市場樊永鋒 2023-04-24 09:53:51 來源：中房報

臨近“五一”假期，旅游市場回暖讓部分旅游城市的地產(chǎn)業(yè)感受到了這個季節(jié)久違的春意。

根據(jù)文化和旅游部4月13日的新聞發(fā)布會內(nèi)容，在旅游市場方面，多平臺和旅行社數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期預(yù)訂高峰已經(jīng)提前到來，預(yù)計民眾出游需求將強(qiáng)勁釋放。

事實(shí)上，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份全國居民消費(fèi)價格同比上漲0.7%。其中旅游消費(fèi)同比增長5.3%，1月至5月我國旅游消費(fèi)同比增長6.5%。

在今年春節(jié)之后至今，部分旅游城市已經(jīng)成為復(fù)蘇的先行者。

春江水暖鴨先知，旅游業(yè)需求釋放連帶引發(fā)了部分旅游城市地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動回暖。

“文旅地產(chǎn)的本質(zhì)也是地產(chǎn)，交通便利，商業(yè)醫(yī)療等配套設(shè)施也要完備才行�！� 在一位從事文旅規(guī)劃項目的業(yè)內(nèi)人士看來，文旅地產(chǎn)具有對自然環(huán)境的依賴性，并不是每個城市都適合。

記者在國內(nèi)部分地區(qū)走訪調(diào)查了解，一些國內(nèi)知名旅游城市的文旅地產(chǎn)行情隨著旅游消費(fèi)復(fù)蘇而水漲船高，不過也有部分地區(qū)，并沒有享受到旅游復(fù)興的紅利，旅游城市的地產(chǎn)業(yè)可以說是一半海水，一半火焰，兩極分化之下可謂是“冰火兩重天”。

海南等文旅主力地區(qū)

地產(chǎn)復(fù)蘇駛?cè)肟燔嚨?/strong>

在�？趶氖路慨a(chǎn)中介工作的小李，在前兩年經(jīng)濟(jì)形勢走弱時期一度想回到東北老家休息一段時間，在他看來，過去幾年房產(chǎn)中介的生意不好做，他準(zhǔn)備在老家用攢下的錢買套房，做房地產(chǎn)咨詢的自媒體人創(chuàng)業(yè)。

不過前不久，在闊別幾個月之后又一次與小李的通話中，小李告訴記者，他已經(jīng)決定留在海口，而且交了首付，準(zhǔn)備定居。

讓小李留下的原因很簡單，�？诘臒岫然貋砹�。

“�？诘奈穆脴I(yè)非常發(fā)達(dá)，氣候宜人，購房成本遠(yuǎn)低于一線城市，而且居住的性價比非常高，適合老人，所以春節(jié)以后，市場需求釋放出來，旅游的游客多起來，有人就有市場，地產(chǎn)業(yè)回暖，我現(xiàn)在最忙的時間段已經(jīng)過去，前一段時間看房都要預(yù)約。”小李在電話里告訴記者。

事實(shí)上，傳統(tǒng)文旅省份依托成熟的文旅資源和配套設(shè)施在全年年底至今年春節(jié)期間已經(jīng)有復(fù)蘇跡象。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年第四季度�？谑蟹康禺a(chǎn)成交套數(shù)達(dá)到了6544套，成交面積約78.89萬平方米，較2022年第三季度均有所上升，其中成交面積較2022年第三季度增長約25%。

尤其今年春節(jié)后，�？诜康禺a(chǎn)市場的周成交持續(xù)回溫。機(jī)構(gòu)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2023年1月30日以來，�？谧≌�成交前10名的項目備案成交量持續(xù)環(huán)比上漲，周平均成交量在140套左右。

此外，作為海南地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的三亞市場也是恢復(fù)了往日的火熱。

根據(jù)媒體此前報道，去年12月海南省三亞市的各大樓盤就接待了近萬組來訪客戶，成交金額達(dá)到了12.59億元。尤其是春節(jié)時期，有樓盤的銷售人員表示，在客戶多的時候甚至能夠一小時內(nèi)簽約5單，每天能夠賣出幾十套房源。

另據(jù)海南省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月~2月份，三亞房屋銷售面積約19.97萬平方米，環(huán)比增加約3.08萬平方米，增幅約18.2%。國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年3月份全國70大中城市房價數(shù)據(jù)中，三亞新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。

此外，在旅居地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)云南西雙版納，記者通過房產(chǎn)交易網(wǎng)站預(yù)留電話撥打西雙版納當(dāng)?shù)夭糠址慨a(chǎn)銷售人員電話，他們告訴記者，保利、萬科、綠城、雅居樂等開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐�有在售新樓盤項目。

“現(xiàn)在這邊各種大小戶型都有，今年年后那時候非常火，現(xiàn)在熱度稍微回歸正常一些，但是也有很多顧客看房，像是曼弄楓度假區(qū)附近的一些樓盤，價格都在漲，火得不得了�！币患椅麟p版納本土銷售人員說，“有時候甚至要加班帶看房”。

北方地區(qū)旅游旺季

帶動地產(chǎn)行業(yè)

進(jìn)入4月，北方城市的旅游旺季并沒有因為冷空氣的介入而受到影響。北方地區(qū)尤其是東北地區(qū)的旅游路線和項目具有明顯的季節(jié)性特點(diǎn)，4月桃花梨花盛開，游客日盛。

4月16日，在遼寧省本溪市本溪滿族自治縣，上午9點(diǎn)多的時間，“小市一莊”景區(qū)的幾處停車場就已經(jīng)“一位難求”。尤其是古街一側(cè)的停車場，大客車鱗次櫛比，外地游客在導(dǎo)游和景區(qū)工作人員的引導(dǎo)下進(jìn)入景區(qū)。

