市場(chǎng) 2023-04-19 11:51:20 來源：丁祖昱評(píng)樓市

4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。

其中，成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅較上月微幅下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)。截至2023年3月，成都新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲了15個(gè)月，如此持續(xù)穩(wěn)定上漲的樓市表現(xiàn)，在全國70個(gè)大中城市中屈指可數(shù)。

成都樓市的復(fù)蘇到底有多強(qiáng)勁？

2023年1月-4月9日，成都新房市場(chǎng)共計(jì)71次開盤，去化率大于90%的項(xiàng)目占比46%，去化率大于70%的項(xiàng)目占比66%。

其中，1-3月，成都主力價(jià)格500萬以上的高端項(xiàng)目開盤17次，其中13盤次開盤即罄，占比超7成。

根據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù)，3月，成都新房供應(yīng)319.59萬平米，環(huán)比增313%，同比增長(zhǎng)112%，成交面積185.69萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)32%，同比增19%。

二手房的表現(xiàn)更加驚人。3月成都二手房成交套數(shù)高達(dá)28576套，環(huán)比增50%，同比增幅更是高達(dá)106%。這個(gè)成交量基至超過了深圳二手房2022年21373套的全年成交量，創(chuàng)下成都二手房單月成交的新紀(jì)錄。

在許多城市還在討論樓市“小陽春”熱度不足或難以延續(xù)的當(dāng)下，成都樓市的表現(xiàn)足以讓全國側(cè)目。

但仔細(xì)研究成都樓市一季度新房和二手房的成交結(jié)構(gòu)和量?jī)r(jià)表現(xiàn)，成都樓市的熱度，也并沒有到火熱的程度。

新房方面，成都核心板塊市場(chǎng)確實(shí)回暖跡象明顯，多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)高價(jià)熱銷，但三圈層的成交依然保持低量，持續(xù)承壓。

二手房的壓力可能更大。雖然成交量創(chuàng)下新高，但3月份新增掛牌量持續(xù)上漲，僅低于去年6月成都的二手房掛牌量，達(dá)到歷史次高位。同時(shí)，掛牌均價(jià)約1.77萬元/平米，是近兩年的較低水平。

也就是說，成都二手房的成交量雖然很大，但還帶不動(dòng)房?jī)r(jià)。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，成都二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅較上月有微幅下跌，也說明了這個(gè)問題。

今年一季度，成都住宅供應(yīng)井噴，成交持續(xù)上漲。根據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù)，1-3月，成都新房供應(yīng)面積482.33萬平米，環(huán)比降16%，同比增35.9%，共計(jì)37930套；成交面積437.13萬平米，環(huán)比微增0.6%，同比降8%，共計(jì)34059套；三個(gè)圈層的成交均價(jià)均出現(xiàn)小幅微漲，其中一圈層成交均價(jià)在3月份已突破25000元/平米。

成都樓市的“小陽春”啟動(dòng)得比其他城市要早一些。雖然2月份的新房供應(yīng)只有77.37萬平米，環(huán)比降9%，但成交面積還是達(dá)到了140.32萬平米，環(huán)比漲26%。

2月中旬，成都綠城鳳起朝鳴取得預(yù)售許可證，參考價(jià)逼近80000元/平米，達(dá)79120元/平米，直接擊穿了成都新房的最高價(jià)紀(jì)錄。

3月，位于成都天府新區(qū)的恒大天府半島6期，僅憑180套房源，就吸引了5.2萬組購房者登記。一時(shí)之間，“五萬人搖號(hào)”的盛況，成了成都樓市火爆的最佳證明。

為什么是成都？

作為西部重鎮(zhèn)、我國西部地區(qū)最重要的中心城市之一，成都對(duì)西部資本和人才一直都有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。

2022年，成都GDP已經(jīng)超過2萬億，總?cè)丝?126.8萬，其中2022年當(dāng)年新增常住人口7.6萬人，人口持續(xù)涌入。

同時(shí)，成都持續(xù)放松了樓市調(diào)控政策，其中包括限購放松，一二圈層1年社�；驊艨诩纯少彿浚�三圈層不限購，且父母投靠子女可新增1張“房票”等，吸引了部分四川省內(nèi)地級(jí)市及其它西部城市的客戶入蓉購房。

金融支持政策同步跟進(jìn)，首套貸款利率從之前的4.3%下調(diào)至4.1%，第二套房下調(diào)至4.9%。首付門檻則降低為高新區(qū)第二套房五成，“5+1”區(qū)第二套房四成，其他區(qū)域三成�？梢赃@么說，成都購房的政策環(huán)境已經(jīng)到了近幾年來最寬松的時(shí)候。

基本面持續(xù)向好，加上政策利好的支持，之前積壓的需求在一季度，尤其是2月份開始集中釋放。供應(yīng)端也快速反應(yīng)，多個(gè)成都核心或高潛板塊的項(xiàng)目都積極供貨，而且優(yōu)質(zhì)房源占比高，也吸引了客戶積極出手買房。

還有一個(gè)原因是，與北上廣深及多個(gè)沿海城市相比，成都的購房門檻相對(duì)較低，吸引了部分在一線及沿海城市工作的客戶返蓉購房。在一季度多個(gè)總價(jià)500萬以上開盤即罄的高端項(xiàng)目中，這部分客群不在少數(shù)。

