市場(chǎng)李葉 2023-04-17 10:08:04 來源：中房報(bào)

毫無(wú)疑問，瑞麗這座地處云南省西部的邊陲小城正迎來全方位的復(fù)蘇。

從4月13日起，瑞麗就進(jìn)入了一年一度的潑水節(jié)，連休4天的狂歡模式讓瑞麗登上各大社交平臺(tái)的“熱搜榜”，也引發(fā)網(wǎng)友“能推廣到全國(guó)嗎？”“我是精神瑞麗人”的羨慕之聲。

大批的玉石商、淘金者、旅游客再次涌入瑞麗，讓這座小城迎來了久違的熱鬧和繁華。很少有人去回想，就在1年以前，瑞麗還面臨著支柱產(chǎn)業(yè)的冰封和大量人口的逃離。

“疫情3年，瑞麗因?yàn)樘厥獾牡乩砦恢�，�?jīng)歷了數(shù)次‘封城’，珠寶翡翠行業(yè)受到的沖擊非常嚴(yán)重，經(jīng)常停擺，快遞業(yè)和旅游業(yè)更不用說。”瑞麗當(dāng)?shù)赜袷�行業(yè)從業(yè)者琳瑯向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，現(xiàn)在，隨著疫情政策調(diào)整和通關(guān)恢復(fù)，我感覺一切正在回到原有的軌道。

生活回歸正軌，也給樓市重振增添了助力。

“開年后的幾個(gè)月，咨詢量、帶看量和成交量都明顯提升�！比瘥惍�(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人谷雨向記者介紹，購(gòu)房客里翡翠商占大半，剩下的才是本地剛需和少部分旅居的。

瑞麗當(dāng)?shù)匾幻�新房代理人也告訴記者，現(xiàn)在一天帶看4~5組客戶是正常的，成交也比較爽快。除了常住的外地生意人和本地剛需客戶外，也有想旅居的通過抖音賬號(hào)來咨詢的。

一組數(shù)據(jù)印證了他們的說法。

日前，認(rèn)證主體為“中共瑞麗市委員會(huì)宣傳部”的微信公眾號(hào)“掌上瑞麗”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“2023年一季度，瑞麗市新建商品房成交面積69762平方米，同比2022年一季度成交面積22854平方米，增長(zhǎng)205%，呈現(xiàn)出全市新建商品房銷售大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭�！�

不過，與成交量的攀升不同，瑞麗的房?jī)r(jià)仍在低位。

“疫情期間，瑞麗的房?jī)r(jià)與疫情前相比已下滑50%水，雖然現(xiàn)在熱度上來了，但是開發(fā)商還是比較謹(jǐn)慎的，沒有貿(mào)然漲價(jià)，優(yōu)惠也比較多�！痹颇弦恢�名房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的工作人員飛鴿介紹，對(duì)于自住來講，目前價(jià)格很合適，但作為投資就需要再慎重些。

“翡翠之城”的失落

在接聽購(gòu)房咨詢電話時(shí)，飛鴿會(huì)不自覺地問一句，“您是來做翡翠生意的嗎？”

他告訴記者，這是一個(gè)慣性思維，因?yàn)槿瘥愑幸淮蟀胄路渴潜霍浯渖藤I走的�！坝袷�翡翠貿(mào)易和旅游是瑞麗的支柱產(chǎn)業(yè)，翡翠商在這里賺錢，也在這里消費(fèi)，與這里的經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)�！�

作為中國(guó)對(duì)緬甸的最大內(nèi)陸通商口岸，臨近翡翠原產(chǎn)地緬甸的瑞麗，因翡翠邊貿(mào)而聞名，也是國(guó)內(nèi)最大的玉石交易市場(chǎng)之一。從人口、貿(mào)易往來、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，瑞麗幾乎都與玉石翡翠市場(chǎng)緊緊地結(jié)合在一起。有數(shù)據(jù)顯示，瑞麗市75%的GDP來自第三產(chǎn)業(yè)，其中主要來自珠寶翡翠行業(yè)和旅游業(yè)。

瑞麗市委宣傳部提供給媒體的數(shù)據(jù)顯示，疫情暴發(fā)以前，在瑞麗市場(chǎng)監(jiān)管局注冊(cè)以珠寶為主體的商戶共計(jì)11341戶，加工銷售等環(huán)節(jié)從業(yè)人員7萬(wàn)余人，從事直播銷售人員近4萬(wàn)人；2020年，僅瑞麗珠寶翡翠直播行業(yè)交易額就突破百億元人民幣。

翡翠的經(jīng)濟(jì)效益也帶來了人口的流入。根據(jù)第7次人口普查的結(jié)果，瑞麗本地常住人口是26.76萬(wàn)。但因?yàn)橛写罅客鈦砣丝趤碜鲷浯溆袷�生意，因此瑞麗的流�?dòng)人口約有40萬(wàn)~50萬(wàn)。

