市場 2023-04-19 11:51:20 來源：丁祖昱評樓市

4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格月度報告顯示，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。

一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

其中，成都新房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月持平；二手房價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅較上月微幅下跌0.2個百分點。截至2023年3月，成都新房、二手房價格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲了15個月，如此持續(xù)穩(wěn)定上漲的樓市表現(xiàn)，在全國70個大中城市中屈指可數(shù)。

成都樓市的復(fù)蘇到底有多強勁？

2023年1月-4月9日，成都新房市場共計71次開盤，去化率大于90%的項目占比46%，去化率大于70%的項目占比66%。

其中，1-3月，成都主力價格500萬以上的高端項目開盤17次，其中13盤次開盤即罄，占比超7成。

根據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù)，3月，成都新房供應(yīng)319.59萬平米，環(huán)比增313%，同比增長112%，成交面積185.69萬平米，環(huán)比增長32%，同比增19%。

二手房的表現(xiàn)更加驚人。3月成都二手房成交套數(shù)高達28576套，環(huán)比增50%，同比增幅更是高達106%。這個成交量基至超過了深圳二手房2022年21373套的全年成交量，創(chuàng)下成都二手房單月成交的新紀錄。

在許多城市還在討論樓市“小陽春”熱度不足或難以延續(xù)的當下，成都樓市的表現(xiàn)足以讓全國側(cè)目。

但仔細研究成都樓市一季度新房和二手房的成交結(jié)構(gòu)和量價表現(xiàn)，成都樓市的熱度，也并沒有到火熱的程度。

新房方面，成都核心板塊市場確實回暖跡象明顯，多個項目持續(xù)高價熱銷，但三圈層的成交依然保持低量，持續(xù)承壓。

二手房的壓力可能更大。雖然成交量創(chuàng)下新高，但3月份新增掛牌量持續(xù)上漲，僅低于去年6月成都的二手房掛牌量，達到歷史次高位。同時，掛牌均價約1.77萬元/平米，是近兩年的較低水平。

也就是說，成都二手房的成交量雖然很大，但還帶不動房價。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中，成都二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅較上月有微幅下跌，也說明了這個問題。

今年一季度，成都住宅供應(yīng)井噴，成交持續(xù)上漲。根據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù)，1-3月，成都新房供應(yīng)面積482.33萬平米，環(huán)比降16%，同比增35.9%，共計37930套；成交面積437.13萬平米，環(huán)比微增0.6%，同比降8%，共計34059套；三個圈層的成交均價均出現(xiàn)小幅微漲，其中一圈層成交均價在3月份已突破25000元/平米。

成都樓市的“小陽春”啟動得比其他城市要早一些。雖然2月份的新房供應(yīng)只有77.37萬平米，環(huán)比降9%，但成交面積還是達到了140.32萬平米，環(huán)比漲26%。

2月中旬，成都綠城鳳起朝鳴取得預(yù)售許可證，參考價逼近80000元/平米，達79120元/平米，直接擊穿了成都新房的最高價紀錄。

3月，位于成都天府新區(qū)的恒大天府半島6期，僅憑180套房源，就吸引了5.2萬組購房者登記。一時之間，“五萬人搖號”的盛況，成了成都樓市火爆的最佳證明。

為什么是成都？

作為西部重鎮(zhèn)、我國西部地區(qū)最重要的中心城市之一，成都對西部資本和人才一直都有較強的虹吸效應(yīng)。

2022年，成都GDP已經(jīng)超過2萬億，總?cè)丝?126.8萬，其中2022年當年新增常住人口7.6萬人，人口持續(xù)涌入。

同時，成都持續(xù)放松了樓市調(diào)控政策，其中包括限購放松，一二圈層1年社�；驊艨诩纯少彿浚�三圈層不限購，且父母投靠子女可新增1張“房票”等，吸引了部分四川省內(nèi)地級市及其它西部城市的客戶入蓉購房。

金融支持政策同步跟進，首套貸款利率從之前的4.3%下調(diào)至4.1%，第二套房下調(diào)至4.9%。首付門檻則降低為高新區(qū)第二套房五成，“5+1”區(qū)第二套房四成，其他區(qū)域三成�？梢赃@么說，成都購房的政策環(huán)境已經(jīng)到了近幾年來最寬松的時候。

基本面持續(xù)向好，加上政策利好的支持，之前積壓的需求在一季度，尤其是2月份開始集中釋放。供應(yīng)端也快速反應(yīng)，多個成都核心或高潛板塊的項目都積極供貨，而且優(yōu)質(zhì)房源占比高，也吸引了客戶積極出手買房。

