn)恒熱城市如北京、上海、杭州、成都等，改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等城市，供應(yīng)高峰將至，3-4月成交仍有上行空間，不過(guò)市場(chǎng)上行根基并不牢固，若后續(xù)項(xiàng)目漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無(wú)政策利好疊加刺激，市場(chǎng)會(huì)有壓力。

短期市場(chǎng)熱度迅速回升的長(zhǎng)沙、鄭州、天津等弱二線城市，整體復(fù)蘇動(dòng)能較弱，二季度大概率延續(xù)筑底行情。