成都二手房市場(chǎng)的啟動(dòng)比新房還要更早。從去年下半年開始，成都幾乎每個(gè)月的二手房成交量都創(chuàng)出歷史新高。今年在2月份創(chuàng)出新高后，3月份又再創(chuàng)新高。

根據(jù)克而瑞四川的統(tǒng)計(jì)，1-3月，成都二手房成交套數(shù)逼近58000套，達(dá)57908套。其中3月份二手房成交再創(chuàng)新高，成交的28576套二手房中，僅中心城區(qū)就成交了25007套，占比超過87.5%，郊區(qū)新城的成交量?jī)H3569套。同時(shí)，掛牌均價(jià)微漲，但三圈層即郊區(qū)新城的價(jià)格下滑。

自去年以來，二手房就一直是成都市場(chǎng)的成交主力，其中成交的核心特征是：總價(jià)150萬以內(nèi)、面積90平米左右，這就代表著真實(shí)的成都市場(chǎng)的購買力。

如果把成都的新房和二手房市場(chǎng)拉通來看，可以發(fā)現(xiàn)，成都新房市場(chǎng)為純改善市場(chǎng)，因?yàn)槎�手房的小面積房型選擇更多，疊加二手房擁有更為成熟的配套，剛需客群都流入了二手房市場(chǎng)，所以帶動(dòng)二手市場(chǎng)成交規(guī)模不斷走高。

二手房熱度走高的同時(shí)，騰挪出的大量改善置換需求就進(jìn)入了新房市場(chǎng)。一季度成都樓市去化率90%以上的項(xiàng)目全部位于一圈層核心優(yōu)質(zhì)板塊，8成以上為國央企開發(fā)的項(xiàng)目，基本都是120-200平米以上的改善和深度改善產(chǎn)品。

但是，二手房成交量不斷創(chuàng)下新高的同時(shí)，掛牌量也在不斷上漲，業(yè)主出貨情緒很濃。根據(jù)貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)，成都二手房的掛牌量已經(jīng)超過19萬套，這也是創(chuàng)下歷史新高的一個(gè)數(shù)字。

二手房的成交量和掛牌量同時(shí)創(chuàng)下新高，結(jié)果就是，成交量的放大帶不動(dòng)房?jī)r(jià)，掛牌價(jià)格和成交價(jià)格都只是穩(wěn)中微漲的狀態(tài)。如果分板塊看的話，只有部分板塊的掛牌價(jià)和成交價(jià)有所上漲，還有部分板塊持平或降價(jià)。

1-3月，大成都已公告出讓的涉宅用地面積共計(jì)753畝，不到全年計(jì)劃供應(yīng)量的10%。涉宅地塊的首拍一直到3月才開始，而且一開局就直接“火”了。

3月，成都共拍賣成交了7宗涉宅地塊，其中位于一圈層的5宗地塊均達(dá)到最高限價(jià)，溢價(jià)率也都超過14%；剩余兩幅二圈層的地塊則底價(jià)成交，熱度明顯分化。

3月22日，錦江區(qū)、高新區(qū)、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)的4宗地成功出讓。其中，錦江區(qū)地塊與高新區(qū)地塊舉牌均達(dá)到最高土地限價(jià)，進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，成交樓面價(jià)分別為18500元/平米、18000元/平米。

錦江區(qū)地塊有26家企業(yè)參與抽簽，高新區(qū)地塊則有高達(dá)32家的企業(yè)參與角逐，參拍企業(yè)以“央國平”為主，也有少量實(shí)力民企參與。

3月28日，天府新區(qū)與金牛區(qū)的3宗地成功出讓，而且全都達(dá)到最高限價(jià)，進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)。其中天府新區(qū)的兩幅地塊分別被邦泰集團(tuán)和保利發(fā)展競(jìng)得，金牛區(qū)地塊的競(jìng)爭(zhēng)者是杭州椿實(shí)置業(yè)。

根據(jù)克而瑞四川的統(tǒng)計(jì)，1-3月成都房企拿地金額排名前16的企業(yè)中，只有4家民企，分別是邦泰集團(tuán)、杭州椿實(shí)、杉杉商業(yè)和四川華筑，其余的均為國央企。其中拿地金額最高的是四川本地的國企四川發(fā)展，拿地金額18.6億元。

根據(jù)目前項(xiàng)目釋放的信息看，預(yù)計(jì)成都將于二季度新開或加推的項(xiàng)目達(dá)56個(gè)，供應(yīng)持續(xù)活躍，這些項(xiàng)目中，有66%位于一圈層，且大多都在核心或高潛力板塊，因?yàn)榈囟魏茫�有望持續(xù)帶動(dòng)成都樓市的熱度。

同時(shí)，成都今年在限價(jià)上有所放松，入市項(xiàng)目的新推售價(jià)大多有所上調(diào)，部分項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)超過40000元/平米，較前期明顯上漲。

加上接下來一圈層核心及高潛力板塊房源入市及成交占比提升，也將帶動(dòng)成都新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。