本溪滿族自治縣的小市一莊是遠(yuǎn)近聞名的4A級別旅游度假景區(qū)，從最初的農(nóng)家樂發(fā)展到如今的“網(wǎng)紅”打卡地，慕名而來的游客絡(luò)繹不絕，在其帶動下，周邊街道也逐步發(fā)展起餐飲和酒店等產(chǎn)業(yè)，所在的同江峪村納入全國首批鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)村名錄。

某旅行社領(lǐng)隊在現(xiàn)場告訴記者：“現(xiàn)在流行到網(wǎng)紅景點(diǎn)打卡拍照片和視頻，天氣一回暖，這幾天莊內(nèi)基本就天天爆滿，客房都是要提前聯(lián)系預(yù)定，而且‘五一’假期要到了，還有幾個團(tuán)要帶，今年‘五一’假期應(yīng)該是這幾年最火的一年了。”

記者了解到，這樣的情況不止在“小市一莊”，作為遼寧省傳統(tǒng)旅游線路，沿著本桓線、小草線等公路周邊的民俗和景點(diǎn)，都迎來了大量客流。

家住沈陽市沈北新區(qū)的游客李先生告訴記者，本溪縣的這些景區(qū)，因為疫情的原因他兩三年沒來了，這回來除了旅游，他還想給在沈陽的父母買一套小戶型的房子，在縣里養(yǎng)老。

“這里有山有水，漂亮又宜居，最主要是距離沈陽不遠(yuǎn)，我可以隨時周末來看他們�！崩钕壬�補(bǔ)充說。

本溪縣當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介從業(yè)者透露，今年疫情政策調(diào)整后，尤其進(jìn)入3月中旬后，縣里游客增多，詢問當(dāng)?shù)胤績r、樓盤及戶型的外地電話和客人也多了起來，從省內(nèi)的到外省的，甚至還有北京的。

同樣，在遼寧大連，丹東寬甸等地，當(dāng)?shù)刂薪橐蚕蛴浾弑硎�，隨著4月旅游復(fù)蘇，游客增多之后帶來了大量追求生活品質(zhì)和宜居居住環(huán)境的潛在客戶詢問當(dāng)?shù)匮睾�、沿江等風(fēng)景優(yōu)越地段的房價。

不過，相較于南方地區(qū)，北方地區(qū)即便疊加了自然資源的因素，增加了潛在客戶，也存在銷售壓力。

沈陽市某頭部房企銷售負(fù)責(zé)人均向記者透露，目前雖然北方的旅游回暖了，但是大宗消費(fèi)回暖十分有限，而且在南方地區(qū)的購房者中，不乏北方群體，旅居需求并沒有轉(zhuǎn)化成本地消費(fèi)。

“目前遼寧省一些城市籌備房交會剛剛開始，還是要看房交會的促進(jìn)情況，至于后續(xù)走向還不好說�！痹撠�(fù)責(zé)人說。

而且，拋開這些景區(qū)周邊和沿海沿江地區(qū)的住宅，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)遼寧省一些非省會城市和大連市之外城市的普通住宅項目，在短暫釋放了之前的剛需之后，更是再度陷入低迷狀態(tài)。

交通、宜居等要素是置業(yè)先決條件

不過，同樣是主打旅游產(chǎn)業(yè)的城市，也并不一定有相同的境遇。

記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，一些城市雖然看準(zhǔn)了旅游業(yè)復(fù)蘇帶動的外溢效應(yīng)，但是苦于地理位置、資源屬性等原因，并沒有產(chǎn)生特別好的效果，尤其是在一些縣城地區(qū)，這種情況尤為明顯。

比如某北方重工業(yè)城市的所轄縣城，各景區(qū)之間的交通狀況非常不便，外地游客到當(dāng)?shù)爻�了景區(qū)，其他配套的基礎(chǔ)設(shè)施也非常不完備。從一個景區(qū)到下一個景區(qū)往往只能乘坐私人車輛，從安全程度到專業(yè)程度，都沒有保障。游客也是只來一次，絕無下回。

再以遼寧省某城市所轄縣城為例，雖然早早籌備相關(guān)活動，計劃通過文旅活動拉動消費(fèi)者，但是效果也僅僅作用在旅游消費(fèi)領(lǐng)域，因為該城市并沒有天然的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，名勝古跡，寺廟古剎雖多，但是留不住游客，更留不住消費(fèi)。

遼寧省一位從事文旅規(guī)劃項目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他在國內(nèi)做文旅項目策劃，最怕“景區(qū)講不出故事”，更怕“景點(diǎn)形不成旅游線路”，名勝古跡這類旅游資源相對自然風(fēng)景資源，對于地產(chǎn)業(yè)的帶動和影響力是不能比較的。文旅地產(chǎn)或者旅居地產(chǎn)項目，往往需要成熟的配套體系，在交通方便以及景色宜人等資源優(yōu)勢建立之后，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計和住宅品質(zhì)會讓地產(chǎn)項目保值增值，不同于普通地產(chǎn)項目的高周轉(zhuǎn)模式，這也是投資客青睞投資文旅地產(chǎn)的原因。

“文旅地產(chǎn)具有對自然環(huán)境的依賴性，并不是每個城市都可以做，或者都能做好，尤其是交通問題，個別城市的景區(qū)，完全沒有形成旅游線路，‘單打獨(dú)斗’的結(jié)果就是旅行社不愿意為了一個景點(diǎn)而提高交通成本，導(dǎo)致文旅項目開發(fā)之后難以帶動周邊地產(chǎn)項目，文旅地產(chǎn)的本質(zhì)也是地產(chǎn)，交通便利，商業(yè)醫(yī)療等配套設(shè)施也要完備才行�！彼�補(bǔ)充說。