瑞麗翡翠行業(yè)從業(yè)者柏科在接受記者采訪時(shí)直言，疫情以前，除了國(guó)內(nèi)的人，還有許多緬甸人來到瑞麗務(wù)工，因?yàn)槿硕�，�?dāng)時(shí)的用工成本就很低，賺得也就多些。

根據(jù)數(shù)據(jù)，截至2019年6月，共有59747名緬甸籍人員持合法證件在瑞麗市經(jīng)商或務(wù)工，其中2.98萬(wàn)緬籍人員持有效期內(nèi)的《云南省邊境地區(qū)境外邊民臨時(shí)居留證》居住在這座城市。

由于地處邊陲，邊境線缺乏天然屏障，頂著“外防輸入”壓力的瑞麗在疫情期間中扛下十余次封控管理，為全國(guó)疫情防控作出了巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也在經(jīng)濟(jì)上遭受了巨大打擊。其中，人口的流失也備受關(guān)注。

“疫情給翡翠生意帶來的打擊非常大�！卑乜普f，我都不記得經(jīng)過幾次封控了，直接的影響就是店面沒法開，網(wǎng)上賣貨，快遞也發(fā)不出，不少同行都離開了。

琳瑯也有著類似的感受，當(dāng)時(shí)，每次解封完，都能感覺夜市上的商家和買主少了一些。

據(jù)媒體報(bào)道，瑞麗一位政府官員2021年曾就人口流失問題回應(yīng)稱，瑞麗常住人口從50萬(wàn)下降為10萬(wàn)有些夸張，20萬(wàn)還是有的。

2022年4月18日，瑞麗開展的全員核酸檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示有192134人受檢。在1年之前的2021年4月13日，全員核酸檢測(cè)時(shí)共檢測(cè)381163份。也就是說，1年的時(shí)間，瑞麗的人口凈流出近20萬(wàn)。

支柱產(chǎn)業(yè)近乎停擺、人口的外流，對(duì)于瑞麗的樓市的沖擊也是巨大的。

“生意做不下去，不僅沒人買房，許多翡翠商離開前會(huì)選擇將房產(chǎn)拋售。”谷雨告訴記者，疫情前的一段時(shí)間，瑞麗房?jī)r(jià)基本在6000元/平方米以上，地段好的則高些。疫情期間，這個(gè)均價(jià)一度降到4500元/平方米。

價(jià)跌的同時(shí)，成交量也開始逐年下滑。

在德宏州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的“德宏州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況”中，瑞麗2019年一季度的新建商品房成交面積約為11.83萬(wàn)平方米；到2020年的一季度，瑞麗新建商品房成交面積約為6.66萬(wàn)平方米。

根據(jù)“掌上瑞麗”近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年瑞麗市新建商品房成交面積僅有約2.29萬(wàn)平方米。2020年1月至2022年12月，瑞麗新建商品房嚴(yán)重滯銷，庫(kù)存量快速攀升，商品房可售面積由2020年的136.75萬(wàn)平方米上升至2022年的180.05萬(wàn)平方米。

迎接復(fù)蘇

壓力最大的時(shí)期，瑞麗在想盡一切辦法恢復(fù)經(jīng)濟(jì)。

2022年，瑞麗市成立6個(gè)由市黨政主要領(lǐng)導(dǎo)組成的產(chǎn)業(yè)招商組，赴外開展招商活動(dòng)14場(chǎng)次，聘請(qǐng)26名“招商大使”，會(huì)見150余家客商，累計(jì)簽約項(xiàng)目29個(gè)，協(xié)議資金112.02億元。截至11月底，省外投資到位資金41.84億元。

2023年1月8日，關(guān)閉1012天的瑞麗口岸恢復(fù)全面通關(guān)；4天后，瑞麗口岸國(guó)門廣場(chǎng)迎來首個(gè)云南省外旅游團(tuán)。

瑞麗再次活躍起來。

據(jù)瑞麗市文旅局統(tǒng)計(jì)，瑞麗市在2023年春節(jié)假期期間接待游客37萬(wàn)人次，同比增加2142.5%。

許多曾離開的珠寶翡翠商人也在春節(jié)期間回流，琳瑯告訴記者，有近3年時(shí)間沒見過這么熱鬧的場(chǎng)景了。

不過，她也認(rèn)為，這跟疫情前最熱的時(shí)候比起來仍有些距離。而且瑞麗不是一個(gè)純粹的旅游城市，不能靠游客來賣玉石翡翠，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的銷路更重要。

“珠寶玉石是當(dāng)前瑞麗恢復(fù)最快的產(chǎn)業(yè)。人氣復(fù)蘇是一個(gè)開始，有人氣就有發(fā)展機(jī)會(huì)�！比瘥愂邪l(fā)改局局長(zhǎng)寸宏得在接受媒體采訪時(shí)說。