還有一個原因是，與北上廣深及多個沿海城市相比，成都的購房門檻相對較低，吸引了部分在一線及沿海城市工作的客戶返蓉購房。在一季度多個總價500萬以上開盤即罄的高端項目中，這部分客群不在少數(shù)。

成都二手房市場的啟動比新房還要更早。從去年下半年開始，成都幾乎每個月的二手房成交量都創(chuàng)出歷史新高。今年在2月份創(chuàng)出新高后，3月份又再創(chuàng)新高。

根據(jù)克而瑞四川的統(tǒng)計，1-3月，成都二手房成交套數(shù)逼近58000套，達57908套。其中3月份二手房成交再創(chuàng)新高，成交的28576套二手房中，僅中心城區(qū)就成交了25007套，占比超過87.5%，郊區(qū)新城的成交量僅3569套。同時，掛牌均價微漲，但三圈層即郊區(qū)新城的價格下滑。

自去年以來，二手房就一直是成都市場的成交主力，其中成交的核心特征是：總價150萬以內(nèi)、面積90平米左右，這就代表著真實的成都市場的購買力。

如果把成都的新房和二手房市場拉通來看，可以發(fā)現(xiàn)，成都新房市場為純改善市場，因為二手房的小面積房型選擇更多，疊加二手房擁有更為成熟的配套，剛需客群都流入了二手房市場，所以帶動二手市場成交規(guī)模不斷走高。

二手房熱度走高的同時，騰挪出的大量改善置換需求就進入了新房市場。一季度成都樓市去化率90%以上的項目全部位于一圈層核心優(yōu)質(zhì)板塊，8成以上為國央企開發(fā)的項目，基本都是120-200平米以上的改善和深度改善產(chǎn)品。

但是，二手房成交量不斷創(chuàng)下新高的同時，掛牌量也在不斷上漲，業(yè)主出貨情緒很濃。根據(jù)貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)，成都二手房的掛牌量已經(jīng)超過19萬套，這也是創(chuàng)下歷史新高的一個數(shù)字。

二手房的成交量和掛牌量同時創(chuàng)下新高，結(jié)果就是，成交量的放大帶不動房價，掛牌價格和成交價格都只是穩(wěn)中微漲的狀態(tài)。如果分板塊看的話，只有部分板塊的掛牌價和成交價有所上漲，還有部分板塊持平或降價。

1-3月，大成都已公告出讓的涉宅用地面積共計753畝，不到全年計劃供應(yīng)量的10%。涉宅地塊的首拍一直到3月才開始，而且一開局就直接“火”了。

3月，成都共拍賣成交了7宗涉宅地塊，其中位于一圈層的5宗地塊均達到最高限價，溢價率也都超過14%；剩余兩幅二圈層的地塊則底價成交，熱度明顯分化。

3月22日，錦江區(qū)、高新區(qū)、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)的4宗地成功出讓。其中，錦江區(qū)地塊與高新區(qū)地塊舉牌均達到最高土地限價，進入抽簽環(huán)節(jié)，成交樓面價分別為18500元/平米、18000元/平米。

錦江區(qū)地塊有26家企業(yè)參與抽簽，高新區(qū)地塊則有高達32家的企業(yè)參與角逐，參拍企業(yè)以“央國平”為主，也有少量實力民企參與。

3月28日，天府新區(qū)與金牛區(qū)的3宗地成功出讓，而且全都達到最高限價，進入抽簽環(huán)節(jié)。其中天府新區(qū)的兩幅地塊分別被邦泰集團和保利發(fā)展競得，金牛區(qū)地塊的競爭者是杭州椿實置業(yè)。

根據(jù)克而瑞四川的統(tǒng)計，1-3月成都房企拿地金額排名前16的企業(yè)中，只有4家民企，分別是邦泰集團、杭州椿實、杉杉商業(yè)和四川華筑，其余的均為國央企。其中拿地金額最高的是四川本地的國企四川發(fā)展，拿地金額18.6億元。

根據(jù)目前項目釋放的信息看，預(yù)計成都將于二季度新開或加推的項目達56個，供應(yīng)持續(xù)活躍，這些項目中，有66%位于一圈層，且大多都在核心或高潛力板塊，因為地段好，有望持續(xù)帶動成都樓市的熱度。

同時，成都今年在限價上有所放松，入市項目的新推售價大多有所上調(diào)，部分項目的售價已經(jīng)超過40000元/平米，較前期明顯上漲。

加上接下來一圈層核心及高潛力板塊房源入市及成交占比提升，也將帶動成都新房價格結(jié)構(gòu)性上漲。