1月下旬，瑞麗出臺(tái)穩(wěn)增長(zhǎng)24條政策措施，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)主體加速“回流”。措施包含促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖；扶持提高建筑企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；鼓勵(lì)、規(guī)范夜經(jīng)濟(jì)；繼續(xù)實(shí)施稅收優(yōu)惠政策；擴(kuò)大就業(yè)、鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)；減免國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)租賃費(fèi)用；充分利用旅游資源、快速恢復(fù)旅游經(jīng)濟(jì)；支持規(guī)上工業(yè)發(fā)展；支持外貿(mào)企業(yè)發(fā)展；指導(dǎo)珠寶玉石直播規(guī)范發(fā)展；加大金融支持力度；提升出入境服務(wù)水平。

各方努力下，瑞麗的復(fù)蘇之路來迎來“高潮”。

根據(jù)瑞麗市工業(yè)與生物科技局副局長(zhǎng)左云鵬2月初給出的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)孛恳粋�(gè)珠寶基地回流的人員約占30%，有約8萬(wàn)人相繼回到了瑞麗開展珠寶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中直播相關(guān)人員接近3萬(wàn)。

4月13日，瑞麗進(jìn)入一年一度的潑水節(jié)，連休4天的狂歡模式讓瑞麗登上各大社交平臺(tái)的“熱搜榜”，也引發(fā)網(wǎng)友“能推廣到全國(guó)嗎？”“我是精神瑞麗人”的羨慕之聲。

潑水節(jié)的狂歡吸引著全國(guó)各地的游客慕名前往，瑞麗市中心的多個(gè)酒店也因游客數(shù)眾多，連續(xù)滿房。與此同時(shí)，瑞麗姐告第二屆國(guó)際免稅購(gòu)物節(jié)也正在舉辦，泰國(guó)、越南、緬甸、韓國(guó)、老撾、加納、歐美等國(guó)家和地區(qū)的1000余種特色產(chǎn)品參展。

樓市修復(fù)

隨著瑞麗經(jīng)濟(jì)與生活的復(fù)蘇，瑞麗樓市也進(jìn)入修復(fù)階段。

2022年5月，瑞麗市7個(gè)省級(jí)督導(dǎo)“爛尾樓”項(xiàng)目全部復(fù)工，實(shí)現(xiàn)清零。

在政策端，穩(wěn)增長(zhǎng)24條政策措施還提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，支持剛性和改善性住房需求。對(duì)在2023年1月1日至6月21日期間，購(gòu)買瑞麗市新建商品住房的（不含車位車庫(kù)、儲(chǔ)藏室），并完成商品房網(wǎng)簽備案及取得契稅完稅憑證的購(gòu)房人，給予所繳納契稅額50%的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，單套住宅補(bǔ)貼限額不超過2萬(wàn)元。支持在市內(nèi)投資興業(yè)的外籍人員，購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。

修復(fù)成效正在顯現(xiàn)。

“掌上瑞麗”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“2023年一季度，瑞麗市新建商品房成交面積69762平方米，同比2022年一季度成交面積22854平方米，增長(zhǎng)205%，呈現(xiàn)出全市新建商品房銷售大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭�！�

“實(shí)際上，新房、二手房的成交量都增長(zhǎng)了不少，租房的客戶也明顯增多�！惫扔暌蚕蛴浾呓榻B，我現(xiàn)在的房源大多是3室以上的大戶型，環(huán)境地段也不錯(cuò)的，這些都符合翡翠商的喜好。

不過，多位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)者也表示擔(dān)憂，“一季度的成交大多來自疫情期間積壓的需求，持續(xù)性待評(píng)估。”

另一方面，即使在增長(zhǎng)205%的情況下，瑞麗今年一季度的新房成交數(shù)據(jù)較疫情前的2019年一季度仍有較大差距。

從成交價(jià)格上看，瑞麗樓市也仍在低位。

“開發(fā)商還是比較謹(jǐn)慎的，沒有貿(mào)然漲價(jià)。開年后，不少樓盤都在搞優(yōu)惠，首付20%、一口價(jià)、買房送車位等活動(dòng)都有�！憋w鴿介紹，對(duì)于自住來講目前價(jià)格很合適，但作為投資，就需要再慎重些。

飛鴿表示，因?yàn)槿瘥惖某鞘袑傩耘c昆明和西雙版納不同�！袄ッ魇窃颇系氖�會(huì)，教育、醫(yī)療都是最好的，房產(chǎn)的投資回報(bào)比較高，開年之后，當(dāng)?shù)貥鞘小�量�(jī)r(jià)齊升’；西雙版納最近很火，旅居屬性非常強(qiáng)，成交火爆，價(jià)格也已小幅度上漲�！�

“當(dāng)前，瑞麗樓市還有一個(gè)利好的期許，就是在修的‘泛亞高鐵’。‘泛亞高鐵’開通后，瑞麗將直接通往緬甸的首都仰光�！钡�在飛鴿看來，這一“概念”能給瑞麗樓市帶來的影響也有待評(píng)估。

（文中琳瑯、谷雨、飛鴿、柏科均